TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/09475

N° Portalis DBZS-W-B7H-XUG5

N° de Minute : L 24/00634

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2024

S.A.S. SO PLANTS venant aux droits de Madame [X] [W] et Madame [C] [W]

C/

[M] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. SO PLANTS venant aux droits de Madame [X] [W] et Madame [C] [W], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Patrick DELBAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [D] demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 9475/23 – Page – MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 mars 2018, Madame [X] [W] a donné à bail à Monsieur [M] [D] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 515 euros, outre une provision sur charges de 25 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Le 1er avril 2021, la S.A.S. SO PLANTS a acquis l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, la S.A.S. SO PLANTS, venant aux droits de Madame [X] [W], a fait signifier à Monsieur [M] [D] un commandement de payer la somme principale de 1873,55 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 1er juin 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, la S.A.S. SO PLANTS, venant aux droits de Madame [X] [W], a fait assigner Monsieur [M] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [D] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que ce locataire, et tout occupant de son chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Monsieur [D] à payer à la SAS SO PLANTS au titre des loyers et charges à la somme de 1873,55 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéas 3 du code civil.Condamner Monsieur [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil.Condamner Monsieur [D] au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter.Le condamner en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 2 octobre 2023.

L’affaire a été appelée et renvoyée à deux reprises du fait de l’hospitalisation de Monsieur [D], et a été finalement retenue à l’audience du 14 octobre 2024. La S.A.S. SO PLANTS, représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette arrêtée au 8 octobre 2024 à la somme de 4071,61 euros.

Régulièrement assigné par dépôt en l’étude, Monsieur [M] [D] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [M] [D], assigné à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 1er juin 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 2 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la S.A.S. SO PLANTS justifie avoir régulièrement signifié le 31 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1873,55 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er août 2023.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [M] [D] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter 1er août 2023 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S. SO PLANTS, venant aux droits de Madame [X] [W] et Madame [C] [W], verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 12 mars 2018 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 31 mai 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Monsieur [M] [D] reste devoir à la S.A.S. SO PLANTS, venant aux droits de Madame [X] [W], la somme de 4071,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [M] [D], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [D] à payer à la S.A.S. SO PLANTS la somme de 4071,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 8 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023, date de l’assignation, pour la somme de 1873,55 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [D], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.A.S. SO PLANTS, venant aux droits de Madame [X] [W], et Monsieur [M] [D], portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] sont acquises à la date du 1er août 2023 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S. SO PLANTS à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [M] [D] à payer à la S.A.S. SO PLANTS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 1er août 2023 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [M] [D] à payer à la S.A.S. SO PLANTS la somme de 4071,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 8 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023, date de l’assignation, pour la somme de 1873,55 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [D] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [M] [D] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 5] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR