Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 22 mai 2025, n° 21/10273

TJ Marseille 22 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Dissimulation d'informations par les vendeurs
La cour a estimé que l'acquéreur avait connaissance des travaux nécessaires et n'a pas démontré que les vendeurs avaient dissimulé des informations déterminantes.
Rejeté
Vices cachés affectant l'usage du bien
La cour a jugé que l'acquéreur avait pu se convaincre de l'état des caves et que les vices allégués n'affectaient pas l'usage de l'appartement.
Rejeté
Absence de preuve d'abus dans l'action en justice
La cour a noté que les défendeurs n'ont pas démontré la mauvaise foi de l'acquéreur ni le préjudice subi, rendant leur demande infondée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 22 mai 2025, n° 21/10273
Numéro(s) :	21/10273
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie SIGAUDChristian BAILLON-PASSE
Cabinet(s) :	CABINET SOPHIE SIGAUD

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/10273 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZK63

AFFAIRE :

M. [H] [E] [D] (Maître [W] [V] de la SELARL CABINET [W] [V])

M. [L] [R] (M^e Christian BAILLON-PASSE)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 13 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 22 Mai 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [H] [E] [D]

né le 09 Mars 1976 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sophie SIGAUD de la SELARL CABINET SOPHIE SIGAUD, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [L] [R]

né le 14 Mars 1990 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [I]

née le 09 Avril 1992 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 9 décembre 2019, [L] [R] et [M] [I] ont vendu à [H] [E] [D] un appartement de 69,30 mètres carré et une cave, sis à [Adresse 6] au prix de 173.000 euros.

Par acte d’huissier en date du 16 novembre 2021, [H] [E] [D] a assigné [L] [R] et [M] [I] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de voir annuler la vente.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 26 avril 2023, au visa des articles 1644, 1641, 1645, 1112-1, 1240 et 1131 du code civil [H] [E] [D] sollicite de voir à titre principal le tribunal :

— annuler la vente du 9 novembre 2019 sur le fondement du dol,

— condamner les vendeurs à lui restituer le prix de vente, la somme de 41899,81 euros en réparation de ses préjudices, le tout assorti d’une astreinte de 300 euros par jour de retard

A titre subsidiaire, les mêmes demandes sur le fondement des vices cachés,

En tout état de cause, condamner [L] [R] et [M] [I] à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, [H] [E] [D] affirme que :

les travaux de réfection des planchers des caves ont été votés préalablement à la vente par le syndic de copropriété, dont Madame [I] était membre, lors de l’AG du 4 juin 2019,il n’a pas été informé de ces travaux alors que les vendeurs en avaient parfaitement connaissance,Madame [I] est professionnelle de l’immobilierS’il avait eu connaissance de ces travaux, il n’aurait pas acquis,Il subit divers préjudices,les vendeurs ont manqué à leur devoir précontractuelle d’information,il a découvert les problèmes structurels des caves antérieurs à la cession, postérieurement à celle-ci, lesquels sont de nature à rendre le bien impropre à son usage

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 8 décembre 2023, [L] [R] et [M] [I] sollicitent de voir le tribunal débouter le requérant de ses demandes et le condamner au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de la procédure abusive et 8000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, [L] [R] et [M] [I] font valoir que :

ils ont délivré toutes les informations en leur possession,seul un diagnostic des caves a été voté lors de l’assemblée générale du 4 juin 2019,

L’acquéreur a eu connaissance du procès verbal d’assemblée générale du 4 juin 2019,les appels de fond dont il se prévaut sont survenus en 2020 et 2021,Madame [I] a vendu son appartement en qualité de particulier,le manquement à l’obligation précontractuelle d’information ne peut pas porter sur le prix,le mauvais état du plancher de la cave était visible et n’affecte en rien la destination de l’appartement,la procédure est abusive.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le dol :

Aux termes de l’article 1137 du code civil: « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

En l’espèce, l’acquéreur reproche aux vendeurs de lui avoir intentionnellement caché le principe et l’ampleur des travaux à réaliser dans les caves de l’immeuble, lesquels avaient été votés préalablement à la vente.

Si [M] [I] est effectivement professionnelle de l’immobilier, la vente litigieuse a été conclue entre particuliers, de sorte que les moyens tirés de sa qualité professionnelle sont inopérants.

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat de copropriétaires du 4 juin 2019 annexé à l’acte de vente et dont [H] [E] [D] ne conteste pas avoir eu connaissance, que la résolution n°11 est intitulée « décision à prendre sur les travaux d’affaissement du plancher des caves selon devis présentés en assemblée générale » et prévoit qu’un budget de 4600 euros est adoptée pour la mission de maîtrise d’œuvre.

Il ressort du devis établi par la société JC CONSULTING le 17 mai 2019 que le montant du diagnostic technique est de 4500 euros, ce qui correspond effectivement à la mission de maîtrise d’œuvre votée lors de l’assemblée générale. Dès lors, bien que la résolution apparaisse effectivement assez mal formulée, la résolution concerne le vote du budget alloué à la mission de maîtrise d’oeuvre uniquement, c’est à dire la réalisation d’un diagnostic afin de déterminer l’ampleur des travaux à réaliser.

Ainsi, [H] [E] [D], quoique profane, ne peut valablement soutenir ne pas avoir eu connaissance de l’affaissement des planchers de la cave antérieurement à la vente, ce dont il a au demeurant pu se convaincre lui-même lors des visites tel que cela résulte de l’attestation du conseiller en immobilier et de la nécessité de réaliser des travaux, dont l’ampleur et le montant étaient à ce stade inconnus, puisque la mission de maîtrise d’œuvre n’avait pas encore été réalisée.

[H] [E] [D] qui avait connaissance de la nécessité de réaliser des travaux et de l’existence de devis présentés lors de l’assemblée générale du 4 juin 2019 tel que cela ressort expressément du procès verbal précité, aurait pu en demander communication, ce qu’il n’a pas fait.

En conséquence, il sera débouté des prétentions formulés sur le fondement du dol.

Sur la garantie des vices cachés :

Il résulte des articles 1641 et suivants du code civil que la garantie des vices cachés est due par le vendeur aux acquéreurs lorsque plusieurs conditions sont réunies :

— il doit exister un vice de la chose diminuant son usage ou la rendant impropre à sa destination ;

— ce vice doit avoir été caché aux yeux de l’acquéreur lors de la vente ;

— le vice doit être antérieur à la vente.

L’article 1642 du même code dispose que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

L’article 1645 du code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

En l’espèce, tel que cela ressort de l’argumentation développée ci-dessus, [H] [E] [D] a pu se convaincre lui-même de la vétusté des caves, outre le fait qu’il a été informé de la nécessité de réaliser des travaux compte tenu de l’affaissement des caves. En outre, il n’est pas démontré que l’affaissement des planchers de la cave l’empêche de jouir de son appartement.

En conséquence, il sera débouté des prétentions formulées au titre des vices cachés.

Sur la procédure abusive :

Il résulte de l’article 30 du code de procédure civile ainsi que de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il incombe à la partie qui entend solliciter une indemnisation sur le fondement de la procédure abusive de démontrer l’abus par la partie demanderesse de son droit d’agir, de démontrer également le préjudice que la partie défenderesse a subi et de démontrer que ce préjudice a été causé par l’abus

[L] [R] et [M] [I] sollicitent la condamnation de [H] [E] [D] à la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts, considérant que la procédure est abusive.

En l’espèce, les défenderesses s’abstiennent d’expliquer la nature ou le quantum du préjudice qu’elles auraient subi du fait de l’action en justice de Monsieur [E] [D], dont la mauvaise foi n’est au demeurant pas démontrée.

Elles seront donc déboutées de leur prétention de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner [H] [E] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [H] [E] [D] à verser à [L] [R] et [M] [I] la somme de 3000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DEBOUTE [H] [E] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE [L] [R] et [M] [I] de la demande formulée au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE [H] [E] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [H] [E] [D] à verser à [L] [R] et [M] [I] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE