TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître NAGARADJANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01617 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BRA

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 12 janvier 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 9] HABITAT -OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 9]),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096

DÉFENDERESSE

Madame [X] [D],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître NAGARADJANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P074

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 12 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01617 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BRA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mars 1964, [Localité 9] Habitat OPH a donné en location à Monsieur [B] [D] et Mme [V] [D] un appartement de 5 pièces situé [Adresse 5], 3 ème étage.

Monsieur [B] [D] est décédé le 21 mars 2018.

Mme [V] [D] est décédée le 8 janvier 2020.

Mme [X] [D], fille de la défunte locataire, est demeurée dans les lieux et a sollicité le transfert du bail à son profit ou l’attribution de deux appartements pour son frère, M. [Z] [D], et elle-même.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, [Localité 9] Habitat OPH a assigné Mme [X] [D] à comparaitre le 19 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— Dire et juger résiliés les baux des 1er mars 1964 et 13 juin 2018 qui liaient [Localité 9] HABITAT – OPH à feue Madame [V] [D], au 8 janvier 2020, date de son décès

— Dire et juger Madame [X] [D] occupante sans droit, ni titre du logement sis [Adresse 6], au 3ème étage, et de la cave située dans le même immeuble ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [X] [D], ainsi que celle de tous autres occupants, du logement sis [Adresse 6], au 3ème étage, et de la cave située dans le même immeuble, avec l’assistance du Commissaire de Police du quartier et d’un serrurier si besoin est, et ce, sous astreinte, pour la contraindre à s’exécuter, de 50 € par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir;

— Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;

— Réserver la compétence du Juge de céans pour liquider l’astreinte :

— Dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code de Procédures Civiles d’Exécution ;

— Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— Condamner Madame [X] [D] à verser à [Localité 9] HABITAT – OPH, à compter du 8 janvier 2020, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du Code Civil;

— Condamner Madame [X] [D] à verser à [Localité 9] HABITAT – OPH une indemnité de 1.200 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Madame [X] [D] aux entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 24 octobre 2025, à laquelle les parties, représentées par leurs conseils, ont déposé leurs dossiers et fait viser de nouvelles conclusions.

[Localité 9] HABITAT – OPH demande au juge de :

— Dire et juger résiliés les baux des 1er mars 1964 et 13 juin 2018 qui liaient [Localité 9]

HABITAT – OPH à feue Madame [V] [D], au 8 janvier 2020, date de son décès – Dire et juger Madame [X] [D] occupante sans droit, ni titre du logement sis [Adresse 6], au 3ème étage, et de la cave située dans le même immeuble ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [X] [D], ainsi que celle de tous autres occupants, du logement sis [Adresse 6], au 3ème étage, et de la cave située dans le même immeuble, avec l’assistance du Commissaire de Police du quartier et d’un serrurier si besoin est, et ce, sous astreinte, pour la contraindre à s’exécuter, de 50 € par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir – Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;

— Réserver la compétence du Juge de céans pour liquider l’astreinte :

— Dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code de Procédures Civiles d’Exécution ;

— Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— Condamner Madame [X] [D] à verser à [Localité 9] HABITAT – OPH, à compter du 8 janvier 2020, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du Code Civil – Débouter Madame [X] [D] de l’ensemble de ses demandes comme mal fondées ;

— Condamner Madame [X] [D] à verser à [Localité 9] HABITAT – OPH une indemnité de 1.200 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément à l’article 514 du code de Procédure Civile ;

— Condamner Madame [X] [D] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 9] Habitat OPH fait valoir que Mme [X] [D] ne démontre nullement remplir les conditions fixées aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour pouvoir bénéficier d’un transfert de bail. Le bailleur indique que la locataire étant seule et sans enfant, la condition d’adéquation du logement à la taille du ménage n’est pas remplie et précise s’agissant de son statut de personne handicapée, qu’il convient de se fixer à la date du décès du locataire en titre pour l’apprécier,Mme[X] [D] l’ayant obtenu trois ans après le décès de sa mère locataire.

[Localité 9] Habitat OPH ajoute que, bien qu’il n’en ait pas l’obligation, il lui a proposé ainsi qu’à son frère par lettre du 23 octobre 2020, une habitation de type F3 au [Adresse 8] à [Localité 9], refusé par lettres des 8 septembre 2020 et 14 octobre 2020 au motif qu’ils n’envisageaient pas d’habiter ensemble, puis à Madame [X] [D] un appartement de type T2 au [Adresse 1] à [Localité 10] que celle-ci a également refusé et enfin un autre appartement [Adresse 7] à [Localité 11] de type F2, qu’elle a également refusé.

Mme [X] [D], représentée par son conseil, demande au juge de:

— DECLARER recevable et bien fondée Madame [X] [D] en ses demandes,

— JUGER que le bail dont était titulaire Madame [V] [D] a été transféré à Madame [X] [D],

— DEBOUTER [Localité 9] HABITAT de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de Madame [X] [D],

— CONDAMNER [Localité 9] HABITAT au paiement, au profit de Madame [X]

[D], de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

A titre subsidiaire,

— OCTROYER à Madame [X] [D] les plus larges délais pour lui permettre de se reloger,

En tout état de cause,

— CONDAMNER [Localité 9] HABITAT à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [X] [D] fait valoir qu’elle a été reconnue par la MDPH comme ayant un handicap compris entre 50 et 79 % en 2023 précisant que si le statut de handicapé lui a été attribué au mois de décembre 2023, elle était déjà en situation de handicap auparavant et ce depuis 2014. Elle affirme qu’en conséquence les conditions d’adapation du logement à la taille du ménage ne lui sont pas applicables.

La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le transfert du bail

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivent avec lui depuis au moins un an à la date du décès et qu’à défaut de personnes remplissant les conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En l’occurrence, il n’est pas contesté queMme [X] [D] occupait bien le logement au moins un an avant le décès de sa mère.

Par ailleurs, en application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, le bénéficiaire du transfert du bail d’une habitation à loyer modéré doit également remplir des conditions spécifiques.

L’article 40-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise ainsi :

“I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.”

Aux termes de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes , constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant.

En l’occurrence, la condition d’occupation suffisante du logement n’apparaît pas remplie,Mme [X] [D] occupant seule un logement de type F5.

Il est vrai que Mme [X] [D] justifie bénéficier du statut de handicapé au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles. Cependant, elle n’en justifie qu’à compter du 19 décembre 2023 et il est admis que les conditions de transfert du bail doivent s’apprécier au jour du décès du locataire (Cass. 3e. civ., 10 octobre 2024 n° 23-18.933) soit en l’espèce, le 8 janvier 2020 et non 3 ans et 11 mois plus tard.

Mme [D] ne démontre nullement l’existence d’un quelconque handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes à la date du 8 janvier 2020. Mme [X] [D], célibataire sans enfant,ne peut prétendre en conséquence être exemptée de la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage et se maintenir dans un appartement de 5 pièces.

Les dispositions sus visées font échec au transfert du bail au profit de Mme [X] [D].

Le bail est résilié de plein droit au jour du décès du locataire. En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 8 janvier 2020.

[Localité 9] Habitat OPH pourra donc faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [D] et de tous occupants de son chef. Aucun motif ne justifie de supprimer le délai prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée de ce chef sera par conséquent rejetée. Il n’y a pas lieu non plus à condamnation sous astreinte, le recours à la force publique étant suffisant pour assurer l’execution de la présente décision.

Mme [X] [D] sera par ailleurs condamnée à payer à [Localité 9] Habitat OPH une indemnité d’occupation d’un montant égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu à majoration.

Mme [X] [D] ne démontre nullement que la procédure initiée par le bailleur revétirait un quelconque caractère abusif. Elle sera en conséquence déboutée de toute demande formée à ce titre.

Il n’y a pas lieu enfin à lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux qu’elle occupe d’ores et déjà sans droit ni titre depuis 6 ans.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [D] , partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens et à régler la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement mis à la disposition du public par les soins du greffe, contradictoire et en premier ressort,

Dit que Mme [X] [D] ne bénéficie pas d’un transfert du bail portant sur l’immeuble situé [Adresse 4] esc 8 logement 163, 3 ème étage, à la suite du décès de Mme [V] [D] survenu le 8 janvier 2020 ;

En conséquence,

Constate que Mme [X] [D] est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 8 janvier 2020

Dit qu’à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 5], 3 ème étage deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [X] [D], ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Dit qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CondamneMme [X] [D] à payer à [Localité 9] Habitat OPH une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges, à compter du 8 janvier 2020 et jusqu’à complète libération des lieux,

Rejette le surplus des demandes formées par [Localité 9] Habitat OPH,

Déboute Mme [X] [D] de l’ensemble de ses demandes

Condamne Mme [X] [D] à verser la somme de 300 euros à [Localité 9] Habitat OPH au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [X] [D] aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l’article 695 du Code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susmentionnés.

Et ont signé,

La Greffière La Juge