TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 28 Octobre 2025

GROSSE :

Le 29 janvier 2026

à M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC

Le…………………………………………………

à Me…………………………………………….

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à Me……………………………………………

EXPEDITION :

Le 29 janvier 2026

à M^e Le……………………………………………….

à Me……………………………………………

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à Me……………………………………………

N° RG 25/04821 – N° Portalis DBW3-W-B7J-62YM

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 3F SUD SA [Adresse 1], venant aux droits de la socitété SUD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par actes sous seing privés du 1er décembre 2018, la société d’Habitation à loyers Modérés NEOLIA a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 442,42 euros et d’une provision pour charges de 108,33 euros, une terrasse pour un loyer de 17,30 euros et une place de stationnement (n°23) pour un loyer mensuel de 10,06 euros.

Par arrêté du 26 juin 2019, le Préfet des Bouches du Rhône a ordonné l’absorption de l‘Entreprise sociale LOGEO MEDITERRANEE par l’ESH Immobilière Méditerranée.

Le 3 et 4 août 2019 l‘Entreprise sociale LOGEO MEDITERRANEE a changé de dénomination pour se nommer 3F SUD, société anonyme d’habitations à loyer modéré.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4570,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [U] le 20 septembre 2024.

Par assignation du 21 août 2025, la société 3F SUD a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de Mme [Z] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5443,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 28 octobre 2025, la société 3F SUD sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2965,44 euros compte tenu des paiements intervenus le 23 septembre et 9 octobre 2025. La société 3F SUD considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’oppose pas à la demande de délaIs de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Mme [Z] [U] reconnait le montant de la dette. Elle expose percevoir un salaire mensuel de 1195 euros dans le cadre d’un CDI et avoir un enfant à charge. Elle sollicite des délais de paiement et propose de payer 100 euros en plus du loyer courant par

mois. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société 3F SUD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4570,70 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 novembre 2024.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé, à défaut de justificatif, à la somme mensuelle de 661,18 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société 3F SUD ou à son mandataire.

En l’espèce, la société 3F SUD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 octobre 2025, Mme [Z] [U] lui devait la somme de 2965,44 euros.

Mme [Z] [U] ne conteste pas la dette dans son principe ni dans son montant. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [Z] [U] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 82 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 1er décembre 2018 entre la société [Adresse 5], d’une part, et Mme [Z] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], comprenant un logement, une terrasse et un emplacement de parking, sont résiliés depuis le 17 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [Z] [U] à payer à la société 3F SUD la somme de 2965,44 euros (deux mille neuf cent soixante-cinq euros et quarante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024,

AUTORISE Mme [Z] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 82 euros (quatre-vingt-deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

les baux seront considérés comme résilié de plein droit depuis le 17 novembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement

d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [Z] [U] sera condamnée à verser à la société 3F SUD une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatif, à la somme mensuelle de 661,18 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société 3F SUD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024 et celui de l’assignation du 21 août 2025.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge