TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05414

N° Portalis DBZS-W-B7I-YLNT

N° de Minute : L 24/00658

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES

C/

[Y] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M. [O] [X], gérant

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 mai 2021, la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES a donné à bail à Madame [Y] [P] un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 360 euros, outre une provision sur charges de 15 euros, pour une durée de 1 an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES a fait signifier à Madame [Y] [P] un commandement de payer la somme principale de 1958,93 euros et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 23 octobre 2023.

Le 25 janvier 2024, Madame [Y] [P] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers du Nord.

Le 27 mars 2024, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [Y] [P].

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 23 avril 2024, la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES a fait assigner Madame [Y] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Concilier les parties si faire se peut et à défaut :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES quant au bail consenti à Madame [Y] [P] et par voie de conséquence la résiliation de plein droit de l’engagement de location liant les parties et portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] ;

Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [Y] [P] ainsi que de celle de tout occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Autoriser la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES à disposer des meubles se trouvant dans les lieux dans les conditions de l’article L.433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

Condamner Madame [Y] [P] à payer à la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme provisionnelle de 2471,93 euros sauf à parfaire ;

Dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance de commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1958,93 euros et à compter de la présente assignation en justice pour le surplus ;

Fixer à la valeur locative l’indemnité d’occupation, de la même façon que le loyer si le bail n’avait pas été résilié ;

Condamner Madame [Y] [P] à payer à titre de provision une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur ;

Condamner Madame [Y] [P] à payer à la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES une somme provisionnelle de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Y] [P] au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 24 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2024. La S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES, représentée régulièrement par son gérant Monsieur [O] [X], s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, actualisant la dette locative arrêtée au juin 2024 à la somme de 1613,25 euros. Le bailleur a également indiqué que la locataire a quitté le logement fin juin 2024.

Régulièrement assignée à personne, Madame [Y] [P] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Y] [P], assignée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 23 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 24 avril 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que à défaut de la preuve de souscription de l’assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux.

Or, la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES a fait signifier à Madame [Y] [P] un commandement d’avoir à payer les loyers et fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les dispositions de l’article 7 g) dans son intégralité.

Madame [Y] [P] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 20 octobre 2023, justifié d’une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 21 novembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

La locataire ayant quitté le logement en fin du mois de juin 2024, la demande d’expulsion est sans objet et ne sera donc pas examinée.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 360 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [Y] [P] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 21 novembre 2023 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de juin 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 VI de cette même loi, par dérogation, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L. 733-1 4° du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES verse aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail souscrit entre les parties le 2 mai 2021 ;

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 20 octobre 2023 ;

Le décompte de la créance arrêtée au mois de juin 2024 inclus ;

Les mesures de surendettement imposées par la commission de surendettement des particuliers du Nord.

Il résulte des pièces déposées que la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé au profit de Madame [Y] [P] des mesures en application de l’article L. 733-1 4° du code de la consommation, à savoir la suspension d’exigibilité des créances (prise en compte à hauteur de 2079,93 euros en ce qui concerne celle dont la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES est titulaire) sur une durée de 24 mois au taux de 0,0%, ce dont le bailleur a été avisé. Aucune contestation n’a été formée à l’encontre de ces mesures, entrées en vigueur le 26 juillet 2024.

Il est constant que ce plan s’applique à la créance locative arrêtée au mois de mars 2024, et que l’octroi d’un moratoire n’affecte pas l’exigibilité du loyer et des charges courantes, dont la locataire reste redevable. Il convient à ce titre de souligner que la société bailleresse ne sollicite pas à l’audience le paiement des sommes faisant l’objet d’un moratoire mais uniquement les sommes devenues exigibles postérieurement à la date d’adoption des mesures de surendettement le 27 mars 2024, qui ne font pas l’objet d’un moratoire.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Madame [Y] [P] reste devoir à la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES la somme de 1613,25 euros au titre des indemnités d’occupation et charges impayées, correspondant à l’addition des sommes suivantes :

La somme de 914,52 euros non comptabilisée dans la dette locative arrêtée au mois de mars 2024 compris, comprenant notamment les régularisations des charges des années 2022 et 2023 ;

Le reliquat des loyers et charges des mois d’avril, mai et juin 2024 ;

La régularisation de charges pour l’année 2024.

Madame [Y] [P], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Y] [P] à payer à la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES la somme de 1613,25 euros au titre des indemnités d’occupation et charges impayées arrêtées au mois de juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024, date de l’assignation.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [P], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES et Madame [Y] [P], portant sur le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 novembre 2023 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à payer à la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 360 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 21 novembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à payer à la S.C.I. DE LA CASERNE DES DOUANES la somme de 1613,25 euros au titre des indemnités d’occupation et charges impayées arrêtées au mois de juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, et non comprises dans les mesures de surendettement adoptées le 27 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Madame [Y] [P] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 9] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR