TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 8] [Localité 1] [Adresse 9]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00292 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C2RW

Le

Copie + Copie exécutoire M^e JUMEAUX

Copie + Copie exécutoire M^e A. CARPENTIER

JUGEMENT 16 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CENA

Société Civile Immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-QUENTIN sous le n° 849 329 750, dont le siège social est sis [Adresse 4] SAINT-QUENTIN

représentée par Maître Marine JUMEAUX, avocate au barreau de SAINT-QUENTIN, dont le siège social est [Adresse 5]

DÉFENDERESSE

Madame [V] [K]

née le 5 août 1969

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Aurélie CARPENTIER, avocate au barreau de SAINT-QUENTIN, dont le siège social est [Adresse 7], par décision d’aide juridictionnelle totale rendue, le 2 octobre 2024, par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Quentin n° BAJ C-02691620246001437

La cause ayant été débattue à l’audience publique du 19 juin 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 10], (Aisne), présidée par Philippe BRELIVET, magistrat à titre temporaire, assisté de Madame Marine LEPRETRE, Greffière placée ;

Philippe BRELIVET juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue le 16 octobre 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile;

Greffière lors du délibéré : Madame Karine BLEUSE

la décision suivante a été prononcée :

RAPPEL DES FAITS

La S.C.I. CENA a donné à bail à Madame [V] [K], par contrat du 1er juin 2020, un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 590,00 euros outre, le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 590,00 euros. Un état des lieux d’entrée était régularisé entre les parties, le 1er juin 2020, précisant que le logement était dans un état correct. Le 5 mai 2024, Madame [V] [K] restituait les clés par lettre recommandée avec avis de réception. Un état des lieux de sortie était dressé, le 11 mai 2024, par procès-verbal de commissaire de justice. Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. CENA a saisi, le 23 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Quentin d’une requête en injonction de payer visant à demander la condamnation de la locataire au paiement de loyers impayés. Une ordonnance portant injonction de payer a été prononcée, le 2 août 2024, condamnant Madame [V] [K] au paiement d’une somme de 1 284,31 euros en principal, une somme de 110,68 euros au titre des frais accessoires, le paiement d’un émolument d’un montant de 89,26 euros en application des dispositions de l’article A 444-31 du code de commerce, ainsi qu’au paiement des entiers dépens. L’ordonnance a été signifiée à la débitrice, le 19 août 2024, par acte de commissaire de justice remis à l’étude. Madame [V] [K] a formé opposition, le 27 août 2024, par déclaration au greffe de la juridiction. Les parties ont été convoquées à comparaître à l’audience publique, en date du 28 novembre 2024, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 août 2024.

La procédure appelée à l’audience publique, le 28 novembre 2024, a été reportée, à la demande des parties, à l’audience du 9 janvier 2025, puis a été reportée à l’audience du 27 mars 2025 et enfin du 19 juin 2025, pour y être entendue.

A l’audience publique, le 19 juin 2025, la S.C.I. CENA comparaît, représentée par son conseil. Elle indique qu’elle entend modifier ses demandes initiales et sollicite la condamnation de Madame [V] [K] à lui payer la somme de 1 390,00 euros au titre des loyers impayés et du préavis de 3 mois, outre les intérêts de retard sur ladite somme à compter du 5 mai 2024; la somme de 3 442,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier pour la remise en état du logement; la somme de 1 770,00 euros au titre de la perte de loyers pour les mois d’août 2024, de septembre 2024 et d’octobre 2024; la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; outre le paiement des frais et dépens à hauteur de 1 011,04 euros.

Elle prétend, au titre de ses observations orales, que la locataire n’a pas respecté le délai de préavis, d’une durée de 3 mois, demeurant ainsi toujours redevable de loyers impayés, justifiant que la bailleresse conserve la montant du dépôt de garantie de 590,00 euros, que l’état des lieux de sortie met en évidence que le logement est particulièrement sale et qu’une odeur d’urine de chats se dégage de celui-ci justifiant les travaux de nettoyage, réalisés en mai et juin 2024, et d’entretien de la plomberie, réalisés en août et septembre 2024, entrepris à la demande de la bailleresse, pour une somme de 3 442,00 euros.

A l’audience publique, le 19 juin 2025, Madame [V] [K] comparaît représentée par son conseil, et demande que la S.C.I. CENA soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, que les pièces n°13 et n°14, versées à la procédure par la S.C.I. CENA, soient écartées des débats; que la fixation, de la durée de préavis soit réduite à 1 mois, portant la fin du bail à la date du 12 mai 2024; que la S.C.I. CENA soit condamnée à lui payer la somme de 602,59 euros au titre du solde du compte locatif avec intérêts de retard au taux légal à compter du 12 mai 2024; que la S.C.I. CENA soit condamnée à lui payer la somme de 1 180,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour trouble dans la jouissance du logement et le paiement des dépens. Enfin il est demandé que soit ordonné la compensation des sommes dues entre les parties.

Au titre de ses observations orales, elle allègue qu’elle ne perçoit, pour toutes ressources, que le seul revenu de solidarité active (RSA), et qu’elle a été contrainte de quitter le logement loué pour emménager dans un logement social à loyers modérés, qu’à ce titre elle remplit une double condition lui permettant de bénéficier d’un délai de préavis réduit à 1 mois; que le montant des sommes réclamées par la bailleresse, 1 390,00 euros, ne prend pas en compte l’aide au logement versée au mois d’avril 2024 pour un montant de 380,00 euros, ni la somme de 302,25 euros réglée par la locataire, le 10 juillet 2024, elle prétend qu’elle ne doit aucune somme au titre des loyers impayés mais qu’en revanche, la S.C.I. CENA lui doit une somme de 602,59 euros, au titre des loyers indûment perçus. Que la locataire conteste être responsable des éventuelles dégradations locatives constatées par procès-verbal de commissaire de justice, le 11 mai 2024, et qu’elle ne peut être tenue du paiement des factures d’entretien et de nettoyage du logement, n’étant pas responsable des odeurs d’urine de chats constatées dans le logement qui proviennent, selon ses dires, des communs, qu’enfin, elle ne peut être tenue pour responsable de la “perte de chance” de percevoir des loyers, invoquée par la S.C.I. CENA, en raison des travaux effectués dans le logement après son départ. Elle prétend qu’elle a été contrainte de devoir quitter le logement en raison des désagréments subis pendant son occupation notamment, de troubles de voisinage ui constituent un trouble dans la jouissance des lieux loués, justifiant ainsi une demande d’indemnisation.

La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile:“Le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.” Le jugement est contradictoire, dès lors que les parties ont comparu par mandataire.

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’OPPOSITION FORMEE PAR MADAME [V] [K] A L’ENCONTRE DE L’ORDONNANCE DU 2 AOUT 2024

L’article 1416 du code de procédure civile dispose que: “L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.”

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection constate que l’ordonnance portant injonction de payer, en date du 2 août 2024, a été effectué, le 19 août 2024, par acte de commissaire de justice. l’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer peut être formulée dans le délai d’un mois suivant ce premier acte de signification, soit jusqu’au 19 septembre 2024. Madame [V] [K] a régulièrement formé opposition, le 27 août 2024, dans le délai prévu par la loi, par déclaration au greffe de la juridiction. En conséquence, l’opposition formée par Madame [V] [K] est jugée régulière et recevable par la présente juridiction, comme ayant été formée dans le délai légal.

II..SUR L’IRRECEVABILITE DES ATTESTATIONS DE TEMOINS PRODUITES PAR LA S.C.I. CENA ET PORTANT LES NUMEROS DE PIECES 11, 13 & 14

L’article 202 du code de procédure civile dispose que: “L’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.”

Il est de jurisprudence constante qu’une attestation irrégulière est appréciée au regard des autres éléments du dossier et pourra être écartée par le juge. Toutefois, la Cour de cassation estime également que l’irrégularité de forme d’une attestation ne justifie pas qu’elle soit écartée des débats (Cass. 1re civ., 8 juill. 2020, no 19-12207 et demeure soumise à l’appréciation du juge (Cass. 1ère civ. 14/02/2023 – n°23-11.641).

En l’espèce, s’il n’est pas contestable que l’attestation remise par la société UP DEPANNAGE (pièce n°11) et l’attestation établie par Monsieur [X] [L] (pièce n°13) ne sont pas accompagnées d’un document officiel justifiant de l’identité des personnes qui attestent comme le prévoit la loi, et que l’attestation établie par Monsieur [Z], entreprise de plomberie, (pièce n°14) est dactylographiée, et non manuscrite comme le prévoit la loi. Pour autant, ces attestations, bien qu’étant irrégulières en la forme, constituent des pièces recevables qui seront soumises à l’appréciation souveraine du juge. En conséquence, Madame [V] [K] sera déboutée de sa demande d’irrecevabilité des attestations n°11, 13 et 14.

III. SUR LA REDUCTION DE LA DUREE DU PREAVIS A 1 MOIS

L’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que: “(…)Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.”

La loi prévoit que le locataire, bénéficiaire du revenu de solidarité active (4°) ou qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation (5°), bénéficie d’un préavis d’une durée d'1 mois.

En l’espèce, Madame [V] [K] verse à la procédure une attestation de paiement établie, le 9 septembre 2024, par la Caisse d’Allocations Familiales de [Localité 10] démontant que la locataire est bien bénéficiaire du revenu de solidarité active entre le mois de janvier 2024 et le mois d’août 2024. Elle justifie également, en versant à la procédure le contrat de location régularisé, le 17 avril 2024, avec la société PARTENORD HABITAT, avoir quitté le logement loué auprès de la S.C.I. CENA, pour prendre à bail un logement à loyer modéré appartenant au bailleur social PARTENORD HABITAT. En conséquence, Madame [V] [K] peut légitimement se prévaloir du délai de préavis réduit à une durée d'1 mois. Madame [V] [K] donnait son congé, le 11 avril 2024, à la S.C.I. CENA, par un courrier, mentionnant un préavis d’une durée d’un mois, de sorte que le bail locatif a pris fin le 11 mai 2024. Par ailleurs, il n’est pas contesté que les clés du logement ont été restituées dès, le 5 mai 2024.

IV. SUR LES DEMANDES DES PARTIES:

L’article 768 du Code de procédure civile dispose que:“Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.”

Il est de jurisprudence constante que si la formulation “dire et juger” peut constituer, dans certaines hypothèses, une prétention à laquelle le juge est tenu de répondre. Il n’en demeure pas moins que les formulations “constater” ou “ prendre acte” ne sont pas des prétentions et ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence de ce qui précède, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin ne statuera pas sur les prétentions des parties contenant la formulation “constater”.

— sur la demande en paiement des loyers formée par la S.C.I. CENA:

L’article 7- a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que:“Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;”

En l’espèce, à la date à laquelle le bail locatif a pris fin, soit le 11 mai 2024, il n’est pas contesté que la locataire demeurait redevable envers la S.C.I. CENA d’une somme de 210,00 euros au titre du loyer du mois d’avril 2024. En conséquence, Madame [V] [K] sera condamnée à payer à la S.C.I. CENA la somme de 210,00 euros au titre du paiement des loyers impayés.

— sur la demande de restitution du dépôt de garantie versé par Madame [V] [K]:

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que:

“Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, il apparaît que la bailleresse a procédé à la retenue de la totalité du dépôt de garantie, d’un montant de 590,00 euros. Cette somme, indûment retenue, aurait due être restituée à Madame [V] [K], par la S.C.I. CENA, dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par la locataire. Les clés ayant été remises le 5 mai 2024, il appartenait à la bailleresse de restituer la somme de 590,00 euros au plus tard, le 5 juin 2024, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En conséquence, la S.C.I. CENA sera condamnée à payer à Madame [V] [K] la somme de 590,00 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie devant être restitué à la locataire.

— Sur le prononcé de la compensation entre les sommes dues au titre du loyer impayé, d’un montant de 210,00 euros, et de la somme due au titre de la restitution du dépôt de garantie, d’un montant de 590,00 euros

L’article 1348 du code civil dispose que: “La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.”

En l’espèce, il sera opéré une compensation, dès la date du prononcé du présent jugement, entre le montant du loyer dû par la locataire, soit la somme de 210,00 euros, et la somme due par la S.C.I. CENA au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie, soit la somme de 590,00 euros, de sorte que la S.C.I. CENA demeurera redevable envers la locataire du paiement d’une somme de 380,00 euros.

— Sur la demande de paiement des réparations et dégradations locatives

L’article 7 – c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que: “Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;”

La jurisprudence, constante en la matière, édicte le principe suivant : l’indemnisation du

bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence

de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée ni à l’exécution de

réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une

perte de valeur locative. La jurisprudence considère que toute demande en justice au titre des dégradations et des réparations locatives doit être justifiée par la comparaison des états des lieux (entrée et sortie), un chiffrage précis, tenant compte également de la vétusté, ainsi que le montant des travaux envisagés (devis) ou réalisés (factures).

En l’espèce, le tribunal constate que la bailleresse sollicite la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 3 442,00 euros au titre des dégradations et réparations locatives. Cette demande est justifiée par le versement à la procédure d’un procès-verbal de constat établi, le 11 mai 2024, par un commissaire de justice, d’un devis estimatif établi, le 23 mai 2024, par l’entreprise de bâtiment DESCAMPS, et de l’attestation établie, le 24 novembre 2023, par Monsieur [Z], entreprise de plomberie qui précise être intervenu à plusieurs reprises pour déboucher les canalisations du logement. Si l’état des lieux d’entrée, régularisé le 1er juin 2020, indique que le logement était dans un état correct. Il s’avère que le procès-verbal de constat de commissaire de justice, du 11 mai 2024, indique que le logement dégage une forte odeur d’urine de chats, que le sol du hall d’entrée est revêtu d’un linoleum et de plinthes en mauvais état, sales et comportant des tâches, que les murs revêtus de fibre de verre comportent des tâches et des trous chevillés. Que la cuisine est décrite comme ayant un sol revêtu d’un linoleum en mauvais état, comportant des tâches et des brûlures, les murs étant sales et présentant des trous chevillés, les dalles du plafond étant jaunies par de la fumée de cigarette. La salle de bain est en mauvais état, les murs et les sols sont sales, les éléments sont entartrés avec des joints noircis. La rénovation complète du logement est estimée à la somme de 3 442,00 euros.

Madame [V] [K] conteste devoir cette somme considérant qu’il y a lieu de prendre en compte la vétusté et l’usure normale due à l’usage du bien loué. Si le tribunal entend faire droit à cette demande dans son principe, il considère néanmoins qu’il y a lieu de ramener celle-ci à de plus justes proportions permettant de tenir compte de la vétusté du logement consécutive à son usage pendant la durée du bail. Ainsi, le coût du lessivage et du nettoyage complet de l’appartement, fixé à la somme de 880,00 euros, selon un devis estimatif versé à la procédure, sera retenu dans totalité. En revanche, le coût de remplacement de la tapisserie, prévu pour une somme de 962,00 euros, et le coût de la remise en peinture du logement fixé à la somme de 1 600,00 euros, seront revus à la baisse, dans un proportion de 50 %, pour tenir compte de la vétusté due à l’usage normale du logement loué. Le montant du remplacement de la tapisserie sera fixé à une somme de 481,00 et le montant de la remise en peinture du logement sera fixé à une somme de 800,00 euros. La somme totale qui sera due à la bailleresse, par Madame [V] [K], au titre des dégradations et des réparations locatives s’élève à un montant total de 2 161,00 euros (880,00 euros + 481,00 euros + 800,00 euros). En conséquence, Madame [V] [K] sera condamnée à payer à la S.C.I. CENA la somme de 2 161,00 euros, correspondant au montant des sommes dues au titre des dégradations et réparations locatives.

— Sur la demande de paiement des pertes de loyers des mois d’août 2024, septembre 2024, et octobre 2024, d’un montant de 1 770,00 euros.

L’article 7 – c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que: “Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;”

La jurisprudence a approuvé les juges du fond qui ont admis le principe de réparation intégrale du préjudice, après avoir constaté qu’au-delà du coût de remise en état des locaux après le départ du locataire, le bailleur avait été obligé de relouer à des conditions défavorables. Toutefois, la jurisprudence admet que l’on puisse limiter les prétentions d’un bailleur n’ayant pu relouer rapidement.

En l’espèce, la S.C.I. CENA ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une éventuelle “perte de chance” de relouer rapidement le logement, nonobstant la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état de celui-ci. En l’absence de preuve du refus par d’éventuels locataires de prendre à bail ledit logement pendant la période litigieuse, le tribunal considère que la S.C.I. CENA n’établit pas l’existence des pertes financières alléguées pour la période des mois d’août 2024, de septembre 2024, et d’octobre 2024, pour un montant de 1 770,00 euros. La bailleresse ne saurait donc réclamer une indemnisation. En conséquence de ce qui précède, la S.C.I. CENA sera déboutée de sa demande, au titre de l’indemnisation de la perte des loyers des mois d’août 2024, septembre 2024 et octobre 2024, d’un montant de 1 770,00 euros.

— Sur la demande formée par Madame [V] [K] de condamnation de la S.C.I. CENA à lui payer la somme de 1 180,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour trouble de jouissance du logement

L’article 1719 du code civil dispose que:“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

L’article 7 – b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

prévoit que le locataire est obligé (…)

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir (…) ;”

En l’espèce, Madame [V] [K] invoque l’existence de troubles de voisinage provenant du 1er et du 2ème étage de l’immeuble. Elle indique être en conflit avec ses voisins, ce qui lui occasionne un trouble dans la jouissance du logement, dont la bailleresse serait la responsable. Or, la bailleresse ne saurait être tenue pour responsable des conflits de voisinage existant entre Madame [V] [K] et les autres locataires. En conséquence, Madame [V] [K] sera déboutée de sa demande de condamnation de la S.C.I. CENA à lui payer la somme de 1 180,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour trouble de jouissance du logement.

Enfin, toutes les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes.

II.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que:“ la partie perdante est condamnée aux dépens (…).”

En l’espèce, Madame [V] [K] partie succombante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice dressé, le 11 mai 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile:“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer: à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; (…).”

En l’espèce, Madame [V] [K] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, par décision d’aide juridictionnelle rendue, le 2 octobre 2024, rendue par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10] n° BAJ C-02691620246001437. En conséquence, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, le 16 octobre 2025, en dernier ressort,

DIT recevable l’opposition formée, par Madame [V] [K], par déclaration au greffe de la juridiction, le 27 août 2024;

MET à néant l’ordonnance d’injonction de payer, en date du 2 août 2024, et statuant à nouveau;

DEBOUTE Madame [V] [K] de sa demande d’irrecevabilité des attestations de témoins établies par la société UP DEPANNAGE (n°11), Monsieur [X] [L] (n°13), et Monsieur [Z], entreprise de plomberie (n°14);

CONDAMNE la S.C.I. CENA à payer à Madame [V] [K] la somme de 380,00 euros au titre de la compensation, prononcée, entre le montant du loyer dû par la locataire et le montant de la somme due par la S.C.I. CENA au titre de la restitution du dépôt de garantie;

CONDAMNE Madame [V] [K] à payer à la S.C.I. CENA la somme de

2 161,00 euros au titre de l’indemnisation des dégradations et réparations

locatives;

DEBOUTE la S.C.I. CENA de toutes ses autres demandes;

DEBOUTE Madame [V] [K] de toutes ses autres demandes;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [V] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice dressé, le 11 mai 2024;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 16 octobre 2025, la minute étant signée par Monsieur Philippe BRELIVET, magistrat à titre temporaire, et par Madame Karine BLEUSE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,