TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00851 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YKNC

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 10]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. L’IMPERATRICE

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 05 Novembre 2024

ORDONNANCE du 26 Novembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2021, la SA d’H.L.M. VILOGIA a consenti à la SAS L’IMPÉRATRICE un bail commercial, portant sur des locaux en l’état futur d’achèvement, situés à [Adresse 9], pour une durée de neuf années à compter du 23 février 2022, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1148 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges de 136 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 3444 euros.

Un dégât des eaux est survenu en juillet 2022, le bailleur indique avoir procédé à la recherche de fuite et avoir accordé une franchise de loyer en août et septembre 2022 et avoir réduit le montant du loyer à effet du 1er août 2023 et toujours à ce jour. Le locataire a signalé un second dégât des eaux, en février 2024.

Les loyers étant impayés, la SA d’H.L.M. VILOGIA a fait signifier le 19 octobre 2023 à la SAS L’IMPÉRATRICE un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 16 mai 2024 a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et autres mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 05 novembre 2024 pour y être plaidée.

A cette audience, la SA d’H.L.M. VILOGIA représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

Vu le bail commercial du 14 décembre 2021,

Vu le commandement de payer du 19 octobre 2023,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

— Constater que la SA VILOGIA est bien fondée et recevable à agir ;

— Constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial signé le 14 décembre 2021,

Par conséquent :

— Prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 19 novembre 2023 ;

— Prononcer l’expulsion sans délai de la société SAS L’IMPERATRICE et de tous occupants de son chef du local commercial précédemment loué situé [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 1])

— Dire et juger que l’ensemble des obligations de la société SAS L’IMPERATRICE n’est pas sérieusement contestable sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ;

— Condamner la société SAS L’IMPERATRICE à payer à VILOGIA, à titre provisionnel :

— la somme de 16 484,00 euros au titre des loyers et charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit à la date du 19 novembre 2023 ;

— u;ne indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 novembre 2023 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale à la somme de 1054,00 euros TTC par mois.

— Condamner la société SAS L’IMPERATRICE à verser au profit de VILOGIA, à titre provisionnel, la somme de 1 648,40 euros au titre de la clause pénale ;

— Dire et juger que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur VILOGIA à titre indemnitaire

provisionnel ;

— Débouter la société L’IMPERATRICE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à titre principal et reconventionnel ;

— Condamner la société SAS L’IMPERATRICE à payer à VILOGIA la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société SAS L’IMPERATRICE aux entiers frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 octobre 2023 ;

— Dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080, devra être supporté par la société SAS L’IMPERATRICE.

La SAS L’IMPERATRICE représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience sollicite du juge des référés de :

Vu les articles 835 et 145 du code de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats

Vu l’existence d’une contestation sérieuse,

— Dire n’y avoir lieu à référé et inviter la société VILOGIA à mieux se pourvoir,

A défaut,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du19 octobre 2023,

— Accorder à la société l’Impératrice des délais de paiements aux fins de règlement de la dette de loyers, à raison de 500 euros par mois en sus du loyer courant durant 23 mois, le solde devant intervenir le 24 ème mois,

— Débouter la société VILOGIA de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

A titre reconventionnel,

— Désigner tel expert judiciaire suivant mission déterminée dans ses écritures,

— Dire et Juger que la consignation concernant les frais d’expertise sera supportée par la société

VILOGIA.

— Condamner la société VILOGIA au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entier dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

La bailleresse justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 8 du contrat).

Le bailleur a fait délivrer le 19 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour avoir paiement de la somme de 18 570 euros, terme de septembre 2023 inclus.

Invoquant la survenance de plusieurs sinistres dégâts des eaux, ayant endommagé son stock de robes de mariée, en juillet 2022, alors qu’elle n’avait débuté son activité qu’en mai 2022, la survenance d’un nouveau sinistre en décembre 2022, puis en février 2024, l’exécution de travaux par le bailleur jusqu’en octobre 2023, la défenderesse s’oppose à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et à lui garantir une jouissance paisible, l’autorisant à invoquer une exception d’inexécution et à être dispensée du paiement du loyer, indiquant que le paiement du loyer est repris depuis juin 2024.

La SA VILOGIA répond que la clause est acquise, et qu’aucun manquement ne peut lui être reproché, alors qu’il a fait diligences dans la gestion des sinistres successifs, déclarant le sinistre à son assureur, ayant identifié l’origine.

Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination et de garantir au preneur, une jouissance paisible des lieux, lequel est en contrepartie tenu au paiement des loyers aux termes convenus.

L’exception d’inexécution invoquée par le locataire n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’y exercer l’activité prévue au bail, lorsque les désordres sont de nature à rendre les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés, quand bien même les désordres invoqués ont pu avoir une incidence sur l’exploitation du fonds.

En l’occurrence, la locataire produit des procès-verbaux de constat des 27 juillet 2022, 08 février 2024, 15 février 2024 (pièces défendeur n° 5, 6 et 7), dont il ressort que la défenderesse a subi plusieurs dégâts des eaux consécutifs et d’ampleur, ayant endommagé une partie de sa marchandise. Toutefois, le bailleur a fait diligences, a consenti une réduction du loyer, toujours en vigueur à ce jour, la locataire a perçu une indemnisation de la part de son assureur au titre de la perte d’exploitation et il n’est pas justifié de l’impossibilité totale d’exploiter les lieux.

La locataire ne peut donc se prévaloir d’une exception d’inexécution du bailleur pour justifier son abstention au paiement des loyers.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti à la défenderesse pour ce faire, de sorte que la clause résolutoire est acquise à effet du 19 novembre 2024, ce que le juge des référés ne peut constater.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La SAS L’IMPERATRICE sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans. Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats et des efforts manifestes consentis par elle pour contenir la dette, le paiement des loyers courant étant repris, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SAS L’IMPERATRICE étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SA d’HLM VILOGIA justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte (pièce vilogia n°6) que la SAS L’IMPERATRICE a cessé de payer ses loyers, charges et taxes. Après déduction des sommes de 441,67 euros (saisie-vente), 54,98 euros (“assurances résilation”) et 65,42 euros (LR préfet), non justifiés, soit au total 562,07 euros, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 20711, 51 euros (21273,58 – 562,07,qui constitue une créance non sérieusement contestable.

La SAS L’IMPERATRICE sera en conséquence condamnée à payer à la SA d’HLM VILOGIA, la somme provisionnelle de 20711,51euros, correspondant aux loyers, charges, terme de octobre 2024 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle en expertise

La défenderesse sollicite la désignation d’un expert aux frais du bailleur, ce sur quoi la société Vilogia s’oppose.

Compte tenu de ce qui précède, la mesure d’instruction sollicitée n’apparaît pas utile, en l’absence d’intérêt légitime, au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, de la SAS L’Impératrice, qui n’établit pas la poursuite des fuites récurrentes ce qui laisse supposer que la réparation de la cause du sinistre est intervenue.

Sur les demandes accessoires

La SAS L’IMPERATRICE, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer .

Elle sera en outre condamnée à payer à la SA d’HLM VILOGIA, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 19 novembre 2023, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 14 décembre 2021, portant sur les locaux situés à [Localité 7] (59) [Adresse 5],

Condamnons la SAS L’IMPERATRICE à payer à SA d’HLM VILOGIA la somme provisionnelle de 20711,51 euros (vingt mille sept cent onze euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 31 octobre 2024, terme de octobre 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS L’IMPERATRICE se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes successifs et mensuels d’un montant de 860 euros (huit cent soixante euros) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le10 janvier 2025, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet, à compter rétroactivement de la date d’expiration du délai d’un mois visé au commandement de payer,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SAS L’IMPERATRICE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Adresse 8],

— la SAS L’IMPERATRICE devra payer mensuellement à la SA d’HLM VILOGIA à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Déboutons la SAS L’Impératrice de sa demande en désignation d’un expert,

Condamnons la SAS L’IMPERATRICE à payer à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS L’IMPERATRICE aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 19 octobre 2023,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET