TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/09840 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XVFA

N° de Minute : 24/00758

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

[N] [Z]

[D] [Z]

C/

[G] [V]

[X] [V]

[F] [C]

[P] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mr [N] [Z], demeurant [Adresse 3]

Mme [D] [Z] demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [V], demeurant [Adresse 6]

M. [F] [C], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Julien ROBILLARD, avocat au barreau de LILLE

M. [X] [V], demeurant [Adresse 4]

représenté par Mme [P] [V] munie d’un pouvoir écrit

Mme [P] [V], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 23/9840 – Page – SD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mars 2021, Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] ont donné à bail à Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] un logement et un garage situés [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 650 euros, outre une provision sur charges de 30 euros, pour une durée de 3 ans.

Par actes distincts du 12 et 13 mars 2021, Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] se sont portés cautions solidaires au profit de Madame [G] [V] jusqu’au 15 mars 2026.

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 22 février 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] ont fait assigner Madame [G] [V], Monsieur [F] [C], Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de les voir condamner au paiement d’une dette locative au titre de loyers impayés et de dégradations locatives.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2024.

Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z], représentés par leur conseil, ont développé oralement les demandes contenues leurs dernières conclusions écrites déposées, aux termes desquelles ils sollicitent :

Débouter Madame [G] [V], Monsieur [F] [C], Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Juger que le contrat de bail conclu avec Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] le 14 mars 2021 pour le logement et le garage n°1, le tout situé [Adresse 2] à [Localité 8] s’est trouvé résilié, et les lieux définitivement libérés, à la date du 22 février 2023, date de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés ;En conséquence,

Condamner Madame [G] [V], Monsieur [F] [C], Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V], en leur qualité de cautions solidaires, à payer à Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] les sommes suivantes : 4359,30 € au titre des loyers échus et restés impayés pour la période allant du 11 août 2022 au 22 février 2023 ;15 057,34 € au titre des dégradations locatives ;Soit la somme totale de 18 766,64 € après déduction du dépôt de garantie de 650,00€.

Condamner Madame [G] [V], Monsieur [F] [C], Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V], en leur qualité de cautions solidaires, à payer à Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] la somme de 2000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [G] [V], Monsieur [F] [C], Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V], en leur qualité de cautions solidaires, au paiement des entiers frais et dépens ;Dire qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Au soutien de leur demande de paiement des loyers, les époux [Z] se fondent sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et exposent que le logement a été définitivement libéré uniquement le 22 février 2023. A ce titre, ils soulignent que le congé pour un départ au 1er août 2022 n’a été suivi d’aucun effet dès lors qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi et que les clés du logement ne leur ont pas été remises. Ils observent qu’une remise juridiquement efficace des clés doit être réalisée de manière intégrale et en temps utile au bailleur, ces dernières étant portables et non quérables, et qu’à ce titre, que l’état des lieux de sortie avec remise des clés a été effectué uniquement le 22 février 2023 en présence d’un huissier de justice. Ils en concluent que les locataires sont débiteurs de la somme de 4359,30 € au titre des loyers impayés pour la période du 11 août 2022 au 22 février 2023.

En réponse aux moyens soulevés par les locataires, les bailleurs observent qu’ils n’ont pas refusé délibérément d’établir l’état des lieux de sortie à la date du 10 août 2022 puisqu’ils n’étaient pas informés de cette demande et étaient en congés à cette date depuis plus d’un mois. Ils indiquent qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le locataire hors la présence du bailleur est inopposable à ce dernier et qu’il convient en conséquence d’écarter des débats celui réalisé le 10 août 2022, seul l’état des lieux du 22 février 2023 étant probant car établi contradictoirement en présence d’un huissier. Ils ajoutent que les locataires ne démontrent pas que les bailleurs ont bien réceptionné les clés en août 2022 et indiquent être de bonne foi, n’ayant fait que respecter les règles de droit applicables en la matière, pour voir rejeter la demande de dommages et intérêts formée à leur encontre.

S’agissant de leur demande au titre des dégradations locatives, se fondant sur les articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1732 du code civil, ils soutiennent qu’il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les locataires sont à l’origine de nombreuses dégradations locatives, qui ont dû faire l’objet de réfections chiffrées pour la somme totale de 15 057,34 euros. Ils précisent notamment que la fenêtre décrochée de la deuxième chambre n’a pas été indemnisée par l’assurance en raison du fait que le désordre avait été causé par les locataires.

En réplique aux moyens soulevés par les défendeurs, ils rappellent que l’état des lieux du 10 août 2022 doit être écarté des débats en ce qu’il a été établi unilatéralement et hors la présence des bailleurs, ainsi que les photographies produites et non datées. Ils soulignent que les locataires reconnaissent avoir rendu le logement alors que la peinture n’était pas sèche, qu’ils n’avaient pas pu faire les finitions, et sans avoir remis en place les poignées des portes. Ils en concluent que cela constitue un manquement à leur obligation de locataire de rendre le logement en bon état de réparation. Ils ajoutent que la vacance du logement pendant 6 mois ne justifie pas les traces importantes, les voiles opaques, le gras constaté dans le logement, et les dépôts noirâtres des WC, et ce alors que le logement était propre à l’entrée dans les lieux. Ils indiquent également que le remplacement des sols et plinthes de la majorité des pièces du logement se justifient par leurs déformations et des projections. Ils soulignent que les percements au niveau du dégagement ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée et qu’il existe bien une dégradation de l’éclat sur le parquet du séjour par comparaison des deux états des lieux. Sur la hotte, ils font remarquer que les locataires n’ont jamais émis la moindre réserve sur son existence lors de l’entrée dans les lieux. S’agissant de la vasque du lavabo de la salle de bains, ils exposent que le défaut pré-existant a été aggravé par les locataires puisque la fissure est désormais plus importante, et que par ailleurs les traces de reprise sommaire attestent de leur tentative d’y remédier. Ils font valoir que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas l’état du sol de la salle de bains et que celui-ci est donc présumé être en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Enfin, sur la fenêtre de la seconde chambre, ils observent que les ouvrants sont indiqués être en très bon état dans l’état des lieux d’entrée et qu’aucune réfection n’est à prévoir dans le logement, et que les locataires ne prouvent pas le mauvais état des ouvrants du logement à leur arrivée. Ils ajoutent que l’état des lieux de sortie atteste du mauvais entretien des ouvrants (traces de frottement, décolorations, manchons gras, poignées ternies et branlantes, rail encrassé, dépôts et moisissures), combiné à une action de Madame [V], et que ce désordre est donc nécessairement imputable aux locataires. A ce titre, ils soulignent que le rapport d’expertise leur est inopposable dès lors qu’elle a été effectuée hors de leur présence, ces derniers étant en congés, et qu’elle se fonde uniquement sur leurs dires.

Pour voir rejeter la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie, ils indiquent que celui-ci doit être déduit des sommes dont sont débiteurs les locataires et qu’au vu des sommes dont ces derniers sont débiteurs au titre des loyers impayés et des dégradations locatives, ils doivent être déboutés de cette demande.

Madame [G] [V] comparaît en personne, assistée de son conseil, qui représente également Monsieur [F] [C]. Ils sollicitent de voir :

Juger que le contrat de bail entre [G] [V] et Monsieur [F] [L] et Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] a été résilié le 10 août 2022 ; En conséquence,

Déclarer Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ;Condamner Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] à payer à [G] [V] et Monsieur [F] [L] la somme de 650 € correspondant au dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ;Condamner Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] à payer à [G] [V] et Monsieur [F] [L] la somme de 4 000 € pour procédure abusive.Condamner Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] à payer à [G] [V] et Monsieur [F] [L] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] aux entiers dépens.Pour voir rejeter la demande de paiement des loyers, Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] expliquent qu’ils ont notifié leur préavis de 1 mois par courrier du 1er juillet 2022, courrier reçu le 4 juillet 2022, pour le 10 août 2022, date à laquelle ils ont sollicité l’organisation de l’état des lieux de sortie, et que leurs bailleurs n’ont jamais répondu à leurs multiples sollicitations et ne se sont pas présentés le 10 août 2022 sans prévenir de leur indisponibilité. Les locataires ont en conséquence établi un état des lieux de sortie avec témoin le 10 août 2022 et ont envoyé les clés du logement par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 août 2022, que les bailleurs auraient sciemment refusé de récupérer. Ils ajoutent que les bailleurs avaient leurs coordonnées téléphoniques pour organiser un nouvel état des lieux à leur retour de vacances et qu’un second état des lieux de sortie a finalement été réalisé contradictoirement par huissier de justice le 22 février 2023. Ils observent qu’il est constant que la restitution d’un immeuble dont le bail a été résilié se réalise par la libération matérielle des lieux et par la restitution des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et qu’en conséquence aucune indemnité d’occupation n’est due par le locataire ayant restitué les clés par courrier recommandé, ce qui vaut restitution du logement.

Pour voir rejeter la demande au titre des dégradations locatives, se fondant sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] contestent l’ensemble des dégradations locatives alléguées. Sur les dégradations de la porte du garage, ils indiquent ainsi que celles-ci ont été réalisées sur la face externe donnant sur la voie publique et qu’ils ne peuvent donc être tenus responsables des frais de remise en peinture des murs internes du garage, dont l’état n’est mentionné ni par l’état des lieux d’entrée ni par celui de sortie.

Sur les désordres allégués dans la buanderie, ils expliquent l’existence de dépôts poussiéreux et de plaques de gras par la vacance du logement pendant 6 mois après leur départ et les feuilles mortes par le fait que les plaques de tôle du toit de la buanderie étaient mal fixées. Ils ajoutent qu’ils ont repeint l’ensemble des murs et des portes de l’appartement avant leur départ et que l’état des lieux de sortie par huissier ne fait mention d’aucune dégradation sur les murs de la buanderie, en concluant que les frais de remise de peinture ne peuvent être mis à leur charge.

S’agissant des désordres allégués au rez-de-chaussée, dans la cage d’escalier et au 1er étage, ils réfutent être à l’origine des traces et coups présents sur le mur et rappellent qu’ils ont repeint l’ensemble des murs et des portes avant leur départ et que les percements non rebouchés étaient déjà existants lors de la signature du bail, et qu’en conséquence les frais de réparation sollicités pour cet étage ne peuvent leur incomber. Ils contestent devoir payer de nouvelles poignées de porte dès lors qu’ils avaient laissé l’ensemble des poignées neuves dans le logement avant de quitter les lieux, dans l’attente que la peinture sèche.

S’agissant du séjour, les locataires observent que l’éclat repéré au sol est le même éclat que celui dont fait état l’état des lieux d’entrée et qu’ils n’ont en conséquence pas dégradé le parquet.

Ils déclarent que l’état des vitrages et ouvrants ne figurent pas sur l’état des lieux d’entrée et que les dégradations dessus ne peuvent donc leur être imputées. Ils reconnaissent ne pas avoir eu le temps d’effectuer les finitions lors de la remise en peinture des lieux avant leur départ mais indiquent que les débordements de peinture peuvent être facilement retirés avec de l’eau savonneuse ou de l’acétone, étant eux-mêmes professionnels dans le secteur du bâtiment.

Sur la cuisine, le dégagement arrière, le 2nd étage et la première chambre, ils soulignent la possibilité de retirer les projections de peinture blanche et qu’en conséquence le remplacement du sol en carrelage ou linoléum par la pose d’un parquet flottant et stratifié ainsi que des plinthes en chêne vieilli n’était pas justifié, d’autant que le constat ne fait mention d’aucune déformation des sols et plinthes. Ils indiquent que l’existence d’une hotte sur l’état des lieux d’entrée est une erreur puisque les locataires n’ont jamais disposé d’une telle hotte malgré l’engagement des bailleurs à leur en fournir une. Ils précisent que l’état de l’encadrement en bois de la fenêtre de la chambre n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée.

Quant aux WC et à la salle de bains, ils rappellent que des poignées neuves étaient en attente dans le logement. Ils observent que la formation de dépôts au fond de la cuvette et de poussières est naturelle après six mois d’inoccupation du logement et ajoutent que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation au niveau de la bouche de ventilation et de l’abattant des WC. Ils font remarquer que la fissure de la vasque en céramique ainsi que le décollement du revêtement linoléum étaient préexistants à leur entrée dans les lieux conformément à l’état des lieux d’entrée, les bailleurs ne justifiant pas de l’aggravation de ces désordres, à l’instar du caractère branlant de la cabine de douche.

S’agissant du palier, Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] font valoir que l’état des lieux d’entrée ne fait aucunement mention de ce dernier et que donc les désordres l’affectant ne peuvent donc être mis à leur charge.

Enfin, sur la deuxième chambre, ils déclarent que l’état des lieux d’entrée mentionne une usure de la poignée pré-existante ainsi que la présence d’une fissure dans le sol et que les frais de poignées de porte ne peuvent être mis à leur charge. S’agissant de la pose d’une fenêtre, ils soutiennent que celle-ci s’est désolidarisée du dormant le 18 mai 2022 et a chuté sur Madame [V], et que le sinistre a été immédiatement déclaré aux propriétaires et à leur assurance, qui a missionné un mauvais expert, conduisant au classement du dossier. L’assurance des locataires a parallèlement missioné un autre cabinet d’expertise afin de réaliser une expertise contradictoire le 1er août 2022, auxquels étaient absents les bailleurs et leur assurance, et au cours de laquelle a été constatée une rupture de la paumelle supérieure de l’ouvrant ainsi que des impacts dans le sol et dans le placo. Ils indiquent que le rapport d’expertise a conclu que la chute résultait de la fragilisation dans le temps des paumelles, fragilisation elle-même due à un défaut d’entretien chronique depuis 2006 ou à un défaut de fabrication de la menuiserie, sans pouvoir mettre en évidence une faute des locataires dans cette chute.

Au soutien de leur demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie, les locataires précisent que leur protection juridique a mis en demeure les bailleurs de restituer celui-ci par lettre recommandée du 28 avril 2023, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ce que les bailleurs ont refusé, et ce alors qu’ils avaient restitué les clés du logement par courrier du 13 août 2022.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] invoquent le refus délibéré des bailleurs d’assister au premier état des lieux de sortie ainsi que de récupérer la lettre recommandée contenant les clés de l’appartement.

Madame [P] [V] comparaît en personne et représente, valablement munie d’un pouvoir, son époux Monsieur [X] [V]. Ils confirment les déclarations de leur fille, Madame [G] [V], et indiquent s’être toujours portés cautions pour elle sans que ça ne pose jamais problème.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois […] 2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Enfin, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.

En l’espèce, Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] bénéficient du délai réduit de préavis de 1 mois compte tenu de leurs mutations professionnelles respectives.

Ils justifient en outre avoir notifié leur congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juillet 2022, donnant congé pour le 10 août 2022, et dont la photographie de l’accusé de réception démontre qu’il a été remis à personne le 4 juillet 2022.

Le délai de préavis de 1 mois courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, le congé donné pour le 10 août 2022, soit postérieurement à l’expiration du délai de préavis, a été valablement donné.

En outre, il convient de relever que la perte locative subie pendant une période prolongée par les bailleurs ne peut invalider à elle seule le congé mais peut uniquement ouvrir droit à réparation par le biais de l’octroi d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ce qui n’est pas le cas d’espèce.

Néanmoins, à titre surabondant, il résulte d’une jurisprudence constante que c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, sauf à ce que l’absence de remise des clés soit imputable au bailleur. Or, en l’espèce, les locataires justifient avoir trouvé une solution pour la remise des clés, Madame [V] démontrant les avoir envoyées aux bailleurs par lettre recommandée avec accusé de réception conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, il résulte des échanges versés et du courrier recommandé contenant les clés que cette remise n’a pas eu lieu du seul fait des bailleurs, en ne se présentant pas à l’état des lieux puis en n’allant pas récupérer le courrier recommandé, et que la tardiveté de l’organisation d’un nouvel état des lieux ne peut incomber aux seuls locataires dès lors que les bailleurs ne justifient d’aucune démarche ni prise de contact pour récupérer les clés avant le mois de février 2023.

Partant, il y a lieu de considérer que les locataires étaient libérés de leur obligation de payer les loyers à la date à laquelle ils ont quitté les lieux loués, le 10 août 2022.

En conséquence, la demande de paiement des loyers échus postérieurement au 10 août 2022 sera nécessairement rejetée.

Sur les dégradations locatives :

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Parallèlement, aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

En outre, par application de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Ainsi, les articles 1730 et 1731 du code civil disposent que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un état des lieux est établi en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle et joint au contrat de location.

Ainsi, il est constant que l’existence de dégradations locatives s’apprécie en effectuant une comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qui doivent être établis contradictoirement ou à défaut par acte d’huissier.

L’indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n’est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l’exécution des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] versent aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail souscrit entre les parties le 14 mars 2021 ;L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 14 mars 2021 ;Le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 22 février 2023 ;Un devis établi le 6 mars 2023 par la société JPSERVICE et un devis établi le 17 mai 2023 par l’entreprise DEFRETIN.Il n’y a pas lieu d’écarter l’état des lieux établi par les locataires le 12 août 2022, et ce unilatéralement faute de présence des bailleurs régulièrement convoqués, qui a été soumis à la libre discussion des parties. Néanmoins, celui-ci devra être lu de manière complémentaire avec le procès-verbal de constat établi par huissier le 22 février 2023 dès lors qu’il n’est pas contesté que les clés ont été remises aux bailleurs à cette occasion, et que le logement était donc inoccupé depuis le départ des locataires et reflétait donc l’état dans lequel ces derniers l’avaient laissé, en prenant en compte les effets du temps sur une période de six mois.

Sur les dégradations locativesA titre liminaire, il convient de relever que bien que les parties discutent de nombreux désordres, seuls seront étudiés ceux pour lesquels il est demandé réparation par les bailleurs aux termes des deux devis fournis.

S’agissant de la peinture des murs et des plafonds, dans la chambre n°1, dans la cage d’escalier, dans le cellier et dans le garage, l’état des lieux d’entrée les identifie toutes comme étant en très bon état, hormis le garage non compris dans l’état des lieux. Cependant, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier les éléments suivants :

Chambre donnant sur rue : [Localité 9] plâtrés et peints de couleur blanche. Huit percements sont visibles sur le mur droit ainsi que de multiples traces noires. Garage : Mur droit et mur du fond à l’état brut de maçonnerie et blanchis. Mur gauche également. Poutres en bois peint de couleur blanche. Buanderie (équivalente au « cellier » mentionné dans le devis compte tenu de la présence du cumulus et de deux aérateurs) : [Localité 9] à l’état brut de maçonnerie et blanchis. Des traces sont visibles sur les deux faces de la porte, en partie basse.1er étage : Les murs sont plâtrés et peints de couleur blanche. De multiples traces, raies, coups et éclats sont visibles en partie basse des murs.2ème étage : Des projections de peinture de couleur blanche sont visibles. Murs plâtrés et peints de couleur blanche. Quelques traces noires sont visibles en partie basse du mur gauche.Il résulte de la comparaison de ces deux pièces qu’aucun élément ne vient étayer l’existence de dégradations sur les murs du cellier et du garage, dont la remise en peinture ne sera donc pas octroyée, et ce d’autant plus que les locataires ont déclaré avoir repeint les murs avant leur départ, fait corroboré par les multiples projections de peinture relevées dans le logement.

En revanche, il est établi par cette comparaison que sont constatées des traces sales sur les murs de la cage d’escalier et de la chambre. Cependant, la qualité et la taille des photographies du constat ne permettant pas de déceler ces traces, elles ne justifient pas la remise en peinture intégrale des murs et sont imputables à la vétusté nécessairement inhérente à l’usage normal du logement pendant ses deux années d’occupation par les locataires, et n’ouvriront donc pas droit à réparation au-delà d’un lessivage des murs, à l’instar des traces relevées sur les deux faces de la porte du cellier.

Ainsi, et compte tenu des percements dans le mur de la chambre, dont les locataires ne rapportent pas la preuve de l’antériorité à leur entrée dans les lieux, il sera fait droit au bouchage de trous à l’enduit et au lessivage des murs à hauteur de 125 €.

S’agissant de la dépose et pose d’un parquet flottant stratifié en chêne vieilli et de plinthes adaptées dans les deux chambres, le couloir et la cuisine, il résulte de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement que les sols sont en très bon état dans les deux chambres, hormis une légère fissure dans le parquet de la deuxième chambre, et qu’aucune indication n’est donnée sur l’état des sols dans le couloir et la cuisine, si ce n’est pour préciser que du carrelage est posé dans la cuisine. En l’absence d’indications, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état, sauf preuve contraire.

Il ressort du procès-verbal de constat les éléments suivants :

Cuisine : Sol recouvert de carreaux de carrelage de couleur claire. Quelques projections de peinture de couleur blanche sont visibles. Des traces noirâtres sont visibles au pied du mur à proximité du bloc évier. La plinthe est déformée à cet endroit.Chambre 1 : Sol recouvert de parquet stratifié de couleur claire. Des projections de peinture de couleur blanche sont visibles. Plinthes en médium assorties. Des débordements de peinture de couleur blanche sont visibles.Chambre 2 : Sol recouvert de parquet stratifié de couleur claire. De multiples lames sont disjointes. Un éclat est visible à environ 1.50m, face à l’ouvrant gauche de la fenêtre. Un éclat important d’environ 5 x 2 cm est visible face à l’ouvrant droit de la fenêtre. Plinthes en médium assorties.Dégagement arrière (correspondant au couloir compte tenu de la présence d’un radiateur remplacé dans cette même pièce) : Sol recouvert de revêtement linoléum imitation parquet. De multiples projections de peinture de couleur blanche sont visibles. Plinthes en médium assorties. Des débordements de peinture de couleur blanche sont visibles. La plinthe située à l’angle du mur de la salle de bain, à proximité de la porte des wc, comporte d’importantes déformations.Il convient de relever que les deux éclats relevés par l’huissier dans la chambre n°2 correspondent aux dommages causés par la chute de l’ouvrant de la fenêtre et qu’ils ne peuvent en conséquence être imputés aux locataires.

De fait, il résulte de la comparaison de ces deux pièces que les sols remplacés présentaient plusieurs projections de peinture de couleur blanche, ce qui a été reconnu par les locataires comme résultant de la peinture des murs par leurs soins, ainsi que la déformation d’une plinthe dans la cuisine, d’une autre dans le couloir et la disjonction de lames dans la chambre n°2, qui sont également imputables aux locataires faute de preuve de leur existence antérieure à leur entrée dans les lieux.

Néanmoins, ces dégradations, si elles sont établies, ne justifient pas le remplacement intégral des sols des quatre pièces indiquées, d’autant plus par un parquet particulièrement coûteux, et il sera donc fait droit à la demande des époux [Z], qui ne démontrent pas l’impossibilité de se débarrasser des projections de peinture par un simple lavage, à hauteur d’un nettoyage, soit d’une somme de 20 € par pièce, ainsi que 15 € par plinthe déformée et 50 € pour les lames disjointes au titre de leur remplacement, pour un total de 160 € pour les sols des quatre pièces.

S’agissant de l’achat et la mise en place des poignées de porte pour les deux chambres du 2ème étage, la cage d’escalier, les WC, les locataires reconnaissent avoir démonté lesdites poignées pour repeindre les murs et ne pas avoir pu les repositionner faute pour la peinture d’avoir séché, mais les avoir laissées sur place. Il résulte en effet du procès-verbal de constat du 22 février 2023 que se trouvaient à côté de l’évier, rangées, sept poignées de porte. Dès lors, les bailleurs ne démontrant pas la dégradation des poignées rangées, il sera uniquement fait droit à leur demande de mise en place et non d’achat des poignées, et ce à hauteur de la somme justement fixée de 20 € par poignée de porte, pour la somme totale de 80 €.

Sur la pièce des toilettes, l’état des lieux d’entrée indique l’existence d’une prise d’air d’aération en très bon état mais ne fait pas mention de l’état des WC, tandis que le procès-verbal de constat mentionne notamment les éléments suivants :

Plusieurs attentes ventilation et un point lumineux avec douille et ampoule type DCL, non testé.Des dépôts noirâtres et brunâtres sont visibles au fond de la cuvette. Lunette et abattant de couleur blanche. Une odeur nauséabonde dans cette pièce.En conséquence, aucun des éléments précédents ne vient démontrer l’existence de dégradations justifiant les postes de dépense intitulés « bouche de ventilation » et « abattant WC », qui ne seront donc pas retenus.

Quant au radiateur du couloir, il est fait mention d’un convecteur 2000 W dans le couloir du haut en très bon état dans l’état des lieux d’entrée, tandis que le procès-verbal de constat indique que le radiateur électrique présente des projections visibles sur la façade et en partie supérieure, une grille poussiéreuse, ainsi qu’une déformation en partie droite, photographie à l’appui. S’agissant des projections de peinture, les bailleurs ne justifient toujours pas de l’impossibilité de nettoyer les projections de peinture à l’aide des produits. La poussière de la grille étant imputable à la durée de six mois sans entretien depuis le départ des locataires, seule la déformation sera retenue comme caractérisant une dégradation locative, qui toutefois, au regard de la photographie de l’huissier était particulièrement minime et ne nécessitait donc pas le remplacement intégral du radiateur. En l’absence d’autres éléments attestant du dysfonctionnement du radiateur, la somme allouée en réparation de la dégradation du radiateur sera justement fixée à hauteur de 30 €.

S’agissant des réparations dans la salle de bain, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le meuble sous le lavabo est fissuré et que la douche est en très bon état. Le procès-verbal de constat établit quant à lui que la vasque en céramique présente « une fissure importante sur toute la largeur du bac et des traces de reprises sommairement réalisées » et que la cabine de douche est fortement branlante et sortie du rail supérieur, que l’une des roues de la porte gauche est manquante et que d’importants dépôts blanchâtres sont visibles sur les parois et la robinetterie.

La comparaison des deux éléments ne permettant pas de déterminer la réalité d’une aggravation de la fissure de la vasque, déjà présente lors de l’entrée dans les lieux, qui excéderait la vétusté et l’usure nécessairement engendrées par deux années d’occupation, ce poste de remboursement ne sera pas retenu.

De plus, les éléments relevés concernant la cabine de douche ne justifiant pas à eux seuls le remplacement intégral de celle-ci, la somme allouée en réparation de ces dégradations sera exactement fixée à 150 €.

Si aucune indication n’est donnée sur l’existence d’un quelconque miroir dans l’état des lieux d’entrée, le procès-verbal fait mention d’un miroir clair, sain et entier fixé par 3 crochets avec traces de frottements au-dessus du meuble vasque. Dès lors, la demande de remplacement de celui-ci sera rejetée, aucune dégradation ne pouvant être constatée.

En outre, s’il est fait mention de traces blanchâtres et jaunâtres sur le robinet mitigeur, rien n’indique que ce dernier dysfonctionne et les bailleurs ne justifient pas du fait que les traces relevées nécessitaient le remplacement du robinet et ne pouvaient être retirées par la seule application d’un produit. Ce poste de remboursement ne sera en conséquence pas retenu.

Parallèlement, s’agissant de la hotte de la cuisine, l’état des lieux d’entrée mentionne l’existence d’une hotte aspirante en bon état dans la pièce de la cuisine, tandis que le procès-verbal de constat ne fait pas mention d’une telle hotte. Si les locataires déclarent n’avoir jamais disposé d’une telle hotte, ils n’apportent aucun élément de preuve de nature à contester les indications de l’état des lieux d’entrée. Dès lors, ils seront condamnés au remplacement de la hotte aspirante à hauteur de la somme sollicitée de 105 €.

Enfin, ne seront pas retenus comme postes de travaux le forfait de déplacement et de gestion des déchets de l’entreprise mandatée pour les travaux dès lors que la quasi-intégralité des autres postes de travaux n’ont pas été retenus comme des dégradations locatives ouvrant droit au remboursement.

Sur la réparation de la fenêtre de la chambreL’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. L’annexe 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise la liste des réparations locatives à la charge du locataire.

1Cependant, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou force majeure aux termes de l’article 1755 du code civil. 1Il n’en irait autrement que si cette vétusté n’ait été créée ou aggravée par une négligence ou un défaut d’entretien du locataire.

En outre, par application de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Au titre du remplacement de la fenêtre de chambre, les époux [Z] sollicitent le remboursement de la fourniture et de la pose d’une fenêtre oscillo-battant avec volet roulant pour la somme totale de 2177,73 € TTC, devis établi le 17 mai 2023 par la société DEFRETIN à l’appui.

En l’espèce, il est constant que la fenêtre de la chambre a chuté la nuit du 18 mai 2022. Les bailleurs soutiennent que la chute de la fenêtre est le résultat d’une action volontaire des locataires et que le remplacement leur incombe à ce titre. Cependant, il ressort du rapport d’expertise amiable contradictoire réalisée le 1er août 2022 par la protection juridique des locataires, opérations auxquels les bailleurs ont été convoqués régulièrement bien que ne s’étant pas présentés, les éléments suivants :

Madame [Z] a été alertée par SMS de Madame [V] dès le mois de février 2022 de l’existence de moisissures autour de la fenêtre, sans réponse de la bailleresse ;L’expert relève la présence effective de moisissures sur la tablette intérieure de part et d’autre de la menuiserie ;Les paumelles se sont manifestement fragilisées avec le temps jusqu’à la rupture de la paumelle supérieure lorsque l’ouvrant a été laissé en position ouverte pendant un certain temps, exerçant ainsi un bras de levier sur la paumelle.Le rapport d’expertise amiable conclut qu’un défaut d’entretien chronique depuis 2006 ou un défaut de fabrication de la menuiserie est à l’origine de la chute de l’ouvrant, aucun élément démontrant une action fautive de Madame [V] ne pouvant être mis en évidence.

De plus, il convient de relever que le rapport d’expertise établi par l’expert mandaté par l’assurance MACIF des bailleurs, classant le sinistre sans objet en raison de l’absence de dommages consécutifs à une tempête, ne permet absolument pas d’établir que la chute de la fenêtre est due à une cause autre que sa seule vétusté, celle-ci ne pouvant être infirmée par la seule absence de mention de cette vétusté dans l’état des lieux d’entrée compte tenu de la valeur probante du rapport d’expertise amiable.

En l’absence de tout élément venant corroborer l’existence d’un manquement des locataires à l’origine de la chute de ladite fenêtre, il conviendra de rejeter la demande de remboursement du remplacement de la fenêtre des bailleurs dès lors qu’une telle réparation ne relève pas des réparations locatives visées par l’annexe 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui ne vise que le graissage des gonds, paumelles et charnières et les menues réparations pour les fenêtres.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. En l’espèce, il est expressément prévu à l’article VI du contrat de location la solidarité entre les co-locataires, ainsi que le caractère solidaire des engagements en qualité de caution souscrits les 12 et 13 mars 2021. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

En conséquence, Madame [G] [V], Monsieur [F] [C], Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] la somme totale de 650 euros au titre des dégradations locatives, correspondant au cumul des sommes suivantes :

125 € au titre du lessivage des murs et du bouchage des trous ;160 € au titre du nettoyage des sols, de la réparation des plinthes et des lames disjointes pour les deux chambres, du couloir et de la cuisine ; 80 € au titre de la mise en place des poignées de porte ;30 € au titre de la réparation du radiateur du couloir ;150 € au titre de la réfection de la cabine de douche ;105 € au titre du remplacement de la hotte de la cuisine.Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. […]

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […]

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

La finalité du dépôt de garantie étant, selon l’alinéa 1er de l’article précité de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, le bailleur peut retenir toutes les sommes dues en raison de l’inexécution par le locataire de ses obligations énumérées à l’article 7 de la loi de 1989.

La charge de la preuve de dégradations locatives, et partant du coût des réparations y afférentes, ou d’existence de loyers impayés pèse sur le bailleur.

En l’espèce, compte tenu de la condamnation par le présent jugement au titre de dégradations locatives, Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] étaient en droit de retenir la somme de 650 euros sur le montant du dépôt de garantie versé par les locataires à l’entrée des lieux.

Il est constant qu’une caution de 650 euros a été payée lors de la prise de bail. Il s’ensuit qu’après compensation des sommes réciproquement dues entre les parties, les époux [Z] ne sont plus redevables d’aucune somme envers Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C].

En conséquence, la demande de restitution du dépôt de garantie de Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de l’article 1240 du code civil, l’action en justice abusive est assimilée à un abus de droit, et nécessite la preuve d’une faute caractérisée, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice.

En l’espèce, le présent jugement fait droit à plusieurs demandes de paiement au titre des dégradations locatives des époux [Z].

Dès lors, leur action en justice ne peut être assimilée à un abus de droit, et ce indifféremment de leur refus abusif de présentation lors de la restitution des clés. La demande de dommages et intérêts de Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] sera donc rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu du fait que les demandeurs succombent sur la majorité de leurs demandes, et que les défendeurs justifient avoir tenté de résoudre amiablement le litige, sans réponse des bailleurs, les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z].

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des raisons précitées, l’équité commande de dire qu’il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DIT que le congé a été valablement donné pour le 10 août 2022 par Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] ;

En conséquence,

REJETTE la demande de paiement des loyers impayés formée par Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [V], Monsieur [F] [C], Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] à payer à Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] la somme totale de 650 euros au titre des dégradations locatives, correspondant au cumul des sommes suivantes :

125 € au titre du lessivage des murs et du bouchage des trous ;160 € au titre du nettoyage des sols, de la réparation des plinthes et des lames disjointes pour les deux chambres, du couloir et de la cuisine ; 80 € au titre de la mise en place des poignées de porte ;30 € au titre de la réparation du radiateur du couloir ;150 € au titre de la réfection de la cabine de douche ;105 € au titre du remplacement de la hotte de la cuisine.REJETTE plus amples demandes à ce titre ;

ORDONNE la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties ;

En conséquence, REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration légale de Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] ;

LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] ;

DEBOUTE Madame [G] [V] et Monsieur [F] [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 7] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR