TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00899 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZTLM

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES OLIVIERS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Amandine BODDAËRT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. MISSA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Loïe PAUWELYN, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 16 Septembre 2025

ORDONNANCE du 14 Octobre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2023, la S.C.I. Les Oliviers a mis à bail au profit de M. [D] [I] pour la société en formation la S.A.S. Missa des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] (Nord) à compter du 1er janvier 2024. Conclu pour une durée de neuf années, le bail a fixé le loyer annuel à 15 600 euros, payable mensuellement et d’avance, outre les charges annuelles de 650 euros au titre de la taxe foncière et 350 euros au titre de l’assurance propriétaire non occupant. Le contrat a prévu le versement d’un dépôt de garantie de 2 600 euros.

Suite à des impayés, la S.C.I. Les Oliviers a fait signifier à la S.A.S. Missa le 10 février 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 4 juin 2025, la S.C.I. Les Oliviers a fait assigner la S.A.S. Missa en acquisition de la clause résolutoire et au paiement de diverses sommes dues en application du bail.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience le 24 juin 2025. Après plusieurs renvois, elle a été retenue le 16 septembre 2025.

La S.C.I. Les Oliviers, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 août 2025, notamment aux fins de :

à titre principal,

— constater que le bail a pris fin le 11 mars 2025 compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire à cette date,

— constater la validité du commandement de payer visant clause résolutoire en date du 10 février 2025,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. Missa ainsi que de tout autre occupant de son chef avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, si besoin est,

— l’autoriser à faire procéder à la séquestration de tous biens objet mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix et aux frais, risques et périls des occupants,

— condamner la S.A.S. Missa à lui payer 13 476 euros au titre des loyers impayés arrêtés à la fin du mois de mars 2025 ainsi qu’à la somme de 500 euros à titre de solde du dépôt de garantie,

— condamner la S.A.S. Missa à lui verser 183,16 euros au titre du coût du commandement de payer,

— condamner la S.A.S. Missa à une indemnité d’occupation de 64,11 euros par jour à compter du 11 mars 2025 jusqu’à la parfaite libération des lieux et restitution des clefs, indemnité qui devra être calculée en tenant compte des paiements effectués postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux et restitution des clefs,

— condamner la S.A.S. Missa à lui verser 16 200 euros au titre de l’astreinte de 100 euros par jour de retard prévue contractuellement, montant à parfaire au jour de l’audience,

en tout état de cause,

— condamner la S.A.S. Missa à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de la présente instance en ce compris les frais de signification de la décision,

— débouter la S.A.S. Missa de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles,

— débouter la S.A.S. Missa de sa demande relative à l’octroi de délai de paiement,

— débouter la S.A.S. Missa de l’ensemble de ses demandes,

— l’autoriser à prendre possession des lieux en cas d’abandon éventuel du logement sans état des lieux ni restitution des clefs,

— rappeler l’exécution provisoire,

— rejeter toute demande de délai de paiement.

De son côté, la S.A.S. Missa, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, notamment :

à titre principal,

— constater que le commandement de payer visant clause résolutoire en date du 10 février 2025 n’est pas valide,

— débouter la S.C.I. Les Oliviers de sa demande visant à faire constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail commercial en date du 19 décembre 2023 en application du commandement de payer visant clause résolutoire en date du 10 février 2025,

— débouter la S.C.I. Les Oliviers de ses demandes en paiement,

à titre subsidiaire,

— fixer la dette locative à 20 000 euros en considération des paiements qu’elle a effectués,

— suspendre les effets du commandement de payer visant clause résolutoire du 10 février 2025,

— lui accorder la faculté de régler la dette locative par des règlements mensuels directement à la S.C.I. Les Oliviers à hauteur de 1 000 euros, outre le paiement du loyer en cours à hauteur de 1 300 euros,

en tout état de cause,

— rejeter la demande de la S.C.I. Les Oliviers visant à la condamner au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

— ordonner que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais de justice et entiers dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La S.C.I. Les Oliviers demande l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail le 11 mars 2025 à raison du non-paiement par la défenderesse des sommes visées dans le commandement de payer du 10 février 2025 dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En réponses aux écritures de la partie adverse, la S.C.I. Les Oliviers fait valoir que le commandement de payer vise précisément les sommes réclamées, les impayés de loyers de mai 2024 à janvier 2025 et qu’un commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette, la défenderesse ne rapportant pas de contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

La S.A.S. Missa soutient qu’une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer délivré le 10 février 2025 fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. Elle considère que les imprécisions du commandement de payer, particulièrement du décompte, sont de nature à invalider ses effets.

La société défenderesse expose que le commandement de payer présente un décompte qui ne reprend ni l’ensemble de ses versements effectués pour un total de 8 600 euros ni ses paiements des 8 mai et 24 août 2024 alors que le point de départ de la dette est fixé à mai 2024.

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette demeure valable pour la part y correspondant.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 10 février 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Le commandement de payer indique le décompte suivant :

« – solde du dépôt de garantie : 500 euros ;

— loyers impayés – Mai 2024 à Jan. 2025 – Loyer à hauteur de 1300€/mois : 11700 euros ;

— coût du présent : 183, 16 euros ;

Total restant dû en euros : 12 383,16 euros. »

Il est manifeste qu’au vu de ces précisions, la S.A.S. Missa était en mesure d’identifier les sommes réclamées au titre du commandement de payer. Si la société défenderesse expose avoir effectué le 8 mai et 24 août 2024, deux virements de 1 300 et 2 700 euros non repris dans le décompte, elle ne conteste pas l’absence de paiement des autres loyers visés par le commandement.

Les contestations de la S.A.S. Missa relatives aux causes du commandement de payer ne sont donc pas suffisamment sérieuses pour faire échec à la contestation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 10 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.S. Missa de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande d’autorisation de reprise de possession des lieux

En l’espèce, la S.C.I. Les Oliviers demande à être autorisée à reprendre possession des lieux en cas d’éventuel abandon du local sans état des lieux ni restitution des clefs.

Cette demande est toutefois dénuée d’objet compte tenu de l’occupation du local par la S.A.S. Missa jusqu’à ce jour et suscite une contestation sérieuse dès lors qu’elle est formulée avec affranchissement de tout état des lieux. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la S.A.S. Missa occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.S. Missa. Il convient de fixer, à compter du 11 mars 2025, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

La S.C.I. Les Oliviers sollicitent le paiement par la société défenderesse de 13 476 euros, comprenant les loyers jusqu’au 11 mars 2025.

La S.A.S. Missa conteste le quantum de la dette réclamée. Elle indique avoir versé 8 600 euros au bailleur depuis la conclusion du bail pour les loyers à compter de janvier 2024 et le dépôt de garantie, le bailleur n’ayant pris en considération que 7 300 euros.

La demanderesse ne formule aucune observation sur les paiements que la S.A.S. Missa aurait effectués.

La défenderesse produit aux débats la preuve de ses paiements de 8 600 euros depuis la conclusion du bail (pièce défenderesse n°2).

Après déduction de 1 300 euros payés par le locataire, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 12 076 euros.

La société défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la S.C.I. Les Oliviers à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision au titre du dépôt de garantie

La S.C.I. Les Oliviers sollicite le paiement par la société défenderesse de 500 euros au titre du dépôt de garantie.

La défenderesse qui s’oppose aux condamnations à titre provisionnelle, ne formule aucune observation sur le montant réclamé à ce titre.

Le solde du dépôt de garantie, prévu au contrat de bail, n’est pas sérieusement contestable.

La société défenderesse sera donc condamnée à payer 500 euros à la S.C.I. Les Oliviers à titre de provision à valoir sur le dépôt de garantie.

Sur la clause pénale

La demanderesse sollicite le paiement par la S.A.S. Missa d’une indemnité d’occupation majorée et de 16 200 euros au titre de l’astreinte de 100 euros par jour de retard prévue contractuellement.

Or, en l’espèce, compte tenu du montant réclamé à ce titre, il y a lieu de retenir l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le juge du fond est susceptible de mettre en œuvre son pouvoir modérateur les concernant, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

La S.A.S. Missa sollicite un délai de paiement afin de régler la dette locative, suivant des échéances mensuelles de 1000 euros. Elle estime être de bonne foi puisqu’elle a réglé les loyers dès son entrée dans les locaux et que des circonstances ont contribué à ses difficultés économiques et sa situation débitrice envers le bailleur.

La S.A.S. Missa expose que la clause de restriction d’activité qui stipule que le preneur est libre de proposer tous type de cuisine, à la stricte exception de couscous et tajine sous quelque forme que ce soit, n’a pas été clairement négociée avec la S.A.S. Missa alors que M. [I] avait fait part de son projet d’ouvrir un restaurant de cuisine traditionnelle orientale, conformément aux statuts de la société et sans pouvoir prendre connaissance du projet de bail commercial avant sa signature.

La défenderesse fait valoir que la situation a été tolérée par le bailleur jusqu’en septembre 2024, faisant perdurer une situation que la demanderesse savait contraire aux termes du bail, sans l’avoir dénoncée en temps utile au preneur, M. [I] ayant depuis changé la carte des menus pour revenir à une activité de fastfood, ne pouvant être considéré comme un manquement aux termes du contrat.

La S.A.S. Missa expose également que le quartier dans lequel le commerce est implanté a connu des difficultés d’activités en raison des travaux de la ville pour la transformation du boulevard, entraînant des difficultés d’accès au restaurant.

La S.C.I. Les Oliviers s’oppose à la demande ainsi formulée au motif que la société preneuse serait de mauvaise foi, puisqu’elle a bénéficié de délai afin de s’acquitter de sa dette, sans pour autant s’exécuter. Elle précise que la clause d’interdiction prévue au bail, est parfaitement licite, claire et acceptée par la S.A.S. Missa, qui ne peut ni se soustraire à ses obligations contractuelles, ni alléguer un motif de non-paiement des loyers.

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

Si le juge des référés, pour accorder un délai de paiement, doit apprécier la situation du débiteur et les besoins du créancier, le débat portant sur une clause du contrat de bail et son acceptation par le preneur, est inopérant à une demande de délai de paiement. La clause ne remet pas en cause l’obligation faite au preneur de s’acquitter du loyer prévu par le contrat de bail.

A l’évidence, aucun élément soumis par la société défenderesse ne permet à la juridiction de s’assurer de l’existence d’une capacité d’apurement des sommes dues en exécution du bail, en plusieurs échéances, en sus du loyer courant, privant le juge des référés de la faculté de lui accorder un délai de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter la défenderesse de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délai de paiement.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.A.S. Missa les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.S. Missa à payer 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I. Les Oliviers et la S.A.S. Missa concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] (Nord) depuis le 10 mars 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. Missa et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] (nord) ;

Autorise au besoin la S.C.I. Les Oliviers à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la S.C.I. Les Oliviers à être autorisée à reprendre possession des lieux en cas d’éventuel abandon du local sans état des lieux ni restitution des clefs ;

Fixe, à compter du 11 mars 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I. Les Oliviers à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. Missa au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. Missa à payer à la S.C.I. Les Oliviers chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S. Missa à payer à la S.C.I. Les Oliviers 12 076 euros (douze mille soixante-seize euros) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, terme de mars 2025 inclus ;

Condamne la S.A.S. Missa à payer à la S.C.I. Les Oliviers 500 euros (cinq cents euros) à titre de provision à valoir sur le dépôt de garantie ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande concernant le cas d’abandon des locaux ;

Condamne la S.A.S. Missa aux dépens ;

Condamne la S.A.S. Missa à payer à la S.C.I. Les Oliviers 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE