TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09346 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BDL

Minute :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [X] [O] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LEMONNIER

Copie délivrée à :

M.[J]

Le 23 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 janvier 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 3] – [Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [O] [J], demeurant [Adresse 4] – [Localité 8]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 décembre 2021, SCI Daure a donné à bail à M. [X] [J] un logement situé [Adresse 4], [Localité 8] pour un loyer hors charge de 580 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 70 €.

Par acte du 14 décembre 2021, Action Logement Services SAS s’est portée caution des engagements de M. [X] [J].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS.

Action Logement Services SAS a, en conséquence, fait signifier à M. [X] [J], par exploit d’huissier du 16 novembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 200,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 août 2024, Action Logement Services SAS a fait assigner M. [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 25 novembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Action Logement Services SAS, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [X] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

? condamner M. [X] [J] :

? la somme de 2 911,98 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au terme de novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 200,00 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour un exposé des moyens d’Action Logement Services SAS, il y a lieu de se reporter à l’acte introductif d’instance en date du 12 août 2024, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [X] [J], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 50 euros chaque mois. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe le 18 novembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que le locataire vit seul et sans enfant à charge, qu’il perçoit des ressources à hauteur de 1 400 euros dans le cadre d’un arrêt de travail, qu’a repris le paiement de son loyer courant.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue au greffe le 03 décembre 2024, Action Logement Services SAS a fourni un décompte locatif actualisé de la créance.

MOTIFS

o Sur la qualité à agir d’Action Logement Services SAS

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 14 décembre 2021, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services SAS s’est portée caution des engagements pris par M. [X] [J] au titre du contrat de bail conclu le 11 décembre 2021.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS.

Par quittance subrogative en date du 25 juillet 2024, le bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 4 084,73 euros de la part d’Action Logement Services SAS au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis à la cause.

En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services SAS a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 11 décembre 2021 que M. [X] [J] doit payer un loyer d’un montant de 580 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 70 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 691,23 euros.

La caution subrogée produit un décompte démontrant que la locataire reste devoir la somme de 2 911,98 euros arrêtée au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, ce que ne conteste pas le défendeur.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [X] [J] au paiement d’une somme de 2 911,98 euros arrêtée au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 568,03 euros à compter du 16 novembre 2023, sur le surplus à compter du 12 août 2024.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 11 décembre 2021 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 16 novembre 2023 pour la somme en principal de 1 200,00 €.

Il n’est pas justifié que les causes de ce commandement aient été apurées dans les délais, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 janvier 2024.

Toutefois, le défendeur propose de régler la somme de 50 euros chaque mois pour apurer sa dette locative. Il expose percevoir des ressources mensuelles d’un montant d’environ 1 500 euros, ce qui lui permet d’assurer le paiement de son loyer courant et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Le demandeur à l’audience reconnaît la reprise intégrale du paiement du loyer courant par le défendeur.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du demandeur, M. [X] [J] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [X] [J] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [X] [J] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Action Logement Services pourra faire procéder à l’expulsion de M. [X] [J]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs au défendeur, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Action Logement Services une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Action Logement Services SAS ne pourra en réclamer le paiement à M. [X] [J] que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [X] [J] à verser à Action Logement Services SAS la somme de 2 911,98 euros arrêtée au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 568,03 euros à compter du 16 novembre 2023, sur le surplus à compter du 12 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 11 décembre 2021 entre SCI Daure et M. [X] [J] concernant un logement situé [Adresse 4], [Localité 8] à la date du 17 janvier 2024 ;

AUTORISE M. [X] [J] à s’acquitter de leur dette, à savoir la somme de 2 911,98 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

RAPPELLE que l’échéancier doit être mis en place avec Action Logement Services SAS et les loyers courants payés à SCI Daure ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [X] [J] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 11 décembre 2021 entre SCI Daure et M. [X] [J] concernant un logement situé [Adresse 4], [Localité 8], sur la période courant du 01 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [X] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [X] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [X] [J] à payer à Action Logement Services l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que Action Logement Services SAS ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d’occupation que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ;

DEBOUTE Action Logement Services SAS de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION