TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01485

N° Portalis DBZS-W-B7I-YAQU

N° de Minute : L 24/00648

JUGEMENT

DU : 18 Novembre 2024

[C] [J]

[I] [H] épouse [J]

C/

[V] [W]

[E] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [C] [J] demeurant [Adresse 2]

Mme [I] [H] épouse [J] demeurant [Adresse 2]

représentés par M. [O] [J], muni d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [W] demeurant [Adresse 6]

Mme [E] [P] demeurant [Adresse 6]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 24/1485 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 mars 2022 avec effet au 2 avril 2022, M. [C] [J] et Mme [I] [H] épouse [J] ont donné en location, pour une durée initiale de trois ans, à M. [V] [W] et Mme [E] [P] une maison située [Adresse 7] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 1 195 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, M. et Mme [J] ont fait délivrer à M. [W] et Mme [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 1 235,76 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice des 19 et 20 septembre 2023, M. et Mme [J] ont fait délivrer à M. [W] et Mme [P] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 1 235,76 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice des 17 et 19 janvier 2024, M. et Mme [J] ont fait assigner M. [W] et Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement les défendeurs à leur payer :la somme de 6 178,80 euros représentant les loyers et charges impayés sauf à parfaire ou à diminuer suivant le décompte qui sera fourni lors des débats,les loyers et charges impayés du jour de l’assignation au jour du jugement à intervenir avec intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 1 231-6 du code civil pour résistance abusive et injustifiée,une somme de 900 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par eux en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les défendeurs à tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 19 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2024.

M. et Mme [J], représentés par leur fils, M. [O] [J], muni d’un pouvoir pour les représenter, s’en est rapporté aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 13 796,13 euros au jour de l’audience.

Ils ont oralement présenté une demande additionnelle tendant à voir condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 40 000 euros au titre du coût des travaux de remise en état du logement.

Le juge a indiqué qu’en l’absence des défendeurs, cette nouvelle demande n’était pas recevable sauf à faire signifier de nouvelles écritures la contenant aux défendeurs et à renvoyer l’audience à une date ultérieure.

M. et Mme [J] ont précisé que Mme [P] leur avait demandé une désolidarisation du bail à effet du 6 juillet 2024 ; que le loyer actuel était d’un montant de 1 247,93 euros, outre une provision sur charges de 30 euros ; que M. [W] ne répond à aucune correspondance, y compris par mail mais publie sur les réseaux sociaux.

Ils ont maintenu leur demande additionnelle tendant à voir condamner les défendeurs à leur payer la somme de 40 000 euros au titre du coût de travaux de remise en état du logement.

M. [W], assigné par remise de l’acte à l’étude d’huissier, et Mme [P], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Les demandeurs justifient avoir notifié au préfet du Nord, le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’obligation de notifier les commandements de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) prévue par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 n’est assortie d’aucune sanction, étant observé qu’au cas d’espèce, les demandeurs justifient les avoir notifiés à la Préfecture du Nord par courrier des 23 août 2023 et 20 septembre 2023.

M. et Mme [J] sont donc recevables à agir en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Sur la recevabilité de la nouvelle demande de paiement d’une somme de 40 000 euros au titre de travaux de remise en état du logement

En application de l’article 63 du code de procédure civile, la demande additionnelle est une demande incidente.

En application de l’article 68 du code de procédure civile, l’auteur d’une demande incidente formulée à l’encontre d’une partie défaillante (c’est-à-dire non comparante) doit respecter les formes prévues pour l’introduction de sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception (sous réserve de la nature et du quantum de la demande dont il s’agit) ou par acte d’huissier.

En l’espèce, cette règle a été rappelée à l’audience à M. et Mme [J] qui ont toutefois maintenu leur demande additionnelle tendant à voir condamner les défendeurs à leur payer la somme de 40 000 euros au titre du coût de remise en état du logement.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable en application des principes précédemment rappelés.

Sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail et la demande d’expulsion

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du même code, le juge apprécie souverainement si l’inexécution a assez d’importance pour que la résolution doive être immédiatement prononcée.

En l’espèce, il ressort de la lettre recommandée avec accusé de réception que M. et Mme [J] ont adressé à M. [W] et Mme [P] le 11 août 2024 qu’ils n’ont pas réglé le loyer depuis novembre 2023.

Ce manquement qui concerne l’obligation essentielle des locataires est suffisamment grave pour justifier que la résiliation du bail soit prononcée.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail à compter de la date d’audience, soit le 2 septembre 2024.

La situation de M. [W] est ignorée et il ne comparaît pas à l’audience pour s’en expliquer.

Au surplus, il n’a repris aucun paiement du loyer courant d’après les éléments produits par le bailleur.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Mme [P], en ce qui la concerne, a mis fin au bail par courrier du 5 juin 2024.

La demande d’expulsion présentée à son encontre est donc dépourvue d’objet.

Elle sera donc rejetée.

Sur les sommes dues

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, M. [W] occupe toujours les lieux.

Il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 247,93 euros qui correspond au loyer actuel de la maison, provision sur charges comprises.

Par courrier du 5 juin 2024, Mme [P] a indiqué aux bailleurs qu’elle a quitté le logement depuis le 23 décembre 2022 et sollicité d’être désolidarisée du bail avec effet rétroactif à compter de cette date.

Néanmoins, aucune autre correspondance ne permet de considérer qu’elle avait préalablement informé les bailleurs de son départ du logement ni donné congé, étant précisé que le bail contient une clause de solidarité qui reprend les dispositions de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne saurait donc être conféré un effet rétroactif à la demande de désolidarisation de Mme [P] auprès du bailleur.

Il ressort de la lettre recommandée avec accusé de réception du 11 août 2024 que le loyer était de 1 205,76 euros, outre 30 euros de provision sur charges jusqu’à l’échéance de mars 2024 incluse puis a été indexé à la somme de 1 247,93 euros, outre 30 euros de provision sur charges depuis lors.

La dette locative représente donc la somme de 10 012,59 euros, échéance de juin 2024 incluse dont 6 178,80 pour les mois de novembre 2023 à mars 2024 et 3 833,79 euros pour les mois d’avril 2024 à juin 2024.

Suivant la lettre recommandée que les bailleurs ont adressé à Mme [P] le 29 juillet 2024, ils consentent à désolidariser celle-ci du bail à compter du 6 juillet 2024, soit un mois après avoir réceptionné son courrier du 5 juin 2024.

Mme [P] est donc solidairement tenue de 6 jours de loyer pour le mois de juillet 2024, soit 252,07 euros dont 246,16 euros au titre du loyer (1 247,93 x 12 / 365 jours x 6 jours) et 5,91 euros (30x12/365 jours x 6 jours) au titre de la provision sur charges

M. [W] et Mme [P] seront donc solidairement tenus de payer à M. et Mme [J] la somme de 10 264,66 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 juillet 2024.

Par ailleurs, M. [W] est seul redevable du surplus du loyer pour le mois de juillet 2024, soit 1 025,86 euros dont 1 001,77 euros au titre du loyer et 24,09 euros au titre de la provision sur charges.

Il sera également condamné à payer la somme de 1 277,93 euros pour le mois d’août 2024.

M. [W] sera ainsi condamné à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 303,79 euros au titre des loyers et chargés impayés à compter du 6 juillet 2024, échéance d’août 2024 incluse.

L’ensemble des sommes sera assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Les autres frais mentionnés dans la lettre recommandée du 11 août 2024 relèvent des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile qui seront évoqués ultérieurement.

Enfin, afin de réparer le préjudice découlant pour M. et Mme [J] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, M. [W] sera condamné à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1 277,93 euros à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. et Mme [J] ne démontrent pas la mauvaise foi dont aurait fait preuve les défendeurs ni le préjudice distinct de ceux déjà indemnisés qu’ils auraient subi à ce titre.

La demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive présentée par M. et Mme [J] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] et Mme [P] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des 22 août 2023 et 19 et 20 septembre 2023.

Il n’y a pas lieu d’inclure le coût des éventuelles mesures conservatoires à venir dans la mesure où leur nécessité n’est pas avérée à ce stade.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [W] et Mme [P] seront solidairement condamnés à payer à M. et Mme [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [C] [J] et Mme [I] [H] épouse [J] recevables en leurs demandes sauf celle additionnelle tendant à voir condamner les défendeurs à leur régler la somme de 40 000 euros au titre de travaux de remise en état du logement pris à bail ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 mars 2022 entre M. [C] [J] et Mme [I] [H] épouse [J], d’une part et M. [V] [W] et Mme [E] [P], d’autre part, portant sur une maison située [Adresse 7] à [Localité 10] à compter du 2 septembre 2024 ;

ORDONNE à défaut pour M. [V] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande d’expulsion présentée à l’encontre de Mme [E] [P] compte tenu de son départ des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 1 277,93 euros ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [W] et Mme [E] [P] à payer à M. [C] [J] et Mme [I] [H] épouse [J] la somme de 10 264,66 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [V] [W] à payer à M. [C] [J] et Mme [I] [H] épouse [J] la somme de 2 303,79 euros au titre des loyers et chargés impayés à compter du 6 juillet 2024, échéance d’août 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [V] [W] à payer à M. [C] [J] et Mme [I] [H] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 277,93 euros, à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à M. [V] [W] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [W] et Mme [E] [P] à payer à M. [C] [J] et Mme [I] [H] épouse [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [E] [P] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des 22 août 2023, 19 et 20 septembre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE