TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

@ : [Courriel 1]

@ : [Courriel 2]

REFERENCES : N° RG 26/00361 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4N3I

Minute : 2026/

Madame [Z] [R] [E]

Représentant : M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1418

C/

Société SEMISO ECO MIXTE CONSTR RENOV [Localité 1]

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

Copie exécutoire :

M^e Dominique LAURIER

Copie certifiée conforme :

Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME

Le 14 avril 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 14 avril 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente de ce tribunal chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Sarah-Lisa GILBERT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2026 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [Z] [R] [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDERESSE :

SEMISO SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION ET DE RENOVATION DE LA VILLE DE [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2004, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION ET DE RENOVATION DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après : la SEMISO) a donné à bail à Monsieur [A] [J] et Madame [Z] [R] un appartement de type F4 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] (logement n°201). Par l’effet d’un avenant du 10 octobre 2014 faisant suite au départ des lieux de Monsieur [A] [J], le bail se poursuit entre la SEMISO d’une part, Madame [Z] [R] [E] d’autre part.

Par ordonnance de référé du 4 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a, essentiellement, ordonné une expertise portant sur les désordres invoqués par Madame [Z] [R] [E] et condamné la SEMISO à verser une provision de 3000 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi.

Par acte extrajudiciaire délivré le 26 décembre 2025, Madame [Z] [R] [E] a fait assigner la SEMISO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen statuant au fond.

A l’audience du 10 février 2026, Madame [Z] [R] [E] soutient oralement les demandes formulées dans son assignation et reprises oralement, tendant à voir :

condamner la SEMISO à payer à Madame [Z] [R] [E] la somme de 15000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance ;condamner la SEMISO à payer à Madame [Z] [R] [E] la somme de 5000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice moral ;suspendre l’obligation de payer le loyer jusqu’à l’exécution de travaux par le bailleur et la délivrance d’un logement décent ;subsidiairement, autoriser Madame [Z] [R] [E] à consigner les loyers jusqu’à la réalisation par le bailleur des travaux et la délivrance d’un logement décent ;condamner la SEMISO aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes principales, formulées au visa de l’article 1719 du code civil et des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [Z] [R] [E] invoque l’indécence de son logement caractérisée par des infiltrations et un taux d’humidité anormal générant la prolifération de moisissures. Elle affirme que les rapports d’expertise extrajudiciaires établissent l’imputabilité des désordres à la SEMISO, qui l’aurait reconnu lors d’une réunion d’expertise amiable.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 10 février 2026, la SEMISO entend voir :

débouter Madame [Z] [R] [E] de ses demandes ;à titre subsidiaire, se déclarer incompétent et renvoyer les parties au fond après dépôt du rapport d’expertise ;condamner Madame [Z] [R] [E] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse aux prétentions adverses, la SEMISO relève que des opérations d’expertise sont en cours dans le logement, que le document de synthèse rédigé par l’expert au mois de janvier 2026 mentionne que les dégradations sont limitées au sein de l’appartement, qu’aucune infiltration n’est observée et que la condensation constatée dans le logement peut résulter de plusieurs facteurs, de sorte que l’imputabilité des désordres demeure indéterminée. Elle ajoute avoir fait réaliser des travaux consistant en le remplacement de la porte et de l’oriel, dont l’isolation était préconisée par l’expert.

Il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1103 du code civil en sa rédaction temporellement applicable, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

[…] ».

Il est par ailleurs rappelé que seul un cas de force majeure peut totalement exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, le fait fautif imputable au locataire pouvant toutefois justifier un partage de responsabilité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment des rapports d’expertise extrajudiciaires de la société SARETEC des 5 avril 2022, 14 février 2023 et 11 juin 2024, des notes n°1, 3, 6 et 7 de l’expert judiciaire et des photographies et vidéos prises par la demanderesse que le logement loué par Madame [Z] [R] [E] présente une humidité anormalement élevée, causant la prolifération de moisissures essentiellement concentrée dans l’oriel constituant un sas entre l’extérieur et l’entrée du logement, aux extrémités d’une paroi donnant sur l’extérieur et sur les parois jouxtant des vues sur l’extérieur constituées de pavés de verre.

L’imprégnation humide des parois d’un logement et la prolifération de moisissures dans, notamment, un salon et une chambre à coucher, constituent un risque manifeste pour la santé des occupants. Ainsi, Madame [Z] [R] [E] établit que l’appartement dont elle est locataire ne répond pas aux critères de décence, générant nécessairement un préjudice de jouissance dont l’existence est démontrée à compter de l’année 2022.

Les rapports, concordants sur ce point, imputent ces désordres à un phénomène de condensation.

Dans sa note aux parties n°7, l’expert judiciaire précise que le phénomène de condensation observé sur des zones de pont thermique est révélateur de plusieurs facteurs, tels qu’une importante quantité de vapeur d’eau dans l’appartement, la température dans le logement, la température des murs et l’isolation du sas.

La SEMISO ne formule aucune contestation quant à l’existence des désordres et a fait procéder à des travaux à plusieurs reprises, consistant notamment en une réfection des sols et embellissements en 2023 et en le remplacement de la porte séparant l’oriel du reste du logement en novembre 2025.

Les opérations expertales sollicitées par Madame [Z] [R] [E], toujours en cours, permettront de déterminer précisément les préjudices subis et leurs causes techniques. Elles établiront aussi, dans le respect du principe de la contradiction, l’existence ou non d’infiltrations affectant les locaux, ce point faisant l’objet de constatations divergentes dans les divers rapports.

Toutefois, les rapports successifs de la société SARETEC traduisent une stabilisation des désordres affectant le logement après la vérification du débit d’extraction de l’installation de la ventilation mécanique contrôlée, relevant du champ d’intervention du bailleur. De surcroît, aucun élément produit par le bailleur ne démontre que les désordres seraient susceptibles de résulter d’un fait de la locataire revêtant un caractère imprévisible et irrésistible, les premières doléances de Madame [Z] [R] [E] ayant été formulées après plus de quinze années d’occupation des lieux.

En conséquence, il convient de condamner la SEMISO à verser à Madame [Z] [R] [E] une provision de 3000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

S’agissant du préjudice moral invoqué, il ressort des pièces produites que depuis la première réclamation établie, soit depuis la convocation de la SEMISO à la réunion d’expertise extrajudiciaire du 11 mars 2022, le bailleur a fait procéder à la vérification de l’installation de la ventilation, à la reprise des embellissements en 2023 et au remplacement de la porte de l’oriel.

Au regard de ces éléments, qui contredisent l’accusation d’inertie ou de résistance du bailleur, Madame [Z] [R] [E] échoue à démontrer l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance invoqué.

Elle sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les demandes de suspension ou de consignation du loyer

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte de la lecture de l’ article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les demandes de suspension ou de consignation du loyer ne sont prévues qu’accessoirement à l’exécution de travaux.

A défaut de demande tendant à la réalisation de travaux, il convient de débouter Madame [Z] [R] [E] de ses demandes de suspension de l’obligation de payer les loyers et de consignation de ceux-ci.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La présente décision faisant partiellement droit aux prétentions de Madame [Z] [R] [E], la SEMISO supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Condamnée aux dépens, la SEMISO sera tenue au paiement d’une indemnité de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SEMISO à payer à Madame [Z] [R] [E] une provision de trois mille euros (3000 euros) à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute Madame [Z] [R] [E] du surplus de ses demandes de dommages et intérêts ;

Rejette la demande tendant à la suspension du paiement des loyers ;

Rejette la demande tendant à la consignation des loyers ;

Condamne la SEMISO aux dépens de l’instance ;

Condamne la SEMISO à payer à Madame [Z] [R] [E] la somme de mille euros (1000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 26/00361 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4N3I

DÉCISION EN DATE DU : 14 Avril 2026

AFFAIRE :

Madame [Z] [R] [E]

Représentant : M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1418

C/

Société SEMISO ECO MIXTE CONSTR RENOV [Localité 1]

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires