TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00054 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZDGD

JUGEMENT DU 27 JUIN 2025

DEMANDEURS :

M. [A] [G], demeurant [Adresse 36] [Localité 27]

Mme [S] [G], demeurant [Adresse 31] [Localité 29]

M. [T] [G], demeurant [Adresse 34] [Localité 30]

Mme [R] [G] épouse [V], demeurant [Adresse 33] [Localité 3]

représentés par M^e David LACROIX, substitué par M^e DESBOUIS, avocat au barreau de DOUAI

DÉFENDERESSE :

La COMMUNE DE [Localité 38], prise en la personne de son maire domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 35], [Localité 28]

représentée par Mme [C] [W], juriste, munie d’un pouvoir régulier

En présence de Monsieur [U] [H], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :A l’audience publique du 09 Mai 2025, après avoir entendu :

M^e Desbouis, Mme [W] et M. [H]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 Juin 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 27 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par délibération du 3 décembre 1999, la commune de [Localité 38] a décidé de l’acquisition par voie d’expropriation des terrains cadastrés BE[Cadastre 17], BE[Cadastre 21] et BH [Cadastre 12] sis [Adresse 37] à [Localité 38] appartenant à l’indivision [G].

Le projet été déclaré d’utilité publique le 20 décembre 2001.

Par jugement du 13 janvier 2004, le juge de l’expropriation du département du Nord a fixé à la somme de 75 664 euros l’indemnité totale de dépossession revenant à l’indivision [G] pour les parcelles cadastrées BE[Cadastre 17], BE[Cadastre 21], BH [Cadastre 12] et A[Cadastre 20] se décomposant de la manière suivante :

indemnité principale sur la base d’un prix de 0,55 m² : 54626 eurosindemnité de remploi pour BE 3 et 4 : 13 414,50 eurosindemnité de remploi pour BH[Cadastre 12] : 968 eurosValeur plantation : 2481 eurosParcelle A36 : 4900,50 euros.

L’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 9 décembre 2011 a opéré le transfert de la propriété des parcelles cadastrées BE[Cadastre 17], BE[Cadastre 21] et BH [Cadastre 12] appartenant à l’indivision [G].

La parcelle cadastrée A[Cadastre 20] n’est pas concernée par l’expropriation, bien qu’elle soit reprise dans le jugement fixant l’indemnité de dépossession.

M. [A] [G], Mme [S] [G], M. [T] [G] et Mme [R] [G] épouse [V] sont les héritiers de [D] [G] et propriétaires indivis des parcelles expropriées.

Par lettre du 19 janvier 2012, M. [A] [G] a sollicité une réévaluation de l’indemnité, au regard du temps écoulé entre le jugement la fixant et l’ordonnance d’expropriation.

Suivant courrier du 8 octobre 2015, la mairie de [Localité 38] a offert les sommes suivantes pour les parcelles BE [Cadastre 17], BE [Cadastre 21] et BH [Cadastre 12] :

indemnité principale de dépossession de 109 252 eurosindemnité de remploi de 12 126.

Cette proposition a été refusée par M. [A] [G] le 7 mars 2016. Il a formulé une contreproposition de 150 000 euros à laquelle la mairie n’a pas donné suite.

Par la suite, M. [A] [G] a sollicité à plusieurs reprises la réévaluation de l’indemnité.

La mairie de [Localité 38] a finalement indiqué consigner le montant de l’indemnité telle que fixée par la juridiction, par lettre du 15 février 2024.

Par mémoire enregistré au greffe le 19 décembre 2024, M. [A] [G], Mme [S] [G], M. [T] [G] et Mme [R] [G] épouse [V] ont saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir réévaluer l’indemnité d’expropriation leur revenant aux sommes suivantes :

pour les parcelles cadastrées BE [Cadastre 17], BE[Cadastre 21], et BH [Cadastre 12] : 109 252 euros d’indemnité principale et 12 126 euros d’indemnité de remploi ;pour la parcelle cadastrée A[Cadastre 20] : 9 801 euros d’indemnité principale et 2 180 euros d’indemnité de remploi.Ils demandent en outre la condamnation de la commune au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils expliquent demander la fixation de l’indemnité au montant offert par la commune suivant courrier du 8 octobre 2015.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 27 février 2025, M. le commissaire du gouvernement estime l’indemnité principale de dépossession des parcelles BE[Cadastre 17], BE[Cadastre 21] et BH[Cadastre 12] à 109 252 euros sur la base d’un prix en valeur libre de 1,10 €/m², outre une indemnité de remploi calculée selon la méthode usuelle. Il souligne que la parcelle A[Cadastre 20] n’est pas comprise dans l’ordonnance d’expropriation.

La visite des lieux s’est déroulée le 18 mars 2025, en présence du représentant de la commune de [Localité 38], de M. le commissaire du gouvernement, de M. [A] [G] et de son conseil et du locataire des parcelles.

Dans son mémoire en réplique reçu le 3 avril 2025, la commune de [Localité 38] demande à la juridiction de :

considérer les parcelles comme occupées par un exploitant agricole ;réévaluer l’indemnité de dépossession à hauteur de l’occupation réelle, sans la parcelle cadastrée A [Cadastre 20] sise sur la commune de [Localité 39].

Elle rappelle que la parcelle A[Cadastre 20] n’est pas concernée par l’expropriation de sorte que la demande d’évaluation de son prix est irrecevable. Elle souligne que les parcelles sont occupées et exploitées dans le cadre d’un bail verbal et qu’elle est parvenue à un accord avec le locataire sur la conclusion d’un bail rural.

Dans leur mémoire récapitulatif reçu le 11 avril 2025, les consorts [G] maintiennent leur demande de fixation de l’indemnité de dépossession des parcelles BE[Cadastre 17] et [Cadastre 21] et BH [Cadastre 12] au montant de 109 252 euros d’indemnité principale et 12 126 euros d’indemnité de remploi. Ils demandent à la juridiction d’estimer la valeur de la parcelle A[Cadastre 20] sise à [Localité 39] à la somme de 11 981 euros dont 9 801 euros d’indemnité principale et 2180 euros d’indemnité de remploi). Ils augmentent leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à 4 000 euros.

Ils font valoir que les terrains ont toujours été occupés durant la procédure d’expropriation, la location étant mentionnée dans le premier jugement d’expropriation.

Dans ses conclusions complémentaires reçues le 28 avril 2025, M. le commissaire du gouvernement a réduit son estimation de l’indemnité principale de dépossession des parcelles BE[Cadastre 17], BE[Cadastre 21] et BH[Cadastre 12] à 64 600 euros sur la base d’un prix de 0,65 €/m², tenant compte de l’occupation, outre une indemnité de remploi. Il évalue la parcelle A36 à 5 800 euros, la commune de [Localité 38] souhaitant l’acquérir de gré à gré au prix fixé par le juge de l’expropriation.

Dans leur mémoire récapitulatif n°2 reçu le 6 mai 2025 au greffe, les consorts [G] maintiennent leurs demandes. Ils insistent sur le fait que l’offre de la commune de 2015 était fondée sur une évaluation du service des domaines non versée aux débats et qu’il était alors tenu compte du caractère occupé des parcelles.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 9 mai 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025 prorogé au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article L.323-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, si, dans le délai d’un an à compter de la décision définitive fixant le montant de l’indemnité, celle-ci n’a été ni payée ni consignée, l’exproprié peut demander qu’il soit à nouveau statué sur ce montant.

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur la parcelle A[Cadastre 20]

Les parties s’accordent à reconnaître que la parcelle cadastrée A[Cadastre 20] n’est pas comprise dans la procédure d’expropriation et qu’il devra y avoir une cession de gré à gré.

La demande d’estimation du prix de la parcelle A[Cadastre 20], non expropriée ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation et ne pourra qu’être rejetée.

II- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Les parcelles BE[Cadastre 17], BE[Cadastre 21], et BH[Cadastre 12] sont de contenances respectives de 11 813 m², 85 747 m² et 1 760 m².

Les trois parcelles forment un tènement unique.

Un ruisseau sépare les parcelles BE[Cadastre 17] et BE[Cadastre 21].

Il a été constaté lors du transport que la parcelle BH [Cadastre 12] est séparée du reste par un ruisseau en contrebas. Elle n’est pas accessible et n’est pas exploitée.

L’ancien verger est également à l’abandon et non exploité.

Le tènement est accessible par un chemin de terre. Il est situé en périphérie de la ville et à proximité du canal de dérivation de la Scarpe. Il est éloigné des réseaux.

D’après la révision du plan local d’urbanisme et les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) annexées à la délibération du conseil municipal du 17 mars 2023, les parcelles se trouvent dans le périmètre de l’OAP Patrimoine paysager et biodiversité et dans une zone où les prairies humides sont à préserver (SAGE Scarpe Aval).

Les terrains sont classés en zone N.

Il a été constaté lors du transport que les parcelles sont partiellement occupées dans le cadre d’un bail verbal. Le locataire les utilise pour la fauche et le foin. Il résulte du jugement du 13 janvier 2004 que les parcelles étaient alors utilisées comme pâture pour un élevage de bovins et qu’une partie était occupée par un verger avec de nombreux arbres morts.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Il convient de fixer la date de référence, en application de cet article et de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme susmentionné à la date à laquelle la dernière modification du document d’urbanisme délimitant la zone où est situé le bien est devenue opposable, soit le 17 mars 2023.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par M. le commissaire du gouvernement :

Terrains libres d’occupation

Terrains occupés

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Commune

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

Prix (€)

Prix/m²

Commentaire

1

5914P03 2024P28328

A [Cadastre 32]

[Localité 43]

[Localité 43]

01/10/2024

33747

20248

0,60

Pâtures

2

5914P03 2023P07391

A [Cadastre 4]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 6] AA [Cadastre 17]-[Cadastre 21]

[Localité 40]

[Localité 40]

23/02/2023

63966

150000

2,35

Taillis, terre et peupleraie

3

5924P03 2023P19376

ZD [Cadastre 13]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19]

[Localité 41]

[Localité 41]

16/12/2023

35050

21030

0,60

Terres

4

5924P03 2024P05217

C [Cadastre 14]-[Cadastre 11]

[Localité 45]

[Localité 45]

27/03/2024

26899

9415

0,35

Pâtures

5

5924P03 2023P01085

ZC [Cadastre 23]-[Cadastre 24]

[Localité 42]

[Localité 42]

23/12/2022

46782

46782

1

Terres

6

5924P03 2022P15786

ZE [Cadastre 2]-[Cadastre 1]-[Cadastre 26]-[Cadastre 25]-[Cadastre 22]-[Cadastre 17]-[Cadastre 5]à[Cadastre 7]

[Localité 44]

[Localité 44]

14/11/2022

26180

14399

0,55

Terres

La moyenne des terrains libres d’occupation est de 1,42€/m². Et si l’on exclut le terme 1 qui correspond à un espace boisé classé, la moyenne est de 1,20€/m².

La moyenne des terrains occupés est de 0,91 €/m².

La moyenne générale de l’ensemble des termes est de 1,14€/m².

Les parcelles à évaluer ne sont que partiellement occupées, puisque notamment le verger et la parcelle BH [Cadastre 12] ne sont pas exploitées.

Les parcelles sont louées dans le cadre d’un simple bail verbal. La location ne constitue pas une contrainte pour l’autorité expropriante en l’occurrence, puisqu’elle admet ne plus avoir aucun projet pour le terrain. Elle explique d’ailleurs avoir engagé les démarches de régularisation d’un bail rural avec le locataire actuel.

Encore, il sera relevé que d’après le courrier du 8 octobre 2015, le service des Domaines avait réévalué les terrains à la somme de 109 252 euros, la commune de [Localité 38] offrant alors de réévaluer l’indemnité fixée à ce montant, en toute connaissance de l’occupation des terrains.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir un prix de 1,10€/m².

L’indemnité principale de dépossession sera ainsi fixée à la somme de 109 252 euros (1,10 €/m² x 99320m² (11813 m²+85747 m² +1760 m²) = 109252 €).

III- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  101252 euros x 10 % = 10 125 euros (10125,20 € arrondi à 10,125 €)

= 12 125 euros.

IV- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de la commune de [Localité 38]. Elle sera également condamnée à payer à M. [A] [G], Mme [S] [G], M. [T] [G] et Mme [R] [G] épouse [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 17 mars 2023 ;

REJETTE la demande d’estimation du prix de la parcelle A36 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [A] [G], Mme [S] [G], M. [T] [G] et Mme [R] [G] épouse [V], pour les terrains cadastrés BE[Cadastre 17], BE[Cadastre 21] et BH [Cadastre 12] sis [Adresse 37] à [Localité 38] d’une contenance totale de 99 320 m² à 121 377 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 109 252 euros indemnité de remploi : 12 125 euros ;

CONDAMNE la commune de [Localité 38] à payer à M. [A] [G], Mme [S] [G], M. [T] [G] et Mme [R] [G] épouse [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 38].

Le Greffier Le juge de l’expropriation