TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10013 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXMM

JUGEMENT

DU : 08 Décembre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[R] [H]

[Z] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [K] [I]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [H], demeurant [Adresse 5]

M. [Z] [H], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 29 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/10013 PAGE 2

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2023, la société SA Vilogia a donné à bail à M. [Z] [H] et à Mme [R] [H] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 531,82 euros charges comprises.

Le 6 février 2024, la société SA Vilogia leur a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 3 122,02 euros. La Ccapex a été saisie en date du 7 février 2024.

Par exploit d’huissier de justice en date du 9 août 2024 (notifié en date du 12 août 2024 au Représentant de l’État dans le Département), la société SA Vilogia a fait assigner M. [Z] [H] et Mme [R] [H] à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Lille du 20 mars 2025, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater la résiliation du bail par jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [U] [H] et Mme [R] [H] sont occupants sans droit, ni titre,

— À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges,

— Ordonner l’expulsion de M. [Z] [H] et Mme [R] [H] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement M. [Z] [H] et Mme [R] [H] à lui payer une somme de 5341,01 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,

— Condamner solidairement M. [Z] [H] et Mme [R] [H] au paiement du loyer courant et des charges à compter de la résiliation du bal et jusqu’à la date du jugement,

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— les condamner solidairement au paiement des intérêts au taux légal à compter de la décision,

Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être majorée au cas où ces charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

Condamner solidairement M. [Z] [H] et Mme [R] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 30 mars 2025, cette affaire a fait l’objet d’un calendrier d’audience et a été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 29 septembre 2025.

À cette audience, la société SA Vilogia, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle sollicite le débouté des demandes de ses locataires et à titre infiniment subsidiaire, la compensation entre les sommes dues. Elle précise que ses locataires ont régularisé l’impayé le 16 septembre dernier et qu’il ne lui reste donc plus de sommes dues. Elle précise ainsi renoncer à sa demande de résiliation.

Elle précise que ses locataires ont subi un dégât des eaux du logement du dessus, que l’assurance doit intervenir, que le traitement de ce sinistre est en cours. Elle précise que sa responsabilité n’est pas engagée e qu’aucune des pièces versées ne permet d’établir l’existence de nuisances antérieures au dégât des eaux.

M. [Z] [H] et Mme [R] [H], représentés par leur conseil, sollicitent sur le fondement des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, de :

— leur accorder la possibilité de régler leur dette en 36 mensualités,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,

— débouter la société SA Vilogia de sa demande en résiliation de bail et expulsion,

RG : 24/10013 PAGE 3

A titre reconventionnel,

— condamner la société SA Vilogia à effectuer des travaux de remise en état suivants :

— mise en œuvre de tous travaux permettant de remédier à l’humidité présente dans la cuisine et le salon-salle à manger,

remplacement des embellissements ayant souffert de l’humidité dans la cuisine, le salon-salle à manger, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— fixer le loyer à la somme de 200 euros pendant le cours des travaux,

— condamner la société SA Vilogia à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Ordonner la compensation entre les loyers restants dus et les dommages et intérêts mis à la charge de la société SA Vilogia,

— dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Ils exposent avoir fait appel à la solidarité familiale pour solder leur créance de loyers et qu’ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.

À l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 8 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur la demande de condamnation à réaliser les travaux :

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment de :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

RG : 24/10013 PAGE 4

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que la société SA Vilogia a donné à bail un logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] et que ce logement a fait l’objet d’un dégât des eaux comme le démontre le procès-verbal établi par la police municipale de [Localité 8] en date du 6 mars 2025.

« (…) La visite débute par la cuisine où l’on constate la présence d’importantes taches noires sur le mur sous la fenêtre.

La visite se poursuit dans le salon/salle à manger où l’on constate la présence de taches noires sur le mur sous la fenêtre, côté gauche. Des fissures et craquelures sont apparentes sur l’entourage. des fenêtres.

Précisons que le locataire nous déclare qu’une fuite d’eau importante provenant du logement du dessus a abîmé son plafond, le mur mitoyen qui est imbibé d’eau ainsi que du matériel électrique. Il nous précise que l’assurance doit intervenir à son domicile le 24 mars s2025.

(…) »

La société SA Vilogia produit quant à elle, les justificatifs de l’existence d’une procédure d’assurance en cours concernant ce dégât des eaux dont le rapport d’expertise dommages établi en date du 14 février 2025 a chiffré le dommage de M. [Z] [H] à la somme de 1536 euros.

Si des pièces versées, la responsabilité de la société SA Vilogia n’est pas engagée dans le sinistre, il n’en demeure pas moins qu’elle est tenue d’assurer à ses locataires de livrer un bien en bon état d’usage ce qui n’est pas le cas au regard des clichés photographiques joints au procès-verbal de la police municipale.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner la société SA Violgia à réaliser les travaux permettant de remédier aux problèmes d’humidité présents dans la cuisine, le salon/salle à manger et au remplacement des embellissements ayant souffert de l’humidité dans la cuisine et le salon/salle à manger.

Ces infiltrations étant localisés dans deux pièces, et peu étendues, il conviendra de débouter les défendeurs de leur demande de diminution du loyer.

RG : 24/10013 PAGE 5

3. Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes des dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que M. [Z] [H] et son épouse, Mme [R] [H] ont subi un dégât des eaux qui a fait l’objet d’une déclaration de sinistre en date du 14 février 2025.

Ils sollicitent sa condamnation à leur payer une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu’il a fait subir.

Or, les pièces produites par le bailleur permettent d’établir que le dégât des eaux est dû à l’intervention de la société Sotramiante et que la responsabilité de la société SA Vilogia n’est pas engagée dans ce sinistre.

Ainsi, faute d’étayer plus leur préjudice, il conviendra de débouter M. [Z] [H] et son épouse Mme [R] [H] de leur demande de dommages et intérêts.

4. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties ayant succombé partiellement à l’instance, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

5. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les parties ayant succombé partiellement, la société SA Violgia sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RG : 24/10013 PAGE 6

6. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’action de la société SA Vilogia recevable,

CONDAMNE la société SA Vilogia à faire les travaux de remise en état :

— mise en œuvre des travaux permettant de remédier à l’humidité présente dans la cuisine et la salle/salle à manger,

— remplacement des embellissements ayant souffert de l’humidité dans la cuisine et le salon/salle à manger,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

LAISSE aux parties la charge de leurs dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit,

LE GREFFIER LE PRESIDENT

D.AGANOGLU A.DEWARTE