TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03498 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YGGY

JUGEMENT

DU : 30 Juin 2025

[X] [L] [Z] [B]

[P] [R] [C] épouse [B]

C/

S.A. VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [L] [Z] [B], demeurant [Adresse 2]

Mme [P] [R] [C] épouse [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Représentant : M^e Virginie STIENNE-DUWEZ, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Virginie LEVASSEUR, avocat au barreau de DOUAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Avril 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/3498 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 avril 2007, la société SLE, aux droits de laquelle vient la société Vilogia a donné à bail à M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 369,23 euros outre une provision sur charges de 15,26 euros.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 15 décembre 2021, la société Vilogia a fait délivrer à M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 638,12 euros au titre des loyers impayés.

La dette a été soldée.

Par acte du 18 octobre 2022, M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire la société Vilogia pour voir ordonner une mesure d’expertise destinée à vérifier le nombre de mètres carrés de surface corrigée, de recalculer le loyer et de faire le compte entre les parties.

Par ordonnance du 16 janvier 2023, le juge des référés a rejeté la demande, décision confirmée par arrêt du 23 novembre 2023 de la cour d’appel de [Localité 7].

Par acte du 20 mars 2024, M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] ont assigné la société Vilogia devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

constater que la surface corrigée du logement s’élève à 127,20 m2 et non 140,53 m2 ordonner la réduction proportionnelle du loyer d’habitation sur la base d’une surface corrigée de 127,20 m2condamner la société Vilogia à leur régler la somme de 2 061 euros, arrêtée au 6 mars 2021 au titre de la restitution des trop perçus de loyer, la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral et la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024.

Les parties comparantes ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à l’audience de plaidoirie en date du 28 avril 2025, date à laquelle elle a été retenue.

RG : 24/3498 PAGE 3

A cette audience, M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures aux termes desquelles ils confirment leurs prétentions initiales, sauf à actualiser au 24 mars 2025 le montant du trop-perçu de loyer à la somme de 2 748 euros et solliciter, à titre subsidiaire, une expertise si le tribunal s’estimait insuffisamment éclairé.

La société Vilogia, représentée par son conseil, s’en rapporte à ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande au juge de rejeter l’ensemble des demandes formées par M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] et de les condamner à lui régler la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 28 avril 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réduction du loyer

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le décret n°48-1766 du 22 novembre 1948 fixe les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d’habitation ou à usage professionnel.

L’article 2 de ce décret dispose :

« Sont classées comme « pièces habitables » du local les pièces ayant :

Une superficie d’au moins 9 m² ;

Une hauteur sous plafond d’au moins 2,50 m ;

Une ou plusieurs ouvertures sur l’extérieur (rue, jardin, cour, courette, etc.), présentant une section ouvrante au moins égale au dixième de leur superficie ;

Un conduit de fumée ou une installation permettant le chauffage de la pièce ; en outre, peuvent être regardées comme habitables les pièces qui peuvent être simultanément chauffées,

le sol de la pièce pouvant être en contrebas du sol avoisinant, la différence de niveau, dans ce cas particulier, ne pouvant dépasser 0,75 m.

Les cuisines sont assimilées aux pièces habitables aux mêmes conditions de hauteur de plafond et d’ouverture sur l’extérieur, lorsqu’elles ont une superficie d’au moins 4 m², qu’elles sont munies d’un conduit de fumée, à défaut d’une installation de gaz ou d’électricité, et qu’elles comprennent les équipements habituels selon l’usage des lieux. »

RG : 24/3498 PAGE 4

L’article 3 dispose :

« Sont classées comme « pièces secondaires » du local les pièces qui ne satisfont pas à toutes les conditions fixées à l’article 2, mais qui ont toutefois :

Une superficie d’au moins 7 m² ;

Une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ;

Une ou plusieurs baies ouvrantes donnant sur l’extérieur,

le sol de la pièce pouvant être en contrebas du sol avoisinant, la différence de niveau, dans ce cas particulier, ne pouvant dépasser 0,75 m. »

L’article 4 dispose :

« Sont classés comme « annexes » du local :

1° Les cabinets de toilette, salles de bains, salles de douches, W.-C. ;

2° Les couloirs et dégagements intérieurs d’une largeur inférieure à 2m, ainsi que les balcons ou loggias de service couverts et particuliers au local ;

3° Toutes les autres parties du local non classées comme pièces habitables ou pièces secondaires, y compris les placards d’au moins 1,90 m de hauteur sous plafond autres que ceux situés en saillie du nu des murs ou cloisons proprement dits.

Les parties du local de hauteur sous plafond inférieure à 1,90 m sont considérées comme débarras et figurent à ce titre parmi les éléments d’équipement du local définis à l’article 14 du présent décret. »

L’article 5, alinéa 2, prévoit :

« La superficie des pièces ou annexes mansardées prises en compte est égale à la moyenne des superficies mesurées à 1,30 m du sol et à 2,20 m du sol ; pour les annexes mansardées dont la hauteur est inférieure à 2,20 m, la superficie est égale à la moitié de la surface mesurée à 1,30 m du sol. »

L’article 6 prévoit les correctifs suivants :

« Chaque pièce ou annexe est affectée d’un premier correctif correspondant à la nature des pièces. Ce correctif résulte de l’application à la surface réelle de la pièce ou de l’annexe de l’un des coefficients suivants :

Pièces habitables : 1.

Pièces secondaires : 0,9.

RG : 24/3498 PAGE 5

Annexes :

a) Cabinets de toilette, salles de bain, salles de douches : 1.

b) W.-C. (la surface réelle prise en compte étant limitée à 2 m²) : 1.

c) Autres annexes : 0,6.

Le produit de la surface réelle d’une pièce ou annexe par le coefficient correspondant est dénommé ci-après « surface utile » de la pièce ou de l’annexe. »

Enfin, l’article 7 précise :

« Chaque pièce du local est affectée d’un second correctif tenant compte de l’éclairement, de l’ensoleillement et des vues de la pièce ; ce correctif résulte de l’application, à la surface utile de la pièce, d’un coefficient égal à la moyenne des trois coefficients définis respectivement aux articles 8, 9 et 10 ci-après.

Le produit de la surface utile d’une pièce par le coefficient moyen qui lui est applicable est dénommé ci-après « surface corrigée de la pièce ».

Pour les annexes, la surface corrigée est égale à la surface utile. »

M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] sollicitent une réduction de leur loyer au motif que le montant de la surface habitable figurant au contrat de bail (140 m2) doit être revu à la baisse (127,20 m2). Ils font valoir que des pièces ne disposent pas du même ensoleillement, de sorte qu’elles ne peuvent pas avoir le même coefficient, qu’une pièce est notée comme chambre alors qu’elle ne fait que 6 m2 et qu’une pièce est mansardée et ne peut être comptabilisée comme chambre.

Il convient de relever qu’aucune pièce ne vient établir que les pièces ne disposeraient pas du même ensoleillement ou qu’une chambre serait mansardée.

Il ne peut être tiré aucun enseignement du pré-rapport d’expert figurant en pièce n°6 dès lors qu’il concerne un litige opposant la société Vilogia à d’autres locataires (M. [T] [A] et Mme [V] [F]), qui demeurent dans un autre immeuble [Adresse 4].

Quant aux deux attestations produites en pièces n°10 et 11, signées respectivement par MM [U] [I] et [E] [M], elles se limitent à donner des mesures de pièces, sans qu’on ne sache de quel logement il s’agit et quelles compétences particulières ont ces personnes pour procéder à de telles mesures.

En revanche, M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] relèvent, à bon droit, que, sur le décompte de surface établi par la société bailleresse, une pièce est notée comme chambre alors qu’elle ne fait que 6m2 et se voit affecter d’un coefficient de 0,9 alors qu’en vertu de l’article 3 du décret du 22 novembre 1948, cette pièce ne peut être qualifiée de pièce secondaire, puisque sa superficie est inférieure à 9 m2, et qu’il résulte de l’article 6 que, s’agissant d’une « autre annexe » doit être appliqué un coefficient de 0,6.

RG : 24/3498 PAGE 6

La société Vilogia ne donne aucune explication sur ce point précis.

La surface corrigée totale est donc de 139,09 et non de 140,53.

Aux termes de l’article 1302-1 du code civil, « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

L’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement dispose que « les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans. »

M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] ont réglé un loyer de 602,65 euros pour une surface corrigée de 140,53 m2.

Pour une surface corrigée de 139,09, ils auraient dû verser la somme de 596,47 euros, soit une différence de 6,17 euros.

Dès lors, M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] sont fondés à solliciter la restitution de la somme de 48 x 6,17 = 296,16 euros.

Par ailleurs, il y a lieu de prévoir que pour l’avenir, le loyer sera de 596,47 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Au vu de la différence très limitée entre la surface corrigée retenue par la société bailleresse et celle déterminée dans la présente décision, M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] échouent à rapporter la preuve d’un préjudice moral causé par cette erreur.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes annexes

Compte tenu de la solution du litige, la société Vilogia supportera la charge des dépens et réglera à M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RG : 24/3498 PAGE 7

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe

JUGE que la surface corrigée du logement loué par M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] à la société Vilogia, situé [Adresse 3] [Localité 9], s’élève à 139,09 m2

ORDONNE la réduction proportionnelle du loyer

FIXE le montant du loyer dû à ce jour à la somme de 596,47 euros

CONDAMNE la société Vilogia à régler à M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] la somme de 296,16 euros au titre du trop perçu

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B]

REJETTE la demande de la société Vilogia fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la société Vilogia à payer à M. [X] [B] et Mme [P] [C] épouse [B] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la société Vilogia aux dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge

D.AGANOGLU A.FEYDEAU-THIEFFRY