TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01210 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X7YL

JUGEMENT

DU : 02 Décembre 2024

[R] [Z] [N]

[W] [G] [D]

C/

[B] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [R] [Z] [N], demeurant [Adresse 3]

M. [W] [G] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sly CROQUELOIS-AMRI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [L], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Octobre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/1210 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2021, M. [B] [L] a donné en location, pour une durée initiale d’un an renouvelable par tacite reconduction, à Mme [R] [N] et M. [W] [D] un logement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 960 euros, outre un forfait de charges de 30 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1 920 euros.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi par les parties.

Le 13 juillet 2022, un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi par les parties.

Par courrier du 29 août 2022, M. [L] a notifié à Mme [N] et M. [D] la retenue sur le dépôt de garantie de la somme de 1 139,25 euros au titre de frais de remise en état du logement et la restitution du solde de 780,75 euros par virement.

Par courrier en réponse du 16 septembre 2022, Mme [N] et M. [D] ont contesté la retenue effectuée sur le dépôt de garantie.

Le 22 décembre 2022, Mme [N] a saisi le conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de Lille qui a dressé un constat d’échec de conciliation le 7 février 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juillet 2023, revenue avec la mention « plis avisé et non réclamé », le conseil de Mme [N] et M. [D] a mis en demeure M. [L] de restituer à ses clients, dans un délai de quinze jours, la somme de 1 139,25 euros en restitution de la retenue faite sur le dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, Mme [N] et M. [D] ont fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de le voir, au visa de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner à leur payer les sommes de :

1 139,25 euros en restitution du montant retenu sur le dépôt de garantie ;1 344 euros correspondant à 10% du loyer par mois de retard à compter des deux mois suivant la restitution des clés, somme à parfaire au jour du jugement ;1 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ; 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2024, lors de laquelle les parties, représentées par leurs conseils, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi aux termes duquel l’audience de plaidoiries a été fixée au 14 octobre 2024.

A cette audience, Mme [N] et M. [D], représentés par leur conseil, ont oralement leurs dernières écritures aux termes desquelles ils reprennent les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant dû au titre de la majoration du dépôt de garantie correspondant à 10 % du loyer, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à la somme de 2 496 euros. Ils sollicitent, en outre, le rejet des prétentions adverses.

Au soutien, ils font valoir que le montant du devis relatif au nettoyage est disproportionné et contient des prestations supplémentaires qui ne peuvent être mises à leur charge. Ils précisent que l’état des lieux de sortie ne mentionne que la présence de tartre au niveau du lave-linge ; que la présence de poussières à certains endroits et de toiles d’araignées sont des éléments minimes ne permettant pas de justifier une retenue sur le dépôt de garantie ; que le décrassage complet de la cuisine ne peut être justifié par la seule présence de gras sur un bouton de porte et sur la grille d’aération ; que le nettoyage de l’ensemble des vitres du logement n’est pas davantage justifié en ce que les fenêtres du séjour, de la cuisine et de la salle de bain étaient propres à la sortie des lieux ; qu’enfin, à l’exception du sol de la terrasse, l’état des lieux de sortie ne relève pas que les sols sont sales ; que l’état du carrelage de la terrasse à l’entrée dans les lieux n’est pas connu et que les détériorations constatées relèvent de la vétusté au sens de l’article 4 du décret du 30 mars 2016. Sur les frais d’entretien du jardin, ils soutiennent qu’aucun arbre n’avait été élagué au moment de leur entrée dans les lieux ; qu’à ce titre, ils ont restitué les lieux dans le même état que celui dans lequel ils les ont pris à bail. Sur le coût des réparations de la fixation du radiateur, ils font valoir que l’état des lieux ne met en évidence aucune dégradation. Enfin, ils soutiennent que la fixation du coffre du volet roulant du séjour a été dégradée par une tempête et que la charge des réparations afférentes incombe au propriétaire.

M. [L], représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite du juge le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [N] et M. [D] et leur condamnation solidaire ou in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [L] considère qu’il est fondé à retenir la somme de 1 139,25 euros sur le dépôt de garantie décomposée comme suit :

300 euros au titre du nettoyage de la maison, 600 euros au titre de l’entretien du jardin, 165 euros au titre de la désolidarisation du radiateur de la chambre, 74,25 euros au titre de la fixation du coffre du volet roulant.

Au soutien, il fait valoir que la maison a été donnée en bon état de nettoyage ; qu’à la sortie des lieux, il a été constaté dans chacune des pièces des taches, traces, salissures (poussière sur les prises, le meuble haut de cuisine, le placard du cellier, les ventilations…) ; que l’évier de la cuisine, le lave-linge, la robinetterie, pomme et paroi de la douche nécessitent un détartrage ; que les locataires reconnaissent la présence de gras dans la cuisine ; que les vitrages du cellier et des trois chambres n’ont pas été nettoyés ; que le carrelage de la terrasse est sale et présente des tâches ; que les locataires sortants n’ont pas entretenu les arbres en violation des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987 ; que ces derniers prétendent à tort qu’à la prise de bail les arbres n’étaient pas élagués, en produisant des photographies non datées ; qu’il ressort de l’annexe de l’état des lieux de sortie que le radiateur de la chambre est désolidarisé du mur ; que la fixation du coffre du volet roulant a été dégradée au cours de la prise de bail sans que les locataires apportent la preuve qu’une tempête serait, comme allégué, la cause de cette dégradation.

M. [L] expose encore que les demandeurs ne sont pas fondés à solliciter au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie une majoration correspondant à 10 % du loyer, pour chaque période mensuelle commencée en retard, estimant qu’au regard des dégradations constatées, il était en droit de ne pas restituer l’intégralité du dépôt de garantie.

Il estime enfin que Mme [N] et M. [D] n’apportent pas la preuve d’un préjudice moral.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en restitution du solde du dépôt de garantie

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il convient de statuer sur chacun des postes de dégradations locatives relevés par le bailleur en réponse à la demande en restitution du solde du dépôt de garantie formée par les demandeurs.

Sur le défaut de nettoyage de la maison :

La retenue sur le dépôt de garantie effectuée par le propriétaire au titre des frais de nettoyage s’élève à la somme de 300 euros et correspond à un devis du 15 juillet 2022 de la société Oxygène nettoyage, produit aux débats par les demandeurs, ayant pour objet le détartrage de l’ensemble des éléments sanitaires, le nettoyage complet du mobilier, le décrassage complet de la cuisine, le nettoyage de l’ensemble des vitreries, le nettoyage de l’ensemble des sols.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 2 juillet 2021 que le logement a été remis aux locataires dans un bon état général. Dans l’annexe 1 du 8 juillet 2021, signé par les parties, les locataires précisent notamment que deux plaques électriques sur quatre sont un peu usées et que l’armoire de la chambre 2 présente des traces.

La comparaison avec l’état des lieux de sortie du 13 juillet 2022 permet de constater, à la sortie des lieux, des traces de calcaire au niveau de la robinetterie et pomme de la douche, des joints entartrés au niveau de la paroi de la douche et des traces de tartre au niveau du lave-linge, imputables aux locataires sortants. Les autres éléments sanitaires ne font l’objet d’aucun désordre.

La comparaison des états des lieux permet également de constater la responsabilité des locataires sortants pour les éléments suivants : l’état poussiéreux du dessus d’une prise électrique du séjour, du dessus du placard du cellier, du dessus du meuble haut de la cuisine, des grilles de ventilation de la salle de bain et des toilettes ; la présence de traces de doigts sur le placard de la chambre n°1, de taches sur le meuble de la salle de bain, de traces sur les portes de l’entrée et de la chambre n°2, de toiles d’araignées au plafond du couloir et la malpropreté de la porte de la cuisine, des fenêtres des chambres, du meuble bas de la cuisine.

Il résulte encore de cette comparaison que les locataires sortants n’ont pas rendu la cuisine dans l’état dans lequel ils l’avaient réceptionnée à la prise de bail au regard des éléments suivants : la présence de gras sur un bouton de porte, de traces de brulures, résidus alimentaires et saletés au niveau du four électrique et microonde, de traces de calcaire sur l’évier, de salissures sur la grille d’aération de la hotte aspirante et de traces de lessivages sur le réfrigérateur.

La comparaison des états des lieux permet ensuite de constater que les locataires sortants ont procédé au nettoyage des vitres du logement à l’exception de celles des fenêtres du cellier et des trois chambres.

Enfin, la comparaison des états des lieux permet de constater que les sols du logement sont propres à la sortie des lieux à l’exception du sol de la terrasse. Les locataires n’apportent pas la preuve que l’état du sol de la terrasse résulte de l’usure alors que les photographies annexées montrent la présence de taches et de salissures constitutives d’un défaut d’entretien par les locataires de ce sol.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que les locataires sortants sont responsables, pour partie seulement, d’un manque de nettoyage des éléments sanitaires, du mobilier, de la cuisine, des vitres et des sols du logement.

Sur le défaut d’élagage des arbres :

Aux termes des dispositions du I a) de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives (depuis lors intégré à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs), la taille et l’élagage des arbres et arbustes incombent au locataire.

L’état des lieux d’entrée du 2 juillet 2021 n’apporte aucune précision sur l’état des arbres du jardin du logement litigieux, à la prise de bail. Conformément aux dispositions précitées de l’article 1731 du code civil, sauf preuve contraire, les arbres sont présumés avoir été en bon état d’entretien à l’entrée dans les lieux.

Pour attester de l’état des arbres à la prise de bail, les demandeurs produisent aux débats des photographies, régulièrement horodatées, dont l’une date du jour de l’entrée dans les lieux.

L’état des lieux de sortie mentionne un défaut d’entretien des arbres arborant le jardin du logement sans plus de précisions que les photographies qui y sont jointes. La comparaison entre ces photographies et celle prise le jour de la prise de bail ne permet pas d’en déduire un défaut manifeste d’élagage des arbres par les locataires sortants.

Partant, aucune dégradation locative ne peut être retenue au titre de l’entretien du jardin.

Sur la dégradation du radiateur de la chambre côté rue :

Si l’état des lieux de sortie ne mentionne pas, en son sein, une telle dégradation, la SARL Colonna, mandataire ayant dressé l’état des lieux de sortie, indique, dans un document annexe à l’état des lieux du 13 juillet 2022, que le propriétaire lui a indiqué qu’un radiateur est détaché de son socle dans la chambre située côté rue. Outre le fait que l’annexe se contente de reprendre les propos tenus par le propriétaire sans en vérifier la matérialité, cette annexe n’est pas signée par les parties. M. [L] n’apporte pas d’autres éléments probants permettant de constater une dégradation locative caractérisée à ce titre.

Sur la détérioration de la fixation du coffre du volet roulant :

En application des dispositions précitées de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de réparer le volet roulant lorsqu’il est responsable de sa dégradation. Si tel n’est pas le cas, la réparation incombe au propriétaire.

Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie qu’à la sortie des lieux, le volet roulant de la fenêtre du séjour est désaxé. Les locataires sortants produisent aux débats un courriel du 21 février 2022 adressé au propriétaire, aux termes duquel ils informent ce dernier qu’en raison d’un épisode de tempête, le caisson du volet roulant du salon se déboite. M. [L] n’apporte pas la preuve contraire, à savoir que la dégradation de la fixation du volet roulant aurait pour origine le comportement des locataires sortants.

Partant, aucune dégradation locative n’est démontrée à ce titre.

Sur les sommes dues en restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il résulte des développements précédents qu’aucune somme ne peut être mise à la charge de Mme [N] et M. [D] au titre de l’entretien du jardin, de la réparation du radiateur et de la fixation du volet roulant, faute pour le bailleur d’avoir démontré l’existence de dégradations locatives à ces titres.

Il en résulte au contraire que les locataires sortants ont manqué en partie à leur obligation de nettoyer le logement avant sa restitution. Les désordres précédemment décrits, illustrés par les photographies jointes à l’état des lieux, restent limités et ne peuvent justifier de mettre à la charge des locataires le nettoyage complet des éléments sanitaires, du mobilier, de la cuisine, des vitres et des sols du logement. La somme nécessaire au nettoyage du logement rendu nécessaire suite au départ des locataires sera donc fixée à 100 euros.

Mme [N] et M. [D] ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 1 920 euros à l’entrée dans les lieux et il n’est pas contesté que M. [L] leur a restitué la somme partielle de 780,75 euros à la sortie des lieux.

La somme de 1 139,25 euros n’a donc pas été restituée.

Déduction faite des frais de nettoyage imputables aux locataires sortants à hauteur de 100 euros, les demandeurs sont donc fondés à solliciter la restitution de la somme de 1039,25 euros.

Partant, M. [L] sera condamné à verser à Mme [N] et M. [D] la somme de 1039,25 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie.

Sur la majoration au titre du retard dans la restitution du solde du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie que les clés ont été remises lors de cet état, soit le 13 juillet 2022. M. [L] était donc tenu de restituer le solde du dépôt de garantie, déduction faite des sommes restant dues et justifiées au titre des dégradations locatives, au plus tard le 13 septembre 2022. Partant, sur la période courant du 14 septembre 2022 au 14 octobre 2024, jour de l’audience, soit sur une période de 25 mois, M. [L] est en retard dans la restitution du solde du dépôt de garantie.

Partant, M. [L] sera condamné à verser à Mme [N] et M. [D] la somme de 2 400 euros décomposée comme suit : (10/100 x 960) x 25, à titre de pénalité de retard, conformément aux dispositions précitées.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Mme [N] et M. [D] ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui que répare la pénalité de retard prévu à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et avec laquelle les intérêts moratoires au taux légal ne peuvent se cumuler.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [N] et M. [D] en réparation de leur préjudice moral sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à Mme [N] et M. [D] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée par M. [L] au même titre sera rejetée.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [B] [L] à verser à Mme [R] [N] et M. [W] [D] la somme de 1 039,25 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail du 2 juillet 2021 portant sur un logement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2] à [Localité 7] ;

CONDAMNE M. [B] [L] à verser à Mme [R] [N] et M. [W] [D] la somme de 2 400 euros au titre de la pénalité de retard prévue à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE M. [B] [L] à verser à Mme [R] [N] et M. [W] [D] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [B] [L] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU M. COCQUEREL