TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/00088 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZIWL

N° de Minute : 25/00145

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Septembre 2025

S.C. FONCIERE DI 01/2011

C/

[B] [X] [W] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C. FONCIERE DI 01/2011, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [X] [W] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Juin 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2024, la société civile (SC) Foncière DI 01/2011 a donné à bail à M. [B] [X] [W] [E] un logement situé [Adresse 15] [Adresse 8] à [Adresse 12] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 279,48 euros, outre une provision sur charges de 170 euros ainsi qu’un parking moyennant un loyer mensuel de 43,72 euros, outre une provision sur charges de 2,25 euros.

Par acte du 20 novembre 2024, la SC Foncière DI 01/2011 a fait signifier à M. [B] [X] [W] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 2 468,15 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX le 22 novembre 2024.

Par acte du 12 février 2025, la SC Foncière DI 01/2011 a fait assigner M. [B] [X] [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du bail,

ordonner l’expulsion de M. [B] [X] [W] [E] du logement, ainsi que de tout occupant de son chef, en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamner à titre provisionnel M. [B] [X] [W] [E] à lui payer la somme de 2 627,82 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 468,15 euros à compter du commandement aux fins de résiliation du bail délivré le 20 novembre 2024 et à compter de l’assignation introductive d’instance pour le surplus,

condamner à titre provisionnel M. [B] [X] [W] [E] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité du loyer et charges actuellement exigibles,

condamner M. [B] [X] [W] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 13 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 20 juin 2025.

A cette audience, la SC Foncière DI 01/2011, représenté par son avocat, confirme ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à la somme de 7 104,17 euros. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement.

Monsieur [B] [X] [W] [E], représenté par son conseil, qui s’en rapporte à ses conclusions, demande de débouter la SC Foncière DI 01/2011 de ses demandes, de juger que sa dette s’élève à 7 104,17 euros, de lui octroyer des délais de paiement sur 7 mensualités (6 de 1 000 euros, la dernière correspondant au solde de la dette) et de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la somme réclamée par la demanderesse contient des frais correspondant aux dépens qu’il convient de déduire. Il souligne qu’il a versé la somme de 2 000 euros le 30 mai 2025 ce qui correspond à presque 6 mois de loyers et que sa dette s’est alourdie en raison d’un prélèvement au titre du SLS (somme de 4 099,75 euros). Il fournit son avis d’imposition 2023, duquel il ressort des revenus annuels de 36 193 euros.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

Motifs de la décision

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, il peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

— Sur le montant de la provision

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice des bailleurs résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Il n’est pas sérieusement contestable que la faute qui consiste pour un locataire à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat de bail, cause un préjudice au bailleur, qui ne peut pas disposer de son bien et le relouer et que ce préjudice doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit, en l’occurrence, la somme de 513 euros.

Il résulte du contrat de bail et du décompte locatif versés par le bailleur que l’obligation pour Monsieur [B] [X] [W] [R] de payer la somme de 7 104,17 euros (après déduction des frais de commandement de payer et d’assignation de 375,66 euros), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mai 2025 incluse, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de condamner M. [B] [X] [W] [E] à payer à titre provisionnel à la société civile (SC) Foncière DI 01/2011 la somme de 7 104,17 euros, assortie des intérêts à compter du commandement de payer du 20 novembre 2024 sur la somme de 2 468,15 euros, et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, M. [B] [X] [W] [E] a réglé le 30 mai 2025 la somme de 2 000 euros, ce qui représente environ quatre mois de loyer et provisions sur charges.

Le montant de la dette est passée du 31 mars 2025 au 31 mai 2025 de 4 343,14 euros à 9 479 euros, non seulement en raison des loyers impayés mais surtout par le prélèvement de sommes importantes (3 279,80 euros et 819,95 euros), au titre du SLS forfaitaire.

Selon avis d’imposition sur les revenus de 2023, M. [B] [X] [W] [E] dispose de revenus mensuels de l’ordre de 3 000 euros.

M. [B] [X] [W] [E] ayant repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et apparaissant en situation de régler sa dette locative, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une période de 7 mois

Monsieur [B] [X] [W] [E] réglera donc sa dette en 6 mensualités de 1 000 euros, outre une dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais, en sus de son loyer courant.

II. Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [B] [X] [W] [E] le 20 novembre 2024, lui impartissant de régler sa dette dans un délai de deux mois.

Il résulte du décompte que M. [B] [X] [W] [E] ne s’est pas acquitté, dans ce délai, du montant des loyers et charges impayés. Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 20 janvier 2025, 24h00.

Néanmoins, conformément à l’article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il sera fait droit à la demande du locataire de suspendre les effets de la clause de résiliation pendant la durée des délais de paiement.

A défaut pour M. [B] [X] [W] [E] de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Par ailleurs, M. [B] [X] [W] [E] devra avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

A défaut il pourra être procédé à son expulsion et M. [B] [X] [W] [E] devra régler à la société civile (SC) Foncière DI 01/2011 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 505,97 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

III. Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, M. [B] [X] [W] [E] supportera la charge des dépens.

Il réglera à la SC Foncière DI 01/2011 la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire

CONSTATONS qu’à la date du 20 janvier 2025, 24h00, les conditions de la clause résolutoire insérée au bail signé le 7 avril 2023 et portant sur un logement [Adresse 14] [Adresse 11] [Adresse 8] à [Localité 13]sont réunies ;

CONDAMNONS M. [B] [X] [W] [E] à payer à la SC Foncière DI 01/2011 la somme provisionnelle de 7 104,17 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 novembre 2024 sur la somme de 2 468,15 euros, et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

DISONS que M. [B] [X] [W] [E] pourra s’acquitter de cette somme en 7 mensualités dont 6 mensualités de 1 000 euros, outre la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;

RAPPELONS que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

DISONS que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

à défaut pour M. [B] [X] [W] [E] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

M. [B] [X] [W] [E] sera condamné à payer à la SC Foncière DI 01/2011 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 505,97 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELONS à M. [B] [X] [W] [E] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS M. [B] [X] [W] [E] à payer à la SC Foncière DI 01/2011 une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [B] [X] [W] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des référés