TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08557 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4E2

N° MINUTE : 11/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 avril 2026

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #C2573

DÉFENDEURS

Madame [R] [Z], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [D], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08557 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4E2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu électroniquement le 13 janvier 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après « RIVP ») a consenti un bail d’habitation à Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D] sur des locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 2], moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel en principal de 769,07 euros et 225 euros de provision sur les charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3766,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D], le 2 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025, la RIVP a fait assigner Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion avec toutes conséquences de droit, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  5032,59 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire,

— à titre subsidiaire, la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 1643,78 euros correspondant à deux fois le montant du loyer dû en principal et la condamnation des défendeurs à son paiement jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 janvier 2026, lors de laquelle la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que les locataires ont effectué des paiements par chèques la veille de l’audience venant en déduction du montant de la dette locative et réserve l’actualisation du montant de sa créance à la communication par note en délibéré d’un décompte actualisé. Elle déclare par ailleurs réserver son positionnement sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par les défendeurs, au bon encaissement desdits chèques.

Monsieur [J] [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il explique que Madame [R] [Z] n’a pas pu se déplacer à l’audience compte tenu de son état de santé l’obligeant à rester alitée. Il précise avoir effectué deux règlements par chèques la veille de l’audience et sollicite des délais de paiement en proposant de régler 130 euros par mois en plus du loyer et des charges courants pour apurer la dette, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [R] [Z], bien que régulièrement citée à étude de commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dûment autorisé, le conseil de la RIVP a fait parvenir par note en délibéré reçue par RPVA le 17 février 2026, un décompte actualisé et son accord quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 11) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 29 novembre 2024, pour la somme en principal de 3766,65 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par note en délibéré arrêté au 17 février 2026 que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite, par deux paiements effectués par chèques de 1593,73 euros et de 1413,96 euros, encaissés les 11 et 16 février 2026. Compte tenu de ces versements, la bailleresse a indiqué ne pas s’opposer aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par Monsieur [J] [D] à l’audience.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier versé aux débats que la dette locative s’est constituée en raison d’une réduction des ressources professionnelles du foyer causée par la maladie de Madame [R] [Z] et de la baisse d’activité professionnelle de Monsieur [J] [D]. Il est en outre précisé que compte tenu de la situation des locataires, les aides ont été mobilisées, notamment au titre du FSL.

Compte tenu de la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et les défendeurs seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 février 2026, Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D] restaient lui devoir la somme de 5003,59 euros au titre des loyers et charges échus impayés, terme de janvier 2026 inclus.

Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D] seront en conséquence condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité expressément prévue au bail, à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024 et de l’assignation du 1er septembre 2025.

En revanche, compte tenu de la situation économique des défendeurs telle qu’elle ressort du diagnostic social et financier, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile. La RIVP sera donc déboutée de cette demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 13 janvier 2023 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], d’une part, et Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4], à [Localité 2] est résilié de plein droit depuis le 30 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 5003,59 euros (cinq mille trois euros et cinquante-neuf centimes) à titre de provision sur les loyers et charges échus impayés au 17 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 130 euros (cent trente euros), la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 janvier 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D] seront condamnés solidairement à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTONS la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [Z] et Monsieur [J] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024 et de l’assignation du 1er septembre 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection