TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/14206 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZC3M

JUGEMENT

DU : 04 Août 2025

Association SOLIHA

S.A. SOLIHA BATISSEURS DE LOGEMENTS D’INSERTION HAUTS DE FRANCE

C/

[B] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Août 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Association SOLIHA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A. SOLIHA BATISSEURS DE LOGEMENTS D’INSERTION HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Représentant : M^e Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juin 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Août 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/14206 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2010 avec effet immédiat, l’association Pact Metropole Nord a consenti à M. [B] [C] et Mme [I] [C] un bail portant sur une maison individuelle située [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 228,68 euros, outre une provision sur charges de 14,67 euros.

[I] [C] est décédée le 12 août 2015.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, l’association Soliha venant aux droits de l’association Pact Métropole Nord et la société anonyme Soliha Batisseurs de logements d’insertion Hauts-de-France ont fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion, le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2024 puis renvoyé à plusieurs reprises à la demandes des parties.

Le juge a ordonné son retrait du rôle le 25 novembre 2024.

Par écritures du 27 novembre 2024, l’association Soliha a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

Il a été fait droit à cette demande et l’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2025 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 2 juin 2025.

A cette audience, l’association Soliha et la SA Soliha Batisseurs de logement d’insertion Hauts-de-France représentées par leur conseil, ont indiqué qu’elles se désistaient de leur demande d’expulsion dans la mesure où M. [C] a quitté les lieux le 31 décembre 2024.

Pour le surplus, elle s’en est rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et de ce fait la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour manquement à l’obligation de jouissance paisible,à défaut, prononcer la résiliation du bail,condamner le locataire à une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actuel, jusqu’à libération des lieux, rejeter les demandes de M. [C],condamner M. [C] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens en ce compris le coût des commandements délivrés,Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’en septembre 2022, le responsable technique de Soliha a constaté que l’effondrement du plafond de la cuisine avait été causée par une fuite qui trouvait son origine sur un réseau d’eau monté par le locataire dans la salle de bains, pièce située juste au-dessus de la cuisine ; que le locataire a complètement modifié la salle de bains ; qu’une mise en demeure à cet égard a été adressée à M. [C] le 3 janvier 2023 ; qu’elles ignorent si le locataire a remis les lieux en l’état.

Elles ajoutent que le responsable technique a pu également constater que la chambre était fortement encombrée et inoccupée du fait du locataire ; que malgré la mise en demeure adressée au locataire, il n’a pas été possible de revisiter le logement pour vérifier que la chambre avait bien été débarrassée.

Elles ajoutent encore qu’elles avaient été convoquées par le conciliateur de justice de la mairie d'[Localité 6] sur saisine d’une voisine de M. [C], Mme [D] qui se plaignait de nuisances sonores régulières à l’extérieur de l’immeuble, de bruit de verre cassés dans les poubelles communes, de hurlements et de conflit avec le chien du voisin non attaché ; qu’une mise en demeure a été adressée à M. [C] le 3 janvier 2023 est restée sans effet et que des plaintes ont été déposées par les voisins ; que les nuisances ont perduré jusqu’à peu avant le départ de M. [C].

En réponse aux demandes reconventionnelles présentées par M. [C], elles font valoir que si une fuite d’eau très importante a manifestement dégradé le logement, elle trouve son origine dans l’installation par le locataire, sans l’accord du bailleur et non conformes, d’un lave main à la place d’un lavabo et d’une douche à la place d’une baignoire : que c’est l’assurance du locataire qui supportera le coût des réparations qui en sont la conséquence.

Elles ajoutent que M. [C] ne démontre pas qu’il est sans chauffage ni eau chaude depuis le mois de décembre 2022.

Elles font enfin valoir que M. [C] ne démontre pas lui avoir présenté une demande de relogement ; qu’il a refusé l’accompagnement social de Soliha

M. [C], représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir :

condamner l’association Soliha et la SA Soliha Batisseurs de Logements d’insertion Hauts-de-France à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi,enjoindre à l’association Soliha et à la SA Soliha Batisseurs de Logements d’insertion Hauts-de-France de lui proposer un nouveau logement dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,condamner l’association Soliha et la SA Soliha Batisseurs de logements d’insertion Hauts-de-France à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, en l’absence de proposition de relogement, suite à la sous-occupationcondamner l’association Soliha et la SA Soliha Batisseurs de logements d’insertion Hauts-de-France à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Au soutien, il fait valoir que les services de police ont constaté le 17 septembre 2022 que le plafond en placo s’était effondré dans la cuisine pendant la nuit précédente ; qu’il ne peut plus utiliser l’étage compte tenu de l’effondrement du plafond ; que ses signalements auprès du bailleur sont restés vains ; qu’ils ont également constaté que les poutres de maintien du plafond étaient humides et qu’à l’étage, les murs étaient jaunis d’humidité ; que le plancher penche dangereusement vers le bas et que lorsque quelqu’un est à l’étage, le plancher bouge.

Il estime que la totalité de la barre de l’immeuble est rongée par l’humidité de sorte que l’installation du lavabo est sans incidence ; qu’il a été contraint de procéder à des aménagements car il ne peut plus utiliser la baignoire, ce dont le bailleur est informé ; que le branchement des tuyaux de la chaudière serait hors normes de sorte qu’il s’est trouvé sans eau chaude ni chauffage depuis décembre 2022 ; que cela a été confirmé par le rapport de Soliha le 30 août 2023.

Il ajoute qu’il vit seul dans un T3 de sorte que le logement est sous-occupé, ce dont le bailleur a parfaitement conscience puisqu’il est informé du décès de son épouse.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement partiel

En application des articles 394 et 399 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, il convient de constater que les demanderesses se désistent de leurs demandes tendant à voir constater ou prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M. [C]

Sur la demande de constat ou à défaut, de résiliation du bail

M. [C] a quitté les lieux le 31 décembre 2024 de sorte que la demande de résiliation de bail est désormais dépourvue d’objet.

Elle sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

RG : 24/14206 PAGE

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, les demanderesses ne produisent aucun décompte permettant de déterminer la somme due par M. [C] au titre de ladite indemnité d’occupation.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [C]

Sur le préjudice de jouissance

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »

En application des articles 1217 et 1231 à 1231-7 du code civil, l’inexécution de l’une de ces obligations peut donner lieu à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette inexécution.

En l’espèce, M. [C] produit une main courante établie par les services de police municipale d'[Localité 6] le 17 septembre 2022 aux termes de laquelle :

le plafond en placo s’est effondré dans la cuisine dans la nuit du 16 septembre 2022 au 17 septembre 2022 et les signalements faits par M. [C] concernant la fuite d’eau auprès du bailleur sont restés vains,que les poutres de maintien situées sous le placo sembles humides,à l’étage, les murs sont jaunis par l’humidité,le plancher à l’étage penche dangereusement sur environ 70 degrés vers le bas ;que lorsque quelqu’un est à l’étage, le plancher bougeun riverain de la cour Saint Anne se présente et explique que la totalité de la barre d’immeuble est rongée par l’humidité.M. [C] ne conteste toutefois pas qu’il a installé un lave-mains et une douche à la place des installations existantes sans autorisation préalable du bailleur et le seul propos d’un riverain rapporté par les services de police ne suffit pas à permettre de considérer que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrer un logement décent.

M. [C] ne peut donc être indemnisé de ce chef.

Il ressort néanmoins du courriel de Mme [Z] du 30 août 2023 que M. [C] a été privé de chaudière à compter de décembre 2022.

Les demanderesses ne démontrent pas qu’il aurait été remédié à ce problème avant le départ des lieux de M. [C] qui est intervenu deux ans plus tard.

Elles seront donc condamnées à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de relogement pour sous-occupation et indemnisation du préjudice subi

Aux termes de l’article L 432-3-1 du code de la construction et de l’habitation, en cas de sous-occupation du logement telle que définie à l’article L 621-2, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l’article L 441-1.

En l’espèce, la demande de relogement sous astreinte présentée par M. [C] est dépourvue d’objet dans la mesure où il a quitté les lieux le 31 décembre 2024 et qu’il n’est donc plus locataire.

M. [C] sollicite également une indemnisation à ce titre.

Il ne justifie toutefois pas du préjudice qu’il aurait subi à vivre seul dans un T3 et le juge ne dispose d’aucun décompte locataire permettant de vérifier quel loyer il payait.

La demande qu’il présente à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les demanderesses qui succombent essentiellement à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens.

Elles seront condamnées in solidum à payer à M. [C] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que l’association Soliha et à la SA Soliha Batisseurs de Logements d’insertion Hauts-de-France se désistent de leur demande tendant à voir ordonner l’expulsion de M. [B] [C] ;

REJETTE les demandes tendant à voir constater et, à défaut, prononcer la résiliation du bail compte tenu du départ des lieux de M. [B] [C] le 31 décembre 2024 ;

REJETTE la demande d’indemnité mensuelle d’occupation présentée par l’association Soliha et à la SA Soliha Batisseurs de Logements d’insertion Hauts-de-France ;

CONDAMNE l’association Soliha et à la SA Soliha Batisseurs de Logements d’insertion Hauts-de-France à payer à M. [B] [C] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi jusqu’à son départ des lieux ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum l’association Soliha et à la SA Soliha Batisseurs de Logements d’insertion Hauts-de-France à payer à M. [B] [C] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum l’association Soliha et à la SA Soliha Batisseurs de Logements d’insertion Hauts-de-France aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU M. COCQUEREL