TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06297

N° Portalis DBZS-W-B7I-YOF3

N° de Minute : L 24/00625

JUGEMENT

DU : 18 Novembre 2024

[D] [K]

S.A. SEYNA

C/

[C] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [D] [K], demeurant [Adresse 4] (Belgique) ayant pour mandataire la S.A.S. GARANTME dont le siège social est situé [Adresse 9]

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 3] ayant pour mandataire la S.A.S. GARANTME dont le siège social est situé [Adresse 9]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Pauline WOICIECHOWSKI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [L], demeurant [Adresse 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 6297/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 24 mars 2021, M. [D] [K] a donné en location meublée, pour une durée initiale de trois ans, à Mme [C] [L] un appartement n°107 situé [Adresse 8] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel initial de 370 euros, outre une provision sur charges de 70 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, la société anonyme (SA) Seyna s’est portée caution solidaire des engagements pris par la locataire pour une durée de 12 mois tacitement reconductible dans la limite de 108 mois et pour un montant maximum de 36 mois de loyers dans la limite de 90 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2023, M. [K] a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 2 109 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) le 21 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, M. [K] et la SA Seyna ont fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à la locataire à compter du 18 octobre 2023,A titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du bail,En tout état de cause,

condamner Mme [L] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et lui remettre les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Mme [L] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [L] à payer à la SA Seyna, subrogée dans ses droits à hauteur de ce montant, la somme de 2 639 euros au titre des loyers et charges dus au terme de mai 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,condamner Mme [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés,

condamner Mme [L] à payer à la SA Seyna la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 août 2023.

L’assignation a été dénoncée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 31 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2024.

M. [K] et la SA Seyna, représentés par leur conseil, s’en sont rapportés aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette de Mme [L] à la somme de 3609 euros en ce qui concerne la SA Seyna et 620 euros en ce qui concerne M. [K].

Mme [L], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Les demandeurs justifient avoir notifié par voie électronique le commandement de payer visant la clause résolutoire à la CCAPEX le 21 août 2023.

Ils justifient également avoir notifié au préfet du Nord, le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’acte de cautionnement signé par la SA Seyna mentionne qu’après paiement, elle est subrogée dans l’ensemble des droits du bailleur à l’encontre du locataire afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues et qu’elle pourra faire jouer la clause résolutoire du bail.

Les demandeurs produisent plusieurs quittances subrogatives établies par M. [K] au profit de la SA Seyna, ce dont il se déduit que celle-ci a bien réglé des sommes en lieu et place de Mme [L].

M. [K] et la SA Seyna sont donc recevables à agir en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des

charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, l’article 24 V de cette même loi dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, le bail du 24 mars 2021 contient bien une clause résolutoire pour défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il convient donc d’appliquer ce délai.

Le bailleur justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 18 août 2023, fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 2 109 euros.

Le décompte actualisé produit par les demandeurs met en évidence que Mme [L] n’a pas intégralement réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 19 octobre 2023.

Par ailleurs, il ressort de ce même décompte actualisé que Mme [L] n’a pas davantage réglé le loyer courant avant la date de l’audience.

Mme [L] ne satisfait donc pas les conditions permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire.

L’expulsion de celle-ci sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 530 euros qui correspond au loyer actualisé à cette date, provisions sur charges comprises.

Il ressort du décompte arrêté au 1er août 2024 produit par les demandeurs que Mme [L] est redevable d’une somme de 4 229 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’août 2024 incluse.

Les demandeurs produisent, par ailleurs, des quittances subrogatives établies par M. [K] au profit de la SA Seyna les 9 août 2023, 25 août 2023, 30 octobre 2023, 24 novembre 2023, 20 mars 2024 et 24 avril 2024 qui totalisent une somme de 3 609 euros.

Mme [L] sera donc condamnée à payer à la SA Seyna la somme de 3 609 euros et à M. [K] celle de 620 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’août 2024 incluse, qui seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera également condamnée à payer à M. [K] la somme de 530 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [L] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 août 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [L] sera condamnée à payer à la SA Seyna la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2021 entre M. [D] [K] et Mme [C] [L] portant sur un appartement n°107 situé [Adresse 8] à [Localité 12], étaient réunies à compter du 19 octobre 2023 ;

ORDONNE à défaut pour Mme [C] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 530 euros ;

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à la société anonyme Seyna la somme de 3 609 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’août 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à M. [D] [K] la somme de 620 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’août 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à M. [D] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 530 euros, à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à Mme [C] [L] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE les autres demandes principales ;

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à la société anonyme Seyna la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 août 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE