TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01665 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YBBR

N° de Minute : 25/00198

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2025

[P] [D]

[B] [V]

[E] [O]

C/

[U] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [B] [V], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Marie-christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Stéphane JANICKI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [N] a consenti à Messieurs [W] [D], [B] [V] et [E] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5] à [Localité 7], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 1.340 euros, outre une provision sur charges récupérables de 210 euros ainsi qu’un dépôt de garantie de 3.100 euros.

Par jugement du 24 octobre 2023, rendu par défaut, le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] a condamné Monsieur [U] [N] à payer à Messieurs [W] [D], [B] [V] et [E] [O] la somme de 1.126 euros en restitution du dépôt de garantie, outre la somme de 620 euros « pour les intérêts de retard et les frais d’huissier ».

Par acte d’huissier du 29 janvier 2024, Messieurs [W] [D], [B] [V] et [E] [O] ont fait signifier la décision à Monsieur [U] [N].

Par acte déposé au greffe le 9 février 2024, Monsieur [U] [N] a formé opposition au jugement.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 16 avril 2024.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, à la demande des parties, et a été utilement retenue à l’audience du 3 juin 2025.

A cette audience, Messieurs [W] [D], [B] [V] et [E] [O] ont comparu représentés par leur conseil.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles ils se réfèrent, ils sollicitent, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987, de condamner Monsieur [U] [N] à leur payer les sommes de :

A titre principal,Juger de l’absence de restitution complète du dépôt de garantie, 763,28 euros au titre de la restitution du reliquat du dépôt de garantie, 4.288 euros au titre de la majoration légale de plein droit, 145,35 euros au titre de la restitution des provisions sur charges récupérables non justifiées, A titre subsidiaire, Juger que la clause relative au dépôt de garantie est réputée non écrite,763,28 euros au titre de la restitution du reliquat du dépôt de garantie, 145,35 euros au titre de la restitution des provisions sur charges récupérables non justifiées, En tout état de cause, 2.000 euros au titre de la résistance abusive, Prononcer la capitalisation des intérêts, 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [U] [N] a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il demande le rejet des prétentions adverses et, la condamnation de Messieurs [W] [D], [B] [V] et [E] [O] à lui payer la somme de :

1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépensJuger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier et le montant des sommes retenues par celui-ci, en application des articles 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 septembre 1996 fixant le tarif des huissiers, sera supporté par Messieurs [W] [D], [B] [V] et [E] [O] en sus de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileEn application de l’article 1231-7 du code civil, les sommes dues porteront intérêt à compter du jour de la demandeConstater que le requérant demande la capitalisation des intérêts par voie judiciaireDit y avoir lieu de plein droit à capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, du moment qu’ils sont dus pour une année entière.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

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MOTIFS DE LA DISCUSSION

Sur la recevabilité de l’opposition à jugement :

En application de l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

En application des articles 538 et 571 et suivants du code de procédure civile, l’opposition à jugement rendu par défaut doit être formée dans le mois suivant sa signification.

En l’espèce, le jugement du 24 octobre 2023 a été signifié à Monsieur [U] [N] le 29 janvier 2024 qui a formé opposition le 9 février 2024, c’est-à-dire dans le mois de la signification.

L’opposition est donc recevable.

La présente décision met à néant le jugement du 24 octobre 2023.

Sur le bail :

Les parties s’accordent sur l’existence du bail et son contenu, à l’exception de sa durée, c’est-à-dire de sa date de prise d’effet et de celle de restitution effective des lieux loués.

Messieurs [W] [D], [B] [V] et [E] [O] soutiennent que le bail a été signé le 25 mai 2021 pour une prise d’effet le 20 juin 2021 et que les locaux ont été restitués le 13 juin 2022 tandis que Monsieur [U] [N] fait valoir que le bail a pris effet le 20 juin 2020 et que les locaux ont été restitués le 17 juin 2021.

En l’espèce, les locataires produisent un bail signé le 25 mai 2021 à effet au « 20 juin 2020 ».

Les locataires et le bailleur produisent un état des lieux du 17 juin 2021 sans indiquer s’il s’agit de la prise à bail ou de la restitution des lieux.

Néanmoins, l’ensemble des autres pièces versées par les parties, en ce compris les factures et décomptes de charges arrêtés au 10 juin 2022 produits par le bailleur pour justifier des sommes retenues, corroborent les allégations des locataires, c’est-à-dire une prise à bail en juin 2021 et une restitution effective des lieux en juin 2022.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes reconventionnelles en réparation des dégradations locatives :

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application de l’article 7, a), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Elles peuvent également donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En application de l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

A la restitution des lieux, le bailleur a justifié la rétention d’une partie du dépôt de garantie pour les raisons suivantes :

réparation chasse d’eau, joint douche et bouchon lavabo : 209 euros, nettoyage de l’appartement : 180 euros, régularisation des charges : générales : 158,58 eurosd’électricité : 215,71 euros.

Cependant, il ne verse pas d’état des lieux de sortie. Il n’est justifié par les parties que de l’état des lieux d’entrée. Le bailleur ne démontre donc pas des dégradations (chasse d’eau, joint douche et bouchon lavabo) et du défaut d’entretien allégués (nettoyage).

Il ressort des conditions financières du bail que le loyer comprend la somme forfaitaire de 40 euros pour l’électricité et 25 euros pour internet, télévision et téléphonie. Toutefois, en violation de l’article 25-10 précité, le bail prévoit, d’une part, la réactualisation semestrielle du montant du loyer si les factures d’électricité et d’internet dépassent 100 euros et, d’autre part, le paiement des sommes complémentaires à réception de la facture qui les justifient. Enfin, le bail indique que la somme de 5 euros de gestion est facturée aux colocataires par facture d’électricité, d’internet et de téléphonie.

Il n’est pas contesté que les colocataires se sont acquittés des forfaits électricité et internet simultanément au loyer.

Le bailleur est mal fondé à retenir la somme de 215,71 euros sur le montant du dépôt de garantie.

La clause relative aux charges récupérables prévoit une provision mensuelle de 210 euros pour l’eau froide, le chauffage et l’entretien de la copropriété.

Le bailleur verse aux débats un décompte du 20 juin 2021 au 10 juin 2022 qui, au titre des « charges & eau froide & chauffage », distingue entre les « charges locatives » des années 2021 et 2022 et le « chauffage individuel » des années 2021 et 2022.

Ce décompte ne constitue pas un décompte par nature de charges au sens des dispositions précitées. En effet, il n’est pas distingué le coût de l’eau, du chauffage individuel et des différents services rendus, dépenses courantes ou imposition que peut recouvrir l’entretien d’une copropriété. En outre, ce décompte n’est accompagné d’aucune pièce justificative et de mode de répartition entre locataires de l’immeuble collectif.

Le bailleur est mal fondé à retenir la somme de 158,58 euros sur le montant du dépôt de garantie.

Il résulte de ces développements que le bailleur doit être condamné à restituer aux locataires la somme de 763,28 euros au titre du dépôt de garantie.

A défaut d’avoir restitué le dépôt de garantie dans le délai de deux mois à compter de la restitution effective des lieux, soit au plus tard le 13 août 2022, le bailleur sera condamné à la majoration légale de plein droit de 10% du montant du loyer, soit 134 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit la somme actuelle de 4.958 euros pour la période du 13 août 2022 au 13 septembre 2022, échéance de septembre incluse.

Pour les mêmes motifs, les locataires sont bien fondés à solliciter la restitution de la somme 145,23 euros au titre des provisions sur charges payées mais non justifiées.

En revanche, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive faute de justifier d’un préjudice indépendant du retard.

Les intérêts dus pour une année produiront eux-mêmes des intérêts.

Les parties seront déboutées de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Sur les demandes accessoires

Le bailleur, qui succombe, sera condamné aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’opposition de Monsieur [U] [N] recevable ;

MET à néant le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 24 octobre 2023 ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à payer à Messieurs [W] [D], [B] [V] et [E] [O] les sommes de :

763,28 euros en restitution du reliquat du dépôt de garantie,10% du montant du loyer, soit 134 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard du 13 août 2022 jusqu’à parfaite restitution, soit la somme 4.958 euros pour la période du 13 août 2022 au 13 septembre 2025, échéance de septembre incluse,145,23 euros en restitution des provisions sur charges récupérables payées mais non justifiées ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts ;

DEBOUTE Messieurs [W] [D], [B] [V] et [E] [O] de leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président