TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11082 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2P3

JUGEMENT

DU : 15 Décembre 2025

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 10] SISE [Adresse 2], agissant par l’intermédiaire de son syndic la SASU [Adresse 12]

C/

[T] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 10] SISE [Adresse 2], agissant par l’intermédiaire de son syndic la SAS IMMOSENS COPRO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Représentant : M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [X], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Thibaut CRASNAULT, avocat au barreau de VALENCIENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Octobre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/11082 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [X] est propriétaire des lots n°1, 7, 11 et 12 d’un immeuble dépendant de la copropriété [Adresse 11], situé [Adresse 3] [Localité 7].

Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 11 juin 2024, le conseil du [Adresse 15], pris en la personne de son Syndic, la SASU Square Habitat Nord de France, a mis en demeure M. [X] de payer la somme totale de 5.768,30 euros euros au titre des charges de copropriété dues, majorée des frais.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [8], pris en la personne de son Syndic, la SASU [Adresse 12], a fait assigner M. [X] devant le Tribunal judiciaire de Lille, 10 ème chambre, afin d’obtenir sa condamnation, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5.877,61 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés au 22 juillet 2024 à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts judiciaires à compter du 10 juin 2024,800 euros à titre de dommages et intérêts,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2025 lors de laquelle les parties comparantes ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 06 octobre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10], pris en la personne de son nouveau Syndic, la SAS Immosens Copro, intervenant volontaire à la procédure, maintient ses demandes initiales et s’oppose à la demande de délais de paiement.

Il précise que depuis l’assignation, la dette a augmenté et qu’elle dépasse actuellement 10.000 euros, qu’il ne souhaite toutefois pas actualiser la demande en paiement.

M. [T] [X], représenté par son conseil, s’en réfère à ses écritures déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

constater qu’il s’en rapporte à justice sur la demande principale en paiement formée à son encontre au titre des charges de copropriété à hauteur de 5.877,61 eurosdébouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraireslui accorder des délais de paiement durant 24 moisstatuer ce que de droit quant aux dépens.

Il expose et fait valoir que les lots dont il est propriétaire au sein de la Résidence [Localité 10] sont loués à une société qui y exploite un fonds de commerce de restauration, que le preneur est irrégulier dans le paiement de ses loyers et charges, que la défaillance de son locataire est à l’origine des impayés, qu’une procédure judiciaire à l’encontre de ce dernier est en cours, qu’il effectue des règlements importants lorsqu’il le peut, ce qui démontre sa bonne foi et justifie l’octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la SAS Immosens Copro en qualité de syndic du [Adresse 14] [Localité 10] :

Aux termes des articles 328 et 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En la cause, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] du 25 avril 2025 que la SAS Immosens Copro a été désignée en qualité de syndic de la copropriété à compter du 26 avril 2025.

Son intervention volontaire à la présente procédure est dès lors recevable.

RG : 24/11082 PAGE

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales du 20 mai 2022, du 2 février 2024 et du 25 avril 2025,des appels de fonds travaux et de provisions sur charges pour la période du 1er/07/2022 au 30/09/2024,un décompte arrêté au 22 juillet 2024,des lettres de mise en demeure et de relance,une mise en demeure adressée au débiteur par lettre recommandée avec avis de réception signé le 11 juin 2024,le contrat de syndic conclu avec la société [Adresse 12]..

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation du budget prévisionnel pour les exercices du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, de l’approbation des comptes de l’exercice de l’année 2022, de l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et de l’approbation des comptes de l’exercice de l’année 2024.

Il résulte de ces pièces et, en particulier, du décompte, que M. [X] reste redevable de la somme de 5.877,61 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions arrêtées au 22 juillet 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, et des frais de recouvrement y afférents, ce montant n’étant pas discuté en défense.

M. [X] n’établit pas l’existence de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte tenu par le syndicat des copropriétaires.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Evasio Bat C la somme de 5.877,61 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er juillet 2022 au 22 juillet 2024 inclus et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, M. [T] [X] ne produit pas les justificatifs de ses revenus et de charges, de sorte que le juge n’est pas en mesure de s’assurer que le débiteur est en situation de régler sa dette dans le délai légal. D’ailleurs, il ne formule pas de proposition de paiement, ni ne justifie de la procédure engagée contre son locataire. En outre, il résulte du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que les paiements ne sont pas réguliers, aucun versement n’ayant été réalisé par M. [X] pendant près de deux ans entre le 1er juillet 2022 et le 26 avril 2024.

Dans ces conditions, la demande de délais sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le requérant ne démontre ni la mauvaise foi de M. [X] ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des charges de copropriété et qui est réparé par les intérêts de retard.

Par conséquent, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, M. [X] sera condamné aux dépens.

Il y a également lieu de le condamner à payer au [Adresse 13] [Adresse 9] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Localité 10], pris en la personne de son Syndic, la SAS Immosens Copro, la somme de 5.877,61 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er juillet 2022 au 22 juillet 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Déboute M. [T] [X] de sa demande de délais de paiement ;

Déboute le [Adresse 13] [Localité 10], pris en la personne de son Syndic, la SAS Immosens Copro, de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [T] [X] à payer au [Adresse 13] [Adresse 9], pris en la personne de son Syndic, la SAS Immosens Copro, la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [X] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2025.

Le Greffier La Juge

D. AGANOGLU M. CHAPLAIN