TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 22/05584 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WMAP

N° de MINUTE : 25/00784

La SCI PASTEUR

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Me [M], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1332

DEMANDEUR

C/

La S.A.S. AB GROUP HOLDING

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Christophe CARDOSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0092

La CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Michèle SOLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0133

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 15 Septembre, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 20 octobre 2020, la SCI Pasteur a consenti à la SAS AB group holding une promesse unilatérale de vente stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire par la bénéficiaire et portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2], une indemnité d’immobilisation de 210 000 euros ayant été stipulée.

Par acte en date du 18 décembre 2020, la SA Caisse d’épargne et de prévoyance Île-de-France s’est portée « caution personnelle et solidaire de l’acquéreur vis-à-vis du vendeur, pour un montant maximum de 105.000 € … en principal, intérêts, frais et accessoires compris afin de garantir le paiement de l’indemnité d’immobilisation dont l’acquéreur pourrait être débiteur au titre de la promesse de vente ».

Par un avenant du 4 février 2021, les parties sont convenues de proroger le délai d’expiration de la promesse de vente au 28 janvier 2022 et le délai d’obtention du permis de construire au 15 juillet 2021.

La SCI Pasteur a refusé une nouvelle prorogation sollicitée par la SAS AB group holding.

Le 17 février 2022, le notaire instrumentaire a dressé un procès-verbal de carence.

La SCI Pasteur a actionné la caution bancaire, déniée par la SA Caisse d’épargne et de prévoyance Île-de-France.

C’est dans ces conditions que la SCI Pasteur a, par actes d’huissier des 12 et 18 mai 2022, fait assigner la SAS AB group holding et la SA Caisse d’épargne et de prévoyance Île-de-France devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

Par ordonnance du 2 novembre 2022, le juge de la mise en état a prononcé la clôture partielle de l’instruction à l’égard de la SAS AB Group holding.

Par ordonnance du 10 janvier 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture partielle présentée par la SAS AB Group holding et a prononcé la clôture de l’instruction.

L’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 23 mai 2024.

Par jugement du 19 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ;

— révoqué l’ordonnance de clôture partielle du 2 novembre 2022 et l’ordonnance de clôture du 10 janvier 2024 ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 16 octobre 2024 ;

— invité la SAS AB group holding à produire toute preuve du refus ou de l’acceptation du permis de construire par la mairie et à conclure sur ce point avant le 1er septembre 2024 ;

— dit qu’à défaut de production, la clôture sera prononcée

— invité la SCI Pasteur et la Caisse d’épargne à conclure en réponse avant le 30 septembre 2024;

— réservé les dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 mai 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 15 septembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 10 novembre 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, la SCI Pasteur demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— condamner la société AB group holding à verser à la SCI Pasteur la somme de 210 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse ;

— condamner la Caisse d’Epargne d’Ile de France, en sa qualité de caution solidaire à garantir ce paiement à hauteur de 105 000 € ;

— débouter la Caisse d’Epargne d’Ile-de-France de ses demandes et conclusions ;

— condamner la société AB group holding à verser à la SCI Pasteur la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la Caisse d’Epargne d’Ile de France à verser à la SCI Pasteur la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société AB group holding à verser à la SCI Pasteur la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Caisse d’Epargne d’Ile de France à verser à la SCI Pasteur la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société AB group holding et la Caisse d’Epargne d’Ile de France aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2025, la société AB group holding demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter la SCI Pasteur de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCI Pasteur à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, la SA Caisse d’épargne et de prévoyance Île-de-France demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter la SCI Pasteur de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la SCI Pasteur à payer à la Caisse d’Epargne d’Ile-de-France la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Pasteur aux entiers dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement dirigées contre la SAS AB Group holding

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

A ce titre, s’il est établi que si le bénéficiaire de la promesse avait déposé une demande de permis de construire, celle-ci n’aurait pu être acceptée en raison des contraintes d’urbanisme, la non-réalisation de la condition suspensive n’est alors pas imputable à l’acquéreur (voir en ce sens Cass, Civ 3, 15 décembre 2010, 10-10.473).

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment, selon l’article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.

Toutefois, l’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent ne consistent que dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l’éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu’en cas de mauvaise foi du débiteur.

En l’espèce, la SCI Pasteur sollicite le paiement de l’indemnité d’immobilisation ainsi stipulée à la promesse :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DEUX CENT DIX MILLE EUROS (210 000,00 EUR)

Les parties conviennent de convenir d’un versement de 5% soit la somme de CENT CINQ MILLE EUROS (105 000,00 EUR)

Le versement de l’indemnité d’immobilisation due au PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard dans un délai de 60 jours à compter de ce jour entre les mains du notaire participant pour le compte du PROMETTANT, d’un engagement de caution d’un établissement financier, cet établissement financier devant s’engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au PROMETTANT au cas de défaillance du BENEFICIAIRE l’indemnité d’immobilisation.

L’engagement de caution devra pouvoir être mis en jeu jusqu’à la date de réitération de l’acte authentique augmenté de 4 mois par rapport à la date de réitération de l’acte authentique.

Dans l’hypothèse où le BENEFICIAIRE se trouverait dans l’impossibilité d’obtenir ladite caution dans le délai imparti, il aura la faculté d’effectuer à la comptabilité du notaire soussigné dans le même délai, le versement d’une somme correspondant au montant de l’indemnité.

Le sort de cette somme, si elle venait à être versée en lieu et place de la remise de garantie, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au Bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le Bénéficiaire ou son substitué d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

Conformément à l’hypothèse c) ci-dessus rapportée, qui est le seul cas permettant l’attribution de l’indemnité d’immobilisation au promettant en cas de non réalisation de la vente, le débat porte sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ainsi stipulée :

« La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE d’un permis de construire avant le 30 avril 2021 pour la réalisation sur le BIEN de l’opération suivante :

La réalisation d’une construction de 1300 m2 de SHOB en ce non compris la création de logements sociaux à hauteur de 35% de la surface du projet comme exigé dans le PLUI (Plan local d’urbanisme intercommunal)

[…]

Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de 03 MOIS compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

La condition sera réputée réalisée par la réception, par le Bénéficiaire, des notifications de l’octroi de l’ (des) autorisation(s). La condition sera réputée défaillie en cas de refus ou de sursis à statuer.

[…]

Mise en œuvre :

Dans la mesure d’un dépôt de la demande dans le délai sus-indiqué, il convient d’envisager les hypothèses suivantes, savoir :

— En cas d’absence de réponse de l’autorité administrative dans le délai d’instruction et en application de l’article L 424-2 du Code de l’urbanisme, le permis sera considéré comme accordé et la condition réalisée, dans la mesure où l’opération envisagée entre dans le champ d’application des autorisations pouvant être acquises tacitement (articles R 424-2 et R424-3 du Code de l’urbanisme). L’obtention d’un permis tacite obligera le BENEFICIAIRE à faire procéder à son affichage tel qu’indiqué ci-dessous. »

Par avenant conclu le 4 février 2021, la date limite d’obtention du permis de construire a été reportée au 15 juillet 2021 et la date limite du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire a été reportée au 15 mars 2021.

Il résulte de ces stipulations qu’il ne suffit que le bénéficiaire de la promesse n’ait pas levé l’option pour que l’indemnité d’immobilisation soit due au promettant.

Il faut en effet que le bénéficiaire n’ait pas levé l’option toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, étant rappelé qu’une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil visé par la demanderesse.

Sur ce, il résulte des courriers de la mairie datés des 19 juillet et 6 décembre 2021 que la commune a refusé l’autorisation d’urbanisme, de sorte qu’il convient d’établir si la SAS AB group holding a accompli toutes diligences utiles afin de l’obtenir.

La SAS AB group holding, qui supporte la charge de la preuve des diligences entreprises, produit les deux courriers de la mairie exposant les raisons du refus, qui tient en réalité aux manquements de l’entreprise en ce qu’elle n’a pas transmis tous les documents sollicités ; en effet : « dans le mois qui a suivi le dépôt de votre demande en Mairie, nous vous avions adressé par mail un courrier vous informant que votre dossier ne comportait pas toutes les pièces nécessaires à son instruction. (…) Vous avez complété votre demande le 4 novembre 2021. Toutefois, l’accord du département gestionnaire du domaine public pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public (…) était toujours manquant. L’ensemble des pièces manquantes n’ayant pas été produites dans les délais impartis votre demande est par conséquent rejetée. »

Si la SAS AB group holding soutient ici que ces motifs dissimulent le fait que la mairie n’a, en réalité, jamais souscrit à son projet, ce moyen ne saurait être retenu faute d’être étayé par un quelconque élément de preuve (notamment, les allégations relatives aux projets communaux ne sont corroborées par aucun courriel, aucun document de travail, aucun courrier, aucun compte-

rendu de réunion avec les services de l’urbanisme… alors qu’il est prétendu que les échanges avec lesdits services ont été soutenus).

Du tout, il résulte que la SCI Pasteur réclame légitimement le paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée, soit 210 000 euros et que la SAS AB Group holding sera condamnée à la lui régler.

Sur la demande en paiement au titre de la résistance abusive

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que ceux-ci doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, sans quoi la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, selon l’article 1217 du même code, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, le tout cumulable avec l’octroi de dommages et intérêts au sens de l’article 1231-1 du même code.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, la SAS AB Group holding ayant pu se méprendre sur la portée de ses droits, les cas ouvrant droit à condamnation sur ce fondement ne sont pas démontrés.

Par ailleurs, la SCI Pasteur allègue une faute sans même démontrer le préjudice en lien de causalité.

La demande sera rejetée.

Sur la demande dirigée contre la SA Caisse d’épargne et de prévoyance Île-de-France

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le « cautionnement bancaire garantissant le paiement d’une indemnité d’immobilisation » stipule que la SA Caisse d’épargne et de prévoyance Île-de-France s’est portée caution personnelle de la SAS Yuman et non de la SAS AB Group holding.

S’agissant d’un lien de droit personnel, le mécanisme de substitution prévu à la promesse ne peut s’étendre à la caution sauf stipulation contraire inexistante en l’espèce, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SAS AB Group holding, succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS AB Group holding, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI Pasteur une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS AB Group holding à payer à la SCI Pasteur la somme de 210 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE la SAS AB Group holding de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive dirigée contre la SCI Pasteur ;

DEBOUTE la SCI Pasteur de ses demandes en paiement dirigées contre la SA Caisse d’épargne et de prévoyance Île-de-France ;

MET les dépens à la charge de la SAS AB Group holding ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS AB Group holding à payer à la SCI Pasteur la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS AB Group holding de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA Caisse d’épargne et de prévoyance Île-de-France de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT