TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 06 Février 2026

Président : Monsieur SIGUENZA, Juge placé

Greffier lors des débats : Madame LAFONT, Greffier

Greffier lors du prononcé : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2026

N° RG 25/02898 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SO3

Expédition délivrée le 06.02.2026 à :

— [P] [C], expert (OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 06.02.2026 à :

— M^e SOULAS

— M^e MIMOUN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Localité 11]” SIS [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice, la société IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [U]

né le 12 Juillet 1979 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sydney MIMOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [I] [U]

née le 16 Novembre 1979 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sydney MIMOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [F] [U] et Madame [I] [U] sont propriétaires d’une maison située [Adresse 1] qui est séparée de la résidence dénommée « [Adresse 12] » située [Adresse 5] par un mur mitoyen.

Compte tenu de l’état dégradé du mur mitoyen, les époux [U] ont sollicité, au mois de juillet 2023, le syndic de la résidence « [Adresse 12] », la société IMMOBILIERE PUJOL, aux fins de réaliser des travaux de démolition et reconstruction duditmur à leurs frais exclusifs. Par courrier du 17 juillet 2023, le syndic a indiqué aux époux [U] que le conseil syndical n’envisageait pas de les autoriser à réaliser à leurs frais exclusifs des travaux sur le mur mitoyen.

Le conseil des époux [U] et le syndic ont continué d’échanger par courriels durant l’été 2023 pour envisager des travaux aux frais partagés. Par courriel du 13 septembre 2023, la société IMMOBILIERE PUJOL a indiqué aux époux [U] que le conseil syndical et l’assemblée générale ne prendront aucune décision sans rapport d’expertise sur l’état du mur et l’origine des désordres éventuellement déterminée.

Les époux [U] ont fait intervenir un commissaire de justice qui a établi un procès-verbal de constat le 2 octobre 2023.

Le [Adresse 14], ci-après le SDC [Localité 11], a également mandaté un commissaire de justice aux fins de constat qui a établi un procès-verbal le 19 décembre 2024.

Les époux [U] ont fait ériger un mur en béton sur leur propriété parallèlement au mur mitoyen. Ils ont fait intervenir de nouveau un commissaire de justice aux fins de constat le 5 novembre 2025.

Par acte du 8 juillet 2025, le SDC [Localité 11] a assigné les époux [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins d’expertise.

Le dossier a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

À l’audience du 9 janvier 2026, dans ses dernières conclusions auxquelles se réfère son conseil, le SDC [Localité 11] demande à la juridiction de :

— d’ordonner une expertise concernant les désordres allégués ;

— débouter toutes prétentions contraires ;

— débouter les époux [U] de leur demande de condamnation sous astreinte ;

— débouter les époux [U] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de sa demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, le requérant soutient qu’il existe un motif légitime compte tenu de l’état du mur qui menace de s’effondrer. Ilindique à cet égard qu’il a constaté que des plantations qui ont été implantées sur le terrain des époux [U] et que celles-ci ont été intensément arrosées puis retirées après l’introduction de la présente instance. Le requérant fait ainsi valoir que ces actions ont détrempé le mur sur toute la longueur entraînant des chutes de pierre. Il s’oppose aux allégations des défendeurs selon lesquelles l’état de délabrement du mur proviendrait de l’existence d’un cours d’eau souterrain et de la pousse de végétaux de type cannes de Provence et des plantations du côté de la résidence. Le SDC [Localité 10] [Localité 13] indique ainsi que l’expertise est d’autant plus justifiée compte tenu de la position différente des parties pour déterminer l’origine des désordres sur le mur.

Pour voir rejeter les demandes reconventionnelles formées par les époux [U], le requérant soutient tout d’abord que le fondement juridique invoqué pour le voir condamner à effectuer des travaux sous astreinte, à savoir l’article L. 131-2 du code de procédure civile, n’existe pas et qu’ils visaient certainement l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution mais qui ne peut constituer le fondement à la prétention. Le SDC [Localité 11] indique en outre que la condamnation à effectuer des travaux est d’autant moins justifiée dès lors que l’origine des désordres n’a pas été identifiée. Il précise enfin que la demande de condamnation pour remettre en état le versant du mur côté résidence se heurte à une difficulté liée à l’absence de qualité et d’intérêt à agir, cette demande devant relever des copropriétaires de la résidence.

Les époux [U], dans leurs dernières conclusions auxquelles se réfère leur conseil, sollicitent du juge des référés qu’il :

— déboute le SDC [Localité 10] [Localité 13] de l’intégralité de ses demandes ;

reconventionnellement

— condamne le SDC [Localité 11], dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance de référé, à faire effectuer à ses frais exclusifs, tous travaux appropriés et dans les règles de l’art, de remise en état et de confortement sur la façade du mur donnant sur son terrain, ceci, sous astreinte provisoire de 500 euros, par jour de retard, pendant un délai de 45 jours au terme duquel il sera statué à nouveau ;

— condamner le SDC [Localité 11] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont les constats établis les 2 octobre 2023 et 5 novembre 2025.

Pour voir débouter la demande d’expertise formée par le requérant, les défendeurs soutiennent, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, qu’ils ont été les premiers à alerter le SDC [Localité 10] [Localité 13] sur l’état du mur mitoyen et ce, dès le mois de juillet 2023, en précisant qu’ils n’ont habité leur maison qu’à compter du mois de mars 2024. Ils précisent qu’ils ont tenté des démarches à l’amiable avec le requérant pour que des travaux soient effectués sur le mur mitoyen sans succès. Ils indiquent que la cause des désordres ne leur est de toute façon pas imputable dès lors que le SDC [Localité 11] a reconnu dans un courriel que l’origine desdits désordres était le passage d’un cours d’eau sous le mur entraînant la pousse de végétaux. Ils font valoir que le délabrement du mur mitoyen est d’ailleurs antérieur à leur arrivée sur les lieux. Ils indiquent en outre que le dernier procès-verbal de constat de commissaire de justice montre qu’aucun végétal n’a été installé de leur côté du mur mitoyen, contrairement aux allégations du demandeur. Ils estiment donc qu’il n’existe aucun motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée par le SDC [Localité 11] et invoquent au surplus l’article 146 du code de procédure civile indiquant que la demande du requérant vise à suppléer sa carence dans l’administration de la preuve.

S’agissant de leur demande reconventionnelle aux fins d’effectuer les travaux présentée sur le fondement de l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, les défendeurs soutiennent que le SDC [Localité 10] [Localité 13] n’a pris aucune disposition pour conforter le mur mitoyen alors même qu’il menace de s’effondrer en contrebas sur les véhicules stationnés dans la résidence.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, l’état dégradé du mur séparant la résidence « [Localité 8] » et le terrain des époux [U] n’est pas contesté, pas davantage que son caractère mitoyen.

Les parties ne sont toutefois pas d’accord sur l’origine des désordres. À cet égard, les défendeurs soutiennent qu’il n’existe aucune contestation sur l’origine des désordres provenant d’un cours d’eau qui passerait sous les propriétés permettant la pousse de végétaux affectant le mur. Ils font valoir que cette cause aurait même été reconnue par le demandeur. Ils citent ainsi le courriel du syndic, la société IMMOBILIERE PUJOL, daté du 3 septembre 2023, dans lequel leur interlocutrice indique : « Il convient tout d’abord de préciser que les végétaux litigieux ne sont pas des plantations mais des « cannes de Provence », qui ont toujours existé dans cette zone, car il y a un cours d’eau qui passe sous les différentes propriétés. Elles se développent majoritairement sur le terrain de la copropriété car il y a une résurgence à cet endroit là, qui se met en charge certaines années, avec des écoulements d’eau qui s’arrêtent naturellement. »

Les défendeurs ont manifestement omis de citer le paragraphe suivant dans le même courriel dans lequel le syndic expose : « ce que je constate sur les photos transmises, c’est que les dégradations constatées sur le mur sont rares à la base du mur, ce qui laisse penser que les cannes de Provence ne sont pas à l’origine des principaux désordres ». Cette position semble d’ailleurs confortée par les échanges suivants, notamment celui du 13 septembre 2023, dans lequel le syndic indique n’engager aucune action sans expertise et sans que l’origine des désordres n’ait été constatée.

En outre, les parties versent aux débats plusieurs constats de commissaire de justice. Dans celui du 3 octobre 2023 effectué à la demande des époux [U], le commissaire de justice a relevé l’état dégradé du mur de séparation mais également de la présence d’un véhicule côté résidence stationné contre le mur pouvant avoir une incidence sur la solidité de celui-ci et de la présence de bambous du même côté ayant poussé contre le mur pouvant également fragiliser celui-ci.

De son côté, le SDC [Localité 11] relève que des végétaux ont été plantés par les époux [U] proche du mur mitoyen et irrigués de façon à détremper ledit mur. À cet égard, les défendeurs versent aux débats un autre constat de commissaire de justice établi le 5 novembre 2025 dans lequel ce dernier relève l’absence de végétation sur la propriété des époux [U] entre le mur mitoyen et le mur en béton qu’ils ont érigé sur leur propriété. Pour autant, le SDC [Localité 11] produit un constat de commissaire de justice établi avant cette date, le 19 décembre 2024, semblant démontrer le contraire puisqu’y sont photographiés des végétaux et un système d’irrigation entre les deux murs sur le terrain des défendeurs.

De l’ensemble de ces éléments, il résulte que la cause des désordres constatés sur le mur mitoyen n’est pas établie à ce stade de sorte qu’il existe un motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée par le requérant. Contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs qui invoquent l’article 146 du code de procédure civile, cette expertise ne vient pas pallier la carence de la preuve mais vise à faire établir la réalité des désordres de façon contradictoire par un expert qui permettra à un juge du fond éventuellement saisi d’avoir tous les éléments pour statuer sur la réalité des désordres et sur d’éventuelles responsabilités dans leur survenue.

Sur la demande reconventionnelle de travaux

Il ressort tout d’abord de l’article 12 du code de procédure civile que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

S’agissant de la demande de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte, les époux [U] visent uniquement l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution qui contient les dispositions générales relatives à l’astreinte que peut ordonner une juridiction. Concernant, la demande principale, à savoir la condamnation des demandeurs à effectuer des travaux, il ne peut s’agir, dans le cadre d’une instance en référé que d’une demande fondée sur l’article 835 du code de procédure civile qui dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce, à supposer que l’existence d’un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite soit établi, la cause de ce dommage ou de ce trouble n’est pas établie, raison pour laquelle une expertise a été ordonnée. Compte tenu de cette absence, il n’est pas possible de déterminer quelles mesures seraient à même de prévenir l’éventuel dommage ou faire cesser l’éventuel trouble et, a fortiori, qui devrait en avoir la charge.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les autres mesures

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la mesure étant ordonnée à la demande du SDC [Localité 10] [Localité 13], il convient de le condamner aux dépens, lesquels ne sauraient inclure les procès-verbaux de commissaire de justice du 2 octobre 2023 et 5 novembre 2025, qui entrent dans le champ des frais irrépétibles.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux [U] seront donc déboutés de cette demande en ce compris les procès-verbaux de commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique :

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[P] [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

[Courriel 7]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] et [Adresse 5], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation du Syndicat de copropriétaires de la résidence dénommée « [Localité 10] [Localité 13] » et des procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice en dates du 2 octobre 2023, du 19 décembre 2024 et du 5 novembre 2025, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le Syndicat de copropriétaires de la résidence dénommée « [Localité 11] » du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de MARSEILLE par le Syndicat de copropriétaires de la résidence dénommée « [Localité 11] », d’une avance de 4.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte formée par Monsieur [F] [U] et Madame [I] [U] ;

DÉBOUTONS Monsieur [F] [U] et Madame [I] [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de paiement des procès-verbaux de constat de commissaire de justice ;

CONDAMNONS le Syndicat de copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 12] » située [Adresse 5] aux dépens.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT