6 TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [F]

Madame [X] [F]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Capucine CAYLA HORVILLEUR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01240 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34NY

N° MINUTE :

6/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 avril 2024

DEMANDERESSE

Madame [T] [J]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Capucine CAYLA HORVILLEUR,avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1925

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [F]

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [F]

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 février 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 avril 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01240 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34NY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 29 août 2022, Mme [J] [T] a consenti un bail d’habitation à M. [F] [H] et Mme [F] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3 250 euros outre une provision sur charge de 250 euros par mois.

Par actes de commissaire de justice du 23 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7 393,07 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire, le coût de l’acte étant inclus.

Par assignations du 18 janvier 2024, Mme [J] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [H] et Mme [F] [X], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer et des charges, à compter du 23 décembre 2022 et jusqu’à libération des lieux,14 621,07 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, montant arrêté au 4 janvier 2024,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 16 février 2024, Mme [J] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que le bail porte sur une résidence secondaire et n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à personne et à domicile, M. [F] [H] et Mme [F] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Il résulte de des articles 1224 et 1225 du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit que « le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur un mois après un commandement de payer demeuré infructueux » notamment pour « défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, taxes ; (…) ».

Il résulte des pièces versées au débat que Mme [J] [T] a fait signifier aux défendeurs par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023 un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location portant sur la somme de 7 228 euros au titre des arriérés de loyer arrêtés à cette date, échéance de novembre incluse et ce, dans le délai d’un mois.

Le décompte des sommes dues en date du 04 janvier 2024 démontre que M. et Mme [F] ne se sont pas acquittés de cette somme dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [J] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [J] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 janvier 2024, M. et Mme [F] lui devaient la somme de 14 621,07 euros. Cette somme comprend néanmoins le coût de l’assignation de 165,07 euros qu’il convient de déduire.

M. [F] [H] et Mme [F] [X] ne comparaissant pas à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Eu égard à la clause de solidarité stipulée dans le contrat de bail, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 14 456 euros à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupations dues, arrêtés au 04 janvier 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit « qu’en cas de maintien du locataire après expiration du bail, il sera redevable d’une indemnité d’occupation au moins égale au double du montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires ».

Toutefois, Mme [J] [T] a réclamé, au titre de l’indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2024, la somme de 3 614 euros correspondant au montant du loyer actuel outre la provision sur charge, celle-ci étant incluse dans la condamnation au titre de la dette locative.

Ainsi, il convient de dire que M. et Mme [F] seront redevables, à son égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 24 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant équivalent à celui du loyer actuel et des charges qui apparaît de nature à préserver les intérêts de la bailleresse. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J] [T] ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [H] et Mme [F] [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [J] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet du 29 août 2022 entre Mme [J] [T], d’une part, et M. [F] [H] et Mme [F] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] est résilié depuis le 24 décembre 2023,

ORDONNE à M. [F] [H] et Mme [F] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [F] [H] et Mme [F] [X] au paiement à titre de provision à Mme [J] [T] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [F] [H] et Mme [F] [X] à payer à Mme [J] [T] la somme de 14 456 euros (quatorze mille quatre cent cinquante-six euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [F] [H] et Mme [F] [X] à payer à Mme [J] [T] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [F] [H] et Mme [F] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 novembre 2023 et celui des assignations du 18 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge