TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03856 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NMMH

AFFAIRE :

[S]

C/

UDAF

[C]

JUGEMENT contradictoire du 24 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e MAHALI

Copie : M^e DE CARLO

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 24 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [Y] [S]

née le 15 Janvier 1981 à CASABLANCA

961 avenue robert Guillemard

17 résidence le Val des Chênes

83140 SIX FOURS LES PLAGES

représentée par M^e MAHALI, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Association UDAF DU VAR

es qualité de tuteur de [W] [C]

15 Rue Chaptal

83130 LA GARDE

représentée par M^e DE CARLO, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [W] [C]

né le 30 Juillet 1993 à TOULON (83000)

51 boulevard des Ecoles

résidence le Bourgeois

83140 SIX FOURS

représentée par M^e DE CARLO, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 27 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 NOVEMBRE 2025 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 10 février 2017, Monsieur [F] [U], représenté par son mandataire, a consenti à bail à Monsieur [W] [C], représenté par l’UDAF du Var en sa qualité de tuteur, un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé 51 boulevard des écoles, résidence le Bourgeois, 83140 SIX FOURS LES PLAGES.

Suite au décès de Monsieur [U] en avril 2018, Madame [Y] [S] est devenue propriétaire du bien loué par Monsieur [C].

Par assignations des 3 et 5 juin 2025, Madame [Y] [S] a attrait l’UDAF du Var en sa qualité de tuteur et Monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection de TOULON afin d’entendre :

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire

Ordonner l’expulsion immédiate de Mr [C] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard

Condamner Mr [C] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail au montant du loyer avec charges, soit 553,30 euros ;

Condamner Mr [C] à lui payer une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le constat du 4 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 octobre 2025, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 27 octobre 2025.

Représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.

Madame [Y] [S] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, outre le rejet des demandes de Mr [C]. Elle a exposé que Mr [C] cause des nuisances au voisinage depuis plusieurs années. Plusieurs plaintes sont déposées contre son locataire depuis avril 2022 par les résidents (menaces et vandalisme, tapages, détritus dans les parties communes). Le gestionnaire de l’immeuble a été destinataire d’une pétition de l’ensemble des habitants de l’immeuble en février 2023. Une nouvelle plainte pour violences a été effectuée en janvier 2025. Des dégradations ont également été constatées à l’intérieur du logement. Cette situation a été signalée à l’UDAF et au procureur de la république, sans effets. Or Madame [S] a dû suspendre des visites et la location d’un autre de ses biens dans l’immeuble, compte tenu de ces troubles qui perdurent. Le comportement agressif de Mr [C] n’est pas du fait de sa pathologie et les dégradations sont occasionnés par les personnes qu’il invite dans son appartement. Madame [S] se dit fondée à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion immédiate de Mr [C].

Monsieur [W] [C], représenté par l’UDAF du Var en sa qualité de tuteur, a demandé de débouter Madame [S] de ses demandes, subsidiairement de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux, en tout état de cause de rejeter les demandes formulées au titre des frais irrépétibles et dépens.

L’UDAF a rappelé que Mr [C] a été placé sous sa tutelle en septembre 2012, renouvelé en 2017 pour 10 ans, en raison de sa pathologie mentale. Son comportement est effectivement inadapté et influençable lorsqu’il ne respecte pas son traitement. Tel a été le cas en 2022. Jusqu’à cette date, il a occupé son logement 5 ans durant sans incidents déplorés. Les nuisances qui lui sont reprochées sont le fait de squatteurs qui ont également détérioré son appartement. L’UDAF a depuis remis les lieux en état et une auxiliaire de vie intervient de manière hebdomadaire pour l’entretenir. L’UDAF a souligné que tout est mis en œuvre pour réguler la situation de Mr [C]. Une expulsion aurait des conséquences excessives au regard de la faiblesse des revenus et de la vulnérabilité de Mr [C]. L’UDAF a précisé que les loyers et charges sont honorés.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 24 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

Sur la demande en résiliation du bail pour troubles du voisinage

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention, de payer le prix du bail aux termes convenus.»

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose les mêmes obligations.

L’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

Il en résulte que l’usage de la chose louée raisonnablement implique notamment l’usage ne portant pas atteinte à la tranquillité des voisins. Ce texte général est d’ailleurs repris par des clauses contractuelles précises insérées dans le contrat de bail (article 2.3.9).

Par ailleurs, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Ce principe s’applique à tous les occupants d’un immeuble en copropriété quel que soit le titre de leur occupation.

S’agissant d’une demande fondée sur les troubles anormaux du voisinage, il incombe à celui qui les invoque de rapporter la preuve de l’existence et du caractère excessif du trouble par rapport aux inconvénients normaux du voisinage, lequel doit être anormal du fait de sa permanence, son importance et sa gravité.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés présentent un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce il est constant que les parties sont liées par un contrat de bail en date du 10 février 2017.

En l’espèce, Mme [S] sollicite le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible.

Pour preuve des manquements reprochés à Mr [C], Madame [S] verse aux débats plusieurs plaintes, courriels et pétition d’au moins 9 locataires de l’immeuble, qui dénoncent entre avril 2022 et août 2025, des nuisances sonores de nuit comme de jour ; des objets entreposés, jets de détritus, dégradations ou urines dans les parties communes ; des violences verbales et menaces ; l’intrusion d’inconnus souvent alcoolisés qui perturbent la tranquillité. Ces troubles ont été signalés au gestionnaire de l’immeuble, à l’UDAF en sa qualité de tuteur, à Mme [S] en sa qualité de propriétaire et aux autorités.

S’agissant du défaut de jouissance paisible allégué, force est de constater que Mme [S] apporte au débat plusieurs éléments probants caractérisant de réels et graves troubles de jouissance subis par les autres locataires de la résidence sur plus de trois années, s’agissant particulièrement de dégradations de biens privatifs et communs, de violences verbales voire physiques.

Dès lors, si M. [C] justifie souffrir d’une pathologie psychiatrique pouvant affecter son attitude, d’une part cela constitue l’aveu que des troubles ont bien existé de son fait, et d’autre part son état de santé mental ne saurait en tout état de cause le priver du respect de ses obligations en tant que locataire, rappelées ci-dessus. Ces nuisances sont répétées et ne sont pas toutes imputables à des tiers. A cet égard, il convient de rappeler que M. [C] est non seulement responsable de ses agissements mais également responsable des agissements des personnes qu’elle introduit dans son logement.

Dès lors, au regard de ces éléments, il est établi que M. [C] trouble de manière grave et régulière la tranquillité de ses voisins. Ces faits constituent de toute évidence des manquements graves et répétés du locataire à ses obligations contractuelles, qui justifient la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

À compter de la résiliation du bail, M. [C] devient occupant sans droit ni titre et sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

L’expulsion de M. [C], devenu occupant sans droit ni titre des lieux, et de tout occupant de son chef, sera donc ordonnée, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les délais d’expulsion

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [C] justifie d’une situation financière précaire. Néanmoins, il n’a pas de charges particulières, notamment de famille. Enfin il ne démontre pas l’impossibilité d’un relogement. Les troubles persistent depuis plusieurs années en dépit des nombreux rappels tant des voisins, que de son tuteur, du gestionnaire de l’immeuble, de son bailleur et des forces de l’ordre. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux.

En revanche, en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, l’article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’occurrence aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles précités.

Partant, la trêve hivernale doit trouver application tout comme le délai de deux mois de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. [C] sera tenu aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le constat du 4 février 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [S] les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. M [C] devra lui payer une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière en l’espèce, n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 10 février 2017, entre Madame [Y] [S] venant aux droits de M. [F] [U], et Monsieur [W] [C] représenté par l’UDAF du Var en sa qualité de tuteur, portant sur un appartement situé 51 boulevard des écoles, résidence le Bourgeois, 83140 SIX FOURS LES PLAGES, aux torts exclusifs de la locataire, pour manquements à l’obligation de jouissance paisible des lieux ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Y] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à Madame [Y] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit la somme actuelle de 533,30 euros, due à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à Madame [Y] [S] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] aux entiers dépens en ce compris le constat du 4 février 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier, Le juge