N RG 24/01183 – N Portalis DBZ3-W-B7I-7552X

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

NBOL 176 \f « Symbol » \s [Immatriculation 2]/01183 -

N Portalis DBZ3-W-B7I-7552X

Minute : 25/00278

JUGEMENT

Du : 30 Juillet 2025

Société SCI RENOVEBIEN

C/

M. [Y] [D]

Formules exécutoires délivrées

à : M^e Ludovic SARTIAUX

le : 30 juillet 2025

à : M^e Tony PERARD

le : 30 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— ----------------------------------------

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société SCI RENOVEBIEN

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [D]

[Adresse 8]

[Adresse 12]

[Localité 5]

Représenté par M^e Tony PERARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Juin 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Amandine PACOU, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2020, la SCI Renovebien a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [D] sur un logement situé au51 [Adresse 13], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 7 du mois de 350 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6 878 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [Y] [D] le 28 mars 2024.

La SCI Renovebien a fait assigner M. [Y] [D] devant le tribunal de proximité de Calais par acte d’huissier en date du 2 août 2024 afin de solliciter, à titre principal, sa condamnation au paiement de sa dette locative et son explusion.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 novembre 2024, puis renvoyée à cinq reprises à la demande des parties. Elle a finalement été retenue à l’audience du 17 juin 2025.

A l’audience du 17 juin 2025, la SCI Renovebien assistée par son conseil sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 17 juin 2025 aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du logement loué;débouter M. [D] de ses demandes reconventionnelles ;condamner le défendeur au paiement : de la somme de 6 159 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 29 juillet 2024, ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; d’une indemnité d’occupation d’un montant égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 26 mai 2024 et ce jusqu’au départ effectif du défendeur du logement loué ; de la somme de 2 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ; des dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Renovebien s’oppose à la prescription soulevée par M. [D] au motif que les paiements intervenus régulièrement constituent une reconnaissance de dette et ont donc interrompu la prescription. Le bailleur ajoute que l’imputation des paiements successifs effectués par M. [D] se fait sur la plus ancienne dette en priorité (article 1342-10 du code civil).

S’agissant de la justification des charges locatives, la SCI Renovebien expose être dans l’incapacité d’en produire, en raison de conflits entre associés.

Le bailleur s’en remet à l’appréciation du tribunal s’agissant de la demande de délais de paiements formée par le locataire.

En réponse à la demande de M. [D] relativement au trouble de jouissance, la SCI Renovebien considère que le locataire n’apporte pas de preuve suffisante de la réalité des désordres. Elle affirme que si le locataire l’a prévenue d’une tâche au plafond en mars et mai 2021, elle a ensuite fait intervenir un professionnel pour remplacer la toiture. Ayant ensuite été de nouveau informée par le locataire en février 2025 que les problèmes d’humidité persistaient, la SCI Renovebien soutient que son gérant s’est déplacé et a pu constater qu’il ne demeurait qu’une petite tache au plafond, de 2 cm, taille qui était déjà la sienne en 2021. Elle conclut avoir tout de même fait intervenir un professionnel le 17 février 2025, qui a conclu à l’absence de traces de fuites et d’humidité anormale. La SCI considère avoir respecté son obligation d’entretien du bien loué.

A l’audience, M. [Y] [D] sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions enregistrées au greffe via RPVA le 11 juin 2025 aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Déclarer la SCI Renovebien irrecevable en ses demandes de règlements au titre des loyers et charges appelés pour la période antérieure au 2 août 2021 ;Fixer la dette locative à la somme de 4 547 eurosCondamner la SCI Renovebien à lui verser 6 150 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;Ordonner la compensation des créances réciproques des parties ;Lui accorder des délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire de 36 mois ;Débouter la SCI Renovebien du surplus de ses demandes ;Condamner la SCI Renovebien à réaliser les travaux de reprise afin de remédier aux désordres consécutifs aux infiltrations (traces d’infiltration et moisissures sur les embellissements) sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;ordonner à la SCI Renovebien de lui délivrer l’ensemble des quittances de loyer des termes régés et ce particulièrement pour la période de mars 2024 à avril 2025, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;condamner la SCI Renovebien à lui verser 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;- condamner la SCI Renovebien aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] [D] conclut à la prescription des loyers antérieurs au 2 août 2021, au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. En réponse aux conclusions adverses, M. [D] rappelle que chaque mois de loyer dû répond à son propre délai de prescription et que le paiement d’un loyer n’emporte pas reconnaissance de dette des autres loyers en ce qu’il s’agit de dettes distinctes et en ce que la reconnaissance de dette doit être claire et non équivoque. M. [D] fait également valoir que les règles de l’article 1342-10 du code civil invoquées par le bailleur sont supplétives de la volonté des parties et que chacun de ses règlements a été expressément imputé à un mois sur le décompte produit par le bailleur. De même, chaque règlement opéré par la CAF désigne le mois pour lequel il est opéré. Il conclut que les paiements doivent être imputés non pas à aux mois les plus anciens, mais selon les prévisions du décompte. Enfin, il rappelle qu’en application de l’article 1342-10 précité, les sommes sont imputées d’abord sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt à payer, avant d’être imputées aux dettes les plus anciennes. Or en l’espèce, il avait davantage intérêt à régler des dettes qui n’étaient pas prescrites.

Le locataire conclut en outre, au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que les provisions sur charges versées au bailleur ne sont pas dues dès lors que celles-ci ne sont pas justifiées, de l’aveu même du bailleur, et n’ont jamais fait l’objet d’une régularisation annuelle. M. [D] déduit les provisions sur charge versées durant les trois dernières années de la dette locative.

Il sollicite subsidiairement des délais de paiement suspensifs sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, rappelant qu’il est en contrat d’apprentissage et perçoit 80% du SMIC.

M. [D] rappelle qu’il produit son attestation d’assurance.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, M. [D] se fonde sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et suivants du code civil. Il affirme avoir été confronté à des problèmes d’infiltration d’eau peu après la signature du bail (avis au bailleur le 25 mars 2021 par sms), puis que ceux-ci ont perduré des années rendant le logement insalubre, rien n’ayant été fait par le bailleur. Il soutient avoir dû quitter provisoirement le logement en raison de cette situation et affirme qu’un accord était d’ailleur intervenu entre le bailleur et lui pour le dispenser du paiement du loyer résiduel durant le temps des travaux. Il souligne qu’à défaut il aurait été étonnant que le bailleur attende autant pour lui signaler l’existence d’impayés. Le locataire conclut avoir subi des troubles de jouissance durant 41 mois, de mars 2021 à juillet 2024, et évalue son trouble de jouissance à hauteur de 151 euros par mois. Il conclut également à la nécessité pour la SCI Renovebien d’effectuer des travaux de reprise suite aux dégradations engedrées dans le logement (traces de moisissures et d’infiltration). M. [D] soutient que contrairement à ce qu’indique le propriétaire, aucune entreprise n’est intervenue en juin 2021 contrairement à ce qu’indique la facture de la société LIAM Renovations. D’ailleurs, en mai 2023, le bailleur indiquait qu’il “venait” de faire réparer le toit, relève M. [D]. Il souligne également que les deux factures ont probablement été émises simultanément, et que la société LIAM est spécialiste de la menuiserie.

Il fonde sa demande de délivrance de quittances de loyer sur l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 août 2024.

A l’issue de l’audience du 17 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande du bailleur

— au titre de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

au titre de la prescription des loyers

Selon l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, l’assignation ayant été délivrée le 2 août 2024, il ne peut être sollicité de paiement au titre des loyers antérieurs à cette date, ceux-ci étant prescrits.

Toutefois, il convient de déterminer si ces loyers n’ont pas déjà été réglés par M. [D].

L’article 1342-10 du code civil prévoit à ce titre que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, il résulte du décompte du bailleur que le mois de septembre 2020 n’a pas été réglé, puis, qu’une dette locative s’est formée à compter d’avril 2021 (paiements partiels ou absence de paiements).

S’agissant des paiements de la CAF, ceux-ci sont affectés à des mois précis et ils s’imputent donc au mois stipulé dans le versement fait.

S’agissant des paiements de M. [D], ceux-ci apparaissent dans le décompte établi par le bailleur dans la colonne “payé loc”, avec pour chaque ligne le premier jour de chaque mois. Un tel décompte permet de savoir quel mois les sommes ont été payées par le locataire mais ne permet nullement de présumer que le locataire a indiqué qu’il souhaitait imputer les paiements effectués à un mois en particulier correspondant au mois pendant lequel le paiement est effectué. Au contraire, au titre des pièces produites par M. [D], figure une capture d’écran des paiements de loyer effectués entre juin 2024 et février 2025 : au titre du motif du paiement, M. [D] indique systématiquement “loyer”. Or, il convenait à M. [D] d’indiquer “loyer février 2025" s’il souhaitait affecter son loyer à ce mois en particulier et le seul fait que le paiement ait été effectué en février 2025, par exemple, ne permet pas de présumer que le locataire souhaitait imputer ce paiement à ce mois précis et non à des impayés de loyer antérieurs.

Ainsi, il y a lieu d’appliquer le principe édicté à l’article 1342-10 précité en l’absence d’indication par le débiteur de la dette qu’il entend régler (dettes qu’il a le plus intérêt à payer et à défaut les plus anciennes).

Les paiements de M. [D] ont eu lieu :

— en mai 2021,

— en juillet 2021,

— en octobre 2021

— en décembre 2021

— puis chaque mois à compter de mars 2024

Si désormais il peut être affirmé que M. [D] n’avait pas intérêt à régler des dettes qui pourraient être prescrites, il convient de se replacer à la date du paiement pour déterminer quelle dette M. [D] avait le plus intérêt à payer, étant précisé qu’avant son assignation en août 2024 la prescription n’était pas un sujet.

Il y a lieu de considérer à ce titre que M. [D] n’avait pas d’intérêt particulier à régler un loyer plus qu’un autre lors de ses règlements antérieurs à août 2024, et ceux-ci seront imputés aux dettes de loyer les plus anciennes, conformément à l’article 1340-10 précité.

Ainsi, après imputation de tous les paiements de M. [D] intervenus avant août 2024 aux dettes les plus anciennes, et des paiements CAF aux mois de chaque versement par la CAF, seuls les mois de juillet et août 2021 n’ont pas été réglés à temps et sont donc prescrits.

Enfin, les paiements intervenus entre octobre 2021 et ce jour à l’initiative de M. [D] n’emportent nullement reconnaissance de dette s’agissant de la période antérieure à août 2021, puisque de nouveaux loyers étaient dus chaque mois.

La demande en paiement formée au titre des mois de juillet et août 2021 sera donc déclarée irrecevable car prescrite. Il sera toutefois précisé que les paiements CAF intervenus au titre de ces mois ne seront pas remboursés, la dette étant due lors du paiement par la CAF.

Sur la dette locative

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler les loyers et les charges aux termes convenus.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

a) Sur les charges locatives

En vertu de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par le décret pris en Conseil d’Etat n°87-713 du 26 août 1987.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En l’espèce, la SCI Renovebien est dans l’incapacité de justifier des charges locatives faisant l’objet de la provision sur charges mensuelle de 10 euros.

Il y a donc lieu de dire que ces provisions ne sont pas dues et celles-ci ne seront donc pas comptabilisées au titre de la dette locative calculée ci-dessous.

b) Sur la somme due

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte selon lequel M. [D] lui devait la somme de 6 159 euros, au 1er juin 2024. M. [D] présente des éléments permettant de déterminer ses versements ainsi que ceux de la CAF jusqu’en février 2025. La dette ne sera donc pas calculée postérieurement à février 2025, faute de tout élément en ce sens produit par le bailleur ou le locataire.

Afin de tenir compte de la prescription des loyers de juillet et août 2021, et de l’affectation des paiements antérieurs à août 2024 aux dettes les plus anciennes, la dette locative sera calculée comme suit :

loyers hors charges dus entre septembre 2021 et février 2025 : 14 700 euros (350 x42)

dont à déduire les paiements intervenus :

* CAF (à compter de septembre 2021) : 8 905 euros (3592 + 294 + (183x2) + (193 x3) + (291x14))

* locataire (à compter d’août 2024) : 569 euros

La dette locative de M. [D] s’élèvait donc à 5 226 euros (14 700 – 8 905 – 569) au 5 février 2025, après prise en compte du paiement de M. [D] intervenu au mois de février 2025.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire au titre du trouble de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

‘1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; […]

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;”

En ce sens, le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’évènements non imputables au locataire. De même, il est constant que cette obligation de jouissance paisible implique que le bailleur réponde de toute nuisance non imputable au locataire, sauf en cas de force majeure.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

* * *

En l’espèce, il résulte des sms échangés entre le bailleur et le locataire, et cela n’est contesté par aucune partie, que le 25 mars 2021, une fuite au plafond a été signalée par le locataire, celle-ci ayant provoqué des traces au mur et des moisissures.

Le bailleur à ce titre produit une facture d’intervention du 20 juin 2021 pour un changement de la toiture afin de mettre fin à la fuite. Le locataire conteste la véracité de cette facture et de l’intervention d’un professionnel, mais n’apporte pas de preuve permettant d’étayer ses suspiçions relativement à l’entreprise ayant délivré la facture d’intervention.

La production de photographies non datées par M. [D] ne permet pas de connaître la date des prises de vues et ne constitue donc pas un élément probant. Il en est de même pour les attestations produites (absence de date).

Il y a donc lieu de considérer, faute d’éléments de preuve supplémentaires, que l’intervention de la société Liam Renovations a mis fin à la fuite.

M. [D] a donc subi un préjudice de jouissance qui sera limité à cette première période de trois mois et sera évalué à hauteur de 150 euros par mois, soit un montant total de 450 euros.

S’agissant de la survenance d’une nouvelle fuite ultérieurement (discussion du 11 mai 2023 lors de laquelle le locataire se plaint d’une aggravation des moisissures et le propriétaire indique être allé faire une réparation sur le toit et demande si le locataire rencontre toujours la difficulté), cela est établi par cette discussion ainsi que par l’envoi d’une photographie par le locataire à son propriétaire, et son invitation à venir constater par lui-même. Toutefois, on ignore quand celle-ci a été résolue, puisque lors du passage de la société LIAM Renovations le 17 février 2025 il n’était constaté aucune fuite, et il est tout à fait possible que la fuite ait été stoppée par l’intervention du propriétaire sur la toiture mais que ses conséquences esthétiques (traces au mur) soient demeurées longtemps après faute d’intervention. La photographie prise après l’intervention de la société LIAM Renovations, qui a par ailleurs posé une trape, atteste que les conséquences esthétiques de la fuite ont finalement été reprises (on ignore quand).

Compte-tenu du caractère lacunaire des preuves produites par M. [D], mais compte-tenu également de l’existence établie de nouveaux désordres au sein du logement, le préjudice de jouissance de M. [D] au titre de ce deuxième épisode sera justement évalué à hauteur de 400 euros.

Ainsi, et en résumé, M. [D] sera indemnisé à hauteur de 850 euros au titre de son trouble de jouissance.

Sur la demande de compensation des créances réciproques des parties

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, M. [D] sollicite la compensation des créances réciproques des parties.

Les créances réciproques sont fixées comme suit :

— dette de 850 euros de la SARL MFB à l’égard de M. [Y] [D] au titre de sa responsabilité contractuelle ;

— dette de 5 226 euros de M. [Y] [D] à l’égard de la SARL MFB au titre du solde du de-vis du 5 juillet 2022.

Compte-tenu de la réciprocité des créances, il convient de prévoir leur compensation et de condamner M. [D] à verser à la SARL MFB la somme 4 376 euros au titre de sa dette locative actualisée au 5 février 2025, loyer de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 août 2024.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 mars 2024 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6878 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [D] justifie percevoir des revenus de 1 141 euros par mois. Il est donc en capacité de verser une somme supérieure à son loyer résiduel courant pour apurer la dette. Il a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer courant depuis mars 2024. Considérant cela, il y a lieu de lui accorder des délais de paiements suspensifs conformément au dispositif du présent jugement à hauteur de 120 euros par mois pendant 36 mois.

La suspension des effets de la résiliation du bail sera alors ordonnée pendant l’exécution de ces délais de paiement.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et/ou la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la société Action logement services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc de condamner M. [D] à payer à la SCI Renovebien une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 350 euros par mois, outre 10 euros de charges sous réserve de leur justification, à compter du 7 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, selon l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, M. [D] sollicite la condamnation du bailleur à effectuer des travaux sous astreinte mais il n’apporte pas la preuve de la persistance dans l’appartement loué de fuites et dégradations (moisissures, traces).

Au contraire, le bailleur produit une facture de la société LIAM Renovations du 17 février 2025 pour mise en place d’une trappe et recherche de fuites dans la cuisine concluant à l’absence de traces de fuites, écoulement ou humidité. Les photographies après pose de la trappe produites par M. [D] (datées du 8 février 2025 par lui-même) confirment que l’angle entre le mur et le plafond de la cuisine a été repris et qu’il ne subsiste aucune trace.

M. [D] sera dès lors débouté de sa demande.

Sur la demande de délivrance de quittances de loyer

L’article 21 de la loi 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est “tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges […]. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.”

Le tribunal n’a pas a déterminer la manière dont la quittance de loyer doit être rédigée (mention ou non de la dette locative), aucune contrainte à ce titre n’étant imposée par l’article 21 précité, et il convient de condamner la SCI Renovebien a délivrer à M. [D] des quittances de loyer pour les loyers des mois d’août 2024 à février 2025.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard après l’écoulement d’un délai d’un mois d’exécution volontaire, à l’issue de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [D], partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en équité et compte-tenu de la situation économique respective des parties, les demandes formées tant par M. [D] que par la SCI Renovebien au titre de l’article 700 seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, des délais de paiement suspensifs ayant été accordés à M. [D], aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe ;

DECLARE irrecevable la demande en paiement formée au titre des loyers des mois de juillet et août 2021 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 janvier 2021 entre la SCI Renovebien (bailleur), d’une part, et M. [Y] [D] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4]) est résilié depuis le 7 mai 2024 ;

FIXE les créances réciproques des parties comme suit :

— dette de 850 euros de la SCI Renovebien à l’égard de M. [Y] [D] au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance ;

— dette de 5 226 euros de M. [Y] [D] à l’égard de la SCI Renovebien au titre de sa dette locative (loyers et indemnités d’occcupation) arrêtée au 5 février 2025, échéance de février 2025 incluse ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties ;

CONDAMNE M. [Y] [D] à verser à la SCI Renovebien la somme de 4 376 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation) arrêté au 5 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024 ;

AUTORISE M. [Y] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120 euros (cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [D] ,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Y] [D] sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 350 euros (trois cent cinquante euros) par mois, outre 10 euros (dix euros) de charges par mois sous réserve de leur justification, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE M. [Y] [D] de sa demande de condamnation du bailleur à effectuer des travaux sous astreinte ;

CONDAMNE la SCI Renovebien à délivrer à M. [Y] [D] des quittances de loyer pour les mois d’août 2024 à février 2025 ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [Y] [D] aux dépens de la présente procédure.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine PACOU Camille ALLAIN