TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 25/00693

N° Portalis DBX4-W-B7J-T2E2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 27 août 2025

La S.A. CITE JARDINS,

La société L OPERATEUR NATIONAL DE VENTE,

C/

[D] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e BAYSSET

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 27 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

La société L’OPERATEUR NATIONAL DE VENTE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

La S.A. CITE JARDINS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [D] [J],

demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 4 octobre 2019, la SA CITE JARDINS a donné en location à Madame [D] [J] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer actuel de 689,26€ provision sur charge et assurance comprises et un montant résiduel de 283,99€ une fois déduites les aides au logement.

Par acte authentique en date du 23 juillet 2021, la SA CITE JARDINS a vendu le bien loué à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE. Préalablement, un protocole de coopération était signé entre la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE et la SA CITE JARDINS laissant à cette dernière la gestion du bien loué pour le compte de l’acquéreur.

Les loyers n’ont plus été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 25 septembre 2024 par la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, en vain.

Par acte du 6 janvier 2025, dénoncé le 7 janvier 2025 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE et la SA CITE JARDINS ont fait assigner en référé Madame [D] [J] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 5.398,03€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 20 décembre 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,

‒ l’allocation de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 3 juin 2025.

La SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE et la SA CITE JARDINS, valablement représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5.290,21€ arrêtée au 2 juin 2025 comprenant les frais de commandement de payer de 179,95€ soit un arriéré locatif de 5.110,26€.

Interrogée par le juge sur la capacité à agir de la SA CITE JARDINS, le conseil des demandeurs proposait d’adresser une note en délibéré.

Madame [D] [J], arrivée en retard à l’audience, indique qu’elle est auxiliaire de vie et que son client est décédé et ses enfants ne l’ont pas payé. Elle propose d’apurer sa dette à raison de 150€ par mois.

La décision était mise en délibéré au 27 août 2025 par remise au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Par note en délibéré en date du 26 juin 2025, le conseil des demandeurs indiquait que la SA CITE JARDINS avait qualité à agir sur le fondement d’un protocole ayant pour objet la mise en oeuvre du dispositif de vente HLM aux terme duquel l’ONV a conféré à la SA CITE JARDINS un mandat de gestion et d’administration des biens immobiliers cédés. En page 21 dudit protocole, il entre dans les missions de l’Organisme Partenaire de poursuivre l’exécution forcée des créances et de pratiquer des mesures conservatoires pour le compte de l’ONV.(…) A compter de la dater d’entrée en vigueur du Protocole de coopération telle que prévue à l’article 32, l’Organisme partenaire est responsable à l’égard de l’ONV du recouvrement de toutes sommes dues par les locataires à quelques titre et pour quelque cause que ce soit, et ce, jusqu’à l’exercice de toutes les procédures appropriées y compris l’action en responsabilité de l’Etat pour refus de concours de la force publique à l’exécution d’une mesure d’expulsion”.

MOTIFS :

Sur la qualité à agir et le pouvoir de représentation de la SA CITE JARDINS :

L’article 762 du Code de procédure civile dispose : “Lorsque la représentation par avocat n’est pas obligatoire, les parties se défendent elles-mêmes.

Les parties peuvent se faire assister ou représenter par :

— un avocat ;

— leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité ;

— leurs parents ou alliés en ligne directe ;

— leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus ;

— les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise.

Le représentant, s’il n’est avocat, doit justifier d’un pouvoir spécial.”

L’article 31 du même Code dispose : “L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.

Dans le cas présent, la SA CITE JARDINS n’est plus propriétaire du bien et n’est donc plus le bailleur. Elle ne justifie d’aucun intérêt à agir autre que le mandat de gestion qui n’est pas prévu aux articles précité nbi par la loi. Son action est donc irrecevable.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 7 janvier 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 26 septembre 2024 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 4 octobre 2019, l’attestation de vente du 23 juillet 2021, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 septembre 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de Commissaire de justice du 25 septembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur version antérieure à la loi n°668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 25 novembre 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Il résulte des débats que la locataire a repris le paiement des échéances courantes et propose d’apurer sa dette à raison de 150€.

Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par la locataire :

Madame [D] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 5.110,26€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de l’autoriser à s’acquitter de sa dette en 34 mensualités de 150€ par mois la dernière échéance sera augmenté du solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [D] [J] à lui verser la somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [D] [J], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Déclare irrecevable l’action de la SA CITE JARDINS,

Condamne Madame [D] [J] à payer à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE la somme de 5.110,26€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Madame [D] [J] à se libérer de la dette en 34 mensualités de 150€ le dernière échéances sera augmentée du solde de la dette. Ces mensualités seront exigibles en plus des mensualités courantes. A défaut de paiement d’une mensualité ou indemnité d’occupation à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [D] [J] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

Dit en revanche, qu’à défaut de paiement, par Madame [D] [J] , d’une seule mensualité d’apurement de la dette à la date fixée, d’une échéance de loyer et charge courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 25 novembre 2024,

— A compter du 25 novembre 2024, Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges actualisé, l’indemnité d’occupation versée à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE par Madame [D] [J] et l’y condamne à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Madame [D] [J] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Madame [D] [J] à payer à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [D] [J] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière La Présidente