COUR D’APPEL DE [Localité 52]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 21 Novembre 2025

N° RG 25/00250 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZT3G

N° RG 25/00284 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVNG

DEMANDEURS :

Monsieur [DA] [CI]

[Adresse 28]

[Localité 33]

Madame [ZE] [M] épouse [CI]

[Adresse 28]

[Localité 33]

représentés par M^e Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Madame [DF] [J], ès qualités d’héritier de M. [SY] [J], décédé le [Date décès 18] 2021

[Adresse 29]

[Localité 22]

Syndic. de copro. [Adresse 56]

domiciliée : chez La société NEXITY LAMY

[Adresse 3]

[Localité 51]

Madame [IA] [J], ès qualités d’héritier de M. [SY] [J], décédé le [Date décès 18] 2021

[Adresse 48]

[Localité 30]

Madame [U] [J], ès qualités d’héritier de M. [SY] [J], décédé le [Date décès 18] 2021

[Adresse 24]

[Localité 16]

Monsieur [RW] [D]

[Adresse 4]

[Localité 45]

Monsieur [F] [J]

[Adresse 49]

[Localité 38]

Madame [SZ] [J], ès qualités d’héritier de M. [SY] [J], décédé le [Date décès 18] 2021

[Adresse 20]

[Localité 44]

Madame [HZ] [O] épouse [J]

[Adresse 49]

[Localité 38]

Monsieur [F] [J], ès qualités d’héritier de M. [SY] [J], décédé le [Date décès 18] 2021

[Adresse 47]

[Localité 38]

Monsieur [R] [J], ès qualités d’héritier de M. [SY] [J], décédé le [Date décès 18] 2021

[Adresse 23]

[Localité 36]

Monsieur [SY] [J], personne décédée le [Date décès 18] 2021

[Adresse 40]

[Localité 31]

Monsieur [L] [BV] [K]

[Adresse 50]

[Localité 32]

Madame [UB] [J], ès qualités d’héritier de M. [SY] [J], décédé le [Date décès 18] 2021

[Adresse 8]

[Localité 35]

Monsieur [P] [J], ès qualités d’héritier de M. [SY] [J], décédé le [Date décès 18] 2021

[Adresse 39]

[Localité 31]

Madame [E] [X] épouse [K]

[Adresse 50]

[Localité 32]

Monsieur [FV] [VC]

[Adresse 25]

[Localité 33]

Monsieur [H] [MT], ès qualités d’héritier de M. [SY] [J], décédé le [Date décès 18] 2021

[Adresse 2]

[Adresse 55]

[Localité 42]

Madame [S] [J], ès qualités d’héritier de M. [SY] [J], décédé le [Date décès 18] 2021

[Adresse 12]

[Localité 41]

Madame [B] [V] épouse [VC]

[Adresse 25]

[Localité 33]

Monsieur [N] [GX]

[Adresse 19]

[Localité 37]

Madame [Y] [LR] épouse [GX]

[Adresse 19]

[Localité 37]

Madame [ZF] [A]

[Adresse 11]

[Localité 33]

Monsieur [KO] [G]

[Adresse 1]

[Localité 34]

Madame [T] [JC] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 34]

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 25/00250 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZT3G

N° RG 25/00284 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVNG

Madame [ET] [WF]

[Adresse 27]

[Localité 33]

Monsieur [JM] [MU]

[Adresse 21]

[Localité 32]

Madame [UA] [AY] épouse [MU]

[Adresse 21]

[Localité 32]

Madame [I] [Z] épouse [C]

[Adresse 46]

[Localité 43]

représentés par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e Stanislas LEROUX

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Nicolas VERMEULEN, Juge du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 17 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2025

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

Exposé du litige

Suivant ordonnance du 3 septembre 2019, le juge de l’exécution de [Localité 54] a autorisé le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Cèdre bleu », M. [RW] [D], M. [F] [J], Mme [HZ] [O], M. [SY] [J], M. [L] [K], Mme [E] [X], M. [FV] [VC], Mme [B] [V], M. [N] [GX], Mme [Y] [LR], Mme [ZF] [A], M. [KO] [G], Mme [T] [JC], Mme [ET] [WF], M. [JM] [MU], Mme [UA] [AY], Mme [I] [Z] à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les parcelles situées à [Localité 53] cadastrées section AC n° [Cadastre 5], [Cadastre 9] à [Cadastre 10], ainsi que sur les lots n° 11, 14, 109, 203, 206, [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 17] dépendant de l’ensemble immobilier situé à [Localité 53] cadastré section AC [Cadastre 6] et [Cadastre 7], appartenant à M. [DA] [CI] et Mme [IK], pour sûreté et conservation d’une somme de 550.152,24 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, M. [DA] [CI] et Mme [ZE] [IK] ont fait assigner le [Adresse 57] Le Cèdre bleu », M. [RW] [D], M. [F] [J], Mme [HZ] [O], M. [SY] [J], M. [L] [K], Mme [E] [X], M. [FV] [VC], Mme [B] [V], M. [N] [GX], Mme [Y] [LR], Mme [ZF] [A], M. [KO] [G], Mme [T] [JC], Mme [ET] [WF], M. [JM] [MU], Mme [UA] [AY], Mme [I] [Z] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille.

Par actes de commissaire de justice en date des 10, 11, 13 et 17 juin 2025, M. [DA] [CI] et Mme [IK] ont fait assigner Mmes [DF], [IA], [U], [SZ], [UB] et [S] [J] et MM. [F], [R] et [P] [J], et M. [H] [MT] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille.

Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été entendue à l’audience du 17 octobre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, M. [DA] [CI] et Mme [ZE] [IK] demandent de :

Ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire publiée le 10 septembre 2019 ;Enjoindre aux codéfendeurs, solidairement débiteurs, de procéder à ladite mainlevée à leurs charges exclusives et la radiation de cette inscription sous astreinte journalière de 50 euros ;Les condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, au paiement d’une somme de 70.000 euros à titre de dommages-intérêts pour la saisie abusive ;Les condamner solidairement à leur payer la somme de 3.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, le [Adresse 58] », M. [RW] [D], M. [F] [J], Mme [HZ] [O], M. [SY] [J], Mme [LS] [J], M. [L] [K], Mme [E] [X], M. [FV] [VC], Mme [B] [V], M. [N] [GX], Mme [Y] [LR], Mme [ZF] [A], M. [KO] [G], Mme [T] [JC], Mme [ET] [WF], M. [JM] [MU], Mme [UA] [AY], Mme [I] [Z] (ci-après, les défendeurs) demandent de :

Débouter les époux [CI] de l’ensemble de leurs demandes ;Les condamner in solidum au paiement d’une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 novembre 2025.

Dans le cadre d’une note en délibéré, le juge a sollicité :

le justificatif du renouvellement de l’hypothèque judiciaire provisoire avant le 1er juin 2025 ;des précisions au conseil du défendeur sur le nom des parties qu’il représente ;

Dans un courriel du 25 octobre 2025, le conseil des demandeurs sollicite que la péremption de l’inscription de l’hypothèque judiciaire soit constatée et maintient l’ensemble des demandes.

Dans un courriel du 29 octobre 2025, le conseil des défendeurs précise que l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire n’a pas été renouvelée et maintient l’ensemble de ses demandes.

Le conseil des défendeurs précise également intervenir au bénéfice de l’ensemble des défendeurs.

Motifs de la décision

Il est observé que les conclusions de Me [W] déposées à l’audience mentionnent en qualité de défendeurs les personnes suivantes :

— Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Cèdre bleu ;

— M. [RW] [D] ;

— M. [F] [J] ;

— M. [SY] [J] ;

— Mme [LS] [J] ;

— M. [L] [K] ;

— M. [FV] [VC] ;

— M. [N] [GX] ;

— Mme [ZF] [A] ;

— M. [KO] [G] ;

— M. [FV] [VC] ;

— Mme [ET] [WF] ;

— M. [JM] [MU] ;

— Mme [I] [Z] ;

Or, M. [SY] [J] est décédé le [Date décès 18] 2021.

Invité à régulariser l’erreur contenue dans ses conclusions, Me [W] n’a pas souhaité donner suite.

Les héritiers de M. [SY] [J] (Mmes [DF], [IA], [U], [SZ], [UB] et [S] [J] et MM. [F], [R] et [P] [J], et M. [H] [MT]) sont toutefois dans la cause.

1. A titre préliminaire, il y a lieu de prononcer la jonction des affaires enrôlées sous les n°° RG 25-250 et 25-284.

2. Il est observé que les parties maintiennent l’ensemble de leurs demandes en précisant que l’assignation en mainlevée précède la péremption de l’inscription de l’hypothèque judiciaire non renouvelée au 1er juin 2025 en application de l’article R. 532-7 du code des procédures civiles d’exécution ; aucunes nouvelles conclusions n’ont été régularisées, de sorte qu’aucune prétention au titre de la péremption de l’inscription de l’hypothèque judiciaire est élevée devant le juge de l’exécution.

Sur la demande en mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire.

3. Les requérants soutiennent, en application de l’article R. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, que les conditions des sûretés judiciaires ne sont plus réunies. Ils prétendent que les travaux ont été estimés à la somme de 125.000 euros et qu’un architecte est par ailleurs intervenu pour les travaux litigieux, celui-ci étant assuré. Ils estiment qu’ils n’ont effectué aucuns travaux eux-mêmes. Ils en concluent qu’il y a une disproportion entre la créance alléguée et la valeur de leurs biens immobiliers. Ils précisent qu’aucun expert n’établit leur responsabilité et que, en tout état de cause, il était assuré pour l’opération de construction. Ils allèguent également qu’ils ont régularisé une déclaration d’insaisissabilité sur leurs biens immobiliers de sorte que les inscriptions d’une hypothèque judiciaire sont illégales.

4. En réponse, les défendeurs exposent que les notes de l’expert judiciaire évoquent que le préjudice est supérieur à la somme de 550.152,24 euros, montant pour lequel l’inscription d’une hypothèque judiciaire a été accordée.

5. L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. »

6. Aux termes de cet article, deux conditions cumulatives doivent être remplies, la démonstration de l’existence d’une créance apparaissant fondée en son principe et un risque menaçant son recouvrement.

Il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation qu’il appartient au juge du fond de rechercher souverainement l’existence non pas d’un principe de créance mais seulement d’une créance paraissant fondée en son principe. Il appartient donc au créancier de lui fournir les éléments établissant du sérieux de sa créance. En cas de créance hypothétique, le juge doit refuser l’autorisation de saisie.

7. En l’espèce, le différend entre les parties porte sur l’apparition de désordres dans l’immeuble situé [Adresse 25] à [Localité 53], immeuble ayant été vendu dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement par les époux [CI] aux défendeurs. Ceux-ci fondent le maintien de l’inscription de l’hypothèque judiciaire sur les procès-verbaux de constat des 4 mars et 26 mai 2010 dans lesquels l’huissier de justice constate l’existence de plusieurs désordres au sein de l’immeuble situé [Adresse 26].

8. Les défendeurs prétendent également qu’un affaissement du terrain est la conséquence de plusieurs fautes de la part des consorts [CI] dans le comblement des catiches et versent aux débats un procès-verbal de constat du 12 mars 2012.

9. Suivant ordonnance du 10 janvier 2012, le juge des référés de [Localité 54] a ordonné une expertise judiciaire relative à ces nouveaux désordres. Il est observé que la MAF s’est opposée à cette expertise judiciaire en estimant qu’elle ne devait pas garantie ni en tant qu’assureur de M. [VD] (architecte) ni en tant qu’assureur dommages ouvrage de M. [DA] [CI] et Mme [ZE] [IK].

10. L’expertise judiciaire est toujours en cours.

11. Les parties ne versent aux débats que certaines notes des experts judiciaires.

Il est observé que, selon note du 11 juillet 2013, l’expert mentionne que « je vais donc être amené à déposer mes rapports d’expertises avec des estimations qui seront proposées avec une marge d’erreur importante car il persiste trop d’inconnues. Lors de la dernière réunion, il avait été dit par M. [CI] que les catiches avaient été « comblées » par l’entreprise COLAS avec des matériaux récupérés suite à la démolition d’un bâtiment de stockage ancien. Evidemment le propriétaire des gravats a bénéficié d’une décharge gratuite et M. [CI] n’a pas eu à payer les matériaux de remblais et leur déversement dans les trous des catiches. Mais toutes les catiches ont-elles été plus ou moins bouchées ? (…) Il convient d’insister sur le fait que les gravats hétérogènes provenant de démolition ne sont pas du tout un matériau destiné à combler des catiches (…) ».

(le tribunal souligne)

12. Il ressort de ces éléments que les défendeurs justifient l’existence de désordres dont l’origine est susceptible d’être imputable à M. [DA] [CI] et Mme [ZE] [IK] en leur qualité de constructeurs et de vendeurs. Ils démontrent ainsi l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe.

13. Par ailleurs, le risque d’irrécouvrabilité est sérieux dès lors que l’assureur de l’architecte et celui de M. [DA] [CI] et de Mme [ZE] [IK] ont refusé leur garantie ; cette prétention de l’assureur ne peut être tranchée que par le juge du fond mais caractérise une menace sérieuse dans le recouvrement. Encore, le montant des travaux pour l’ensemble des malfaçons faisant l’objet de l’expertise en cours n’a pas été chiffré et le seul comblement des catiches est estimé à « 125.000 euros sans prendre en compte la démolition et la reconstruction des garages ni la réfection des différents réseaux » (note expert judiciaire du 30 mai 2024 p. 18 – le tribunal souligne). Ainsi, il n’y a aucune disproportion entre le montant de l’inscription de l’hypothèque judiciaire litigieuse et celui de la créance paraissant fondée en son principe. Compte tenu de l’importance du préjudice et de la position des assureurs au cours de l’expertise judiciaire, il existe une menace dans le recouvrement de la créance paraissant fondée en son principe.

14. Enfin, la déclaration d’insaisissabilité en date du 5 juillet 2010 est postérieure aux ventes litigieuses et aux réceptions intervenues entre le 18 décembre 2007 et le 14 février 2008. Partant, elle n’est pas opposable aux défendeurs.

15. En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire.

16. Le juge de l’exécution n’est saisi d’aucune prétention de radiation sur le motif de la péremption de l’inscription de l’hypothèque judiciaire en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile ; la note en délibéré ayant pour objet, aux termes de l’article 442 du code de procédure civile, d’apporter des explications de droit ou de fait sans modifier les éléments du litige fixés dans les écritures des parties (Civ., 2è, 13 mars 1975, n° 74-11089).

17. Il y a donc lieu de débouter M. [DA] [CI] et Mme [ZE] [IK] de leur demande de mainlevée et de radiation de l’inscription de l’hypothèque judiciaire.

18. Subséquemment, M. [DA] [CI] et Mme [ZE] [IK] ne sont pas fondés à solliciter des dommages-intérêts aux fins de réparation des dommages qu’ils subissent de l’inscription litigieuse. Ils seront donc déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

19. Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

20. M. [DA] [CI] et Mme [IK], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Le juge de l’exécution, statuant par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel,

ORDONNE la jonction des procédures numéros RG 25/250 et 25/284 sous le numéro RG 25/250 ;

DEBOUTE M. [DA] [CI] et Mme [ZE] [IK] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [DA] [CI] et Mme [ZE] [IK] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Sophie ARES Nicolas VERMEULEN