Tribunal Judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 12 mars 2026, n° 25/08290

TJ Paris 12 mars 2026

Arguments

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Autre
Application de l'article L.145-33 du code de commerce
Le tribunal a reconnu le principe du renouvellement du bail, mais a ordonné une expertise pour évaluer la valeur locative, ce qui implique que la demande de fixation du loyer sera examinée ultérieurement.
Autre
Proposition de loyer renouvelé
Le tribunal a mentionné la nécessité de fixer le dépôt de garantie en fonction du loyer qui sera déterminé par l'expertise, sans statuer définitivement sur cette demande.
Autre
Frais de justice engagés
Le tribunal a réservé la décision sur les dépens et les frais irrépétibles, sans statuer sur cette demande à ce stade.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, loyers commerciaux, 12 mars 2026, n° 25/08290
Numéro(s) :	25/08290
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à une autre audience
Date de dernière mise à jour :	24 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eric HABERRenaud ZEITOUN
Cabinet(s) :	RENAUD ZEITOUN
Parties :	S.A.S. TERRANOVA c/ S.C.I. ALFA, S.A.R.L. OFFICE PARISIEN IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/08290 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAK53

N° MINUTE : 1

Assignation du :

30 Juin 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 12/03/2026

à M^e ZEITOUN et M^e HABER

CCC à M. [O] et Mme [L]

Expert: [R] [W]]

[2]

[Adresse 1] – [Localité 2] [Adresse 2] – 01 42 55 00 07

Médiateur : [N] [L]

[Adresse 3] – [Adresse 4] [Localité 1] – 01.84.79.49.94 – 06.62.70.60.57

[Courriel 1]

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. TERRANOVA

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SELEURL RENAUD ZEITOUN, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B1039

DEFENDERESSES

S.A.R.L. OFFICE PARISIEN IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 4]

S.C.I. ALFA

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentés par Maître Eric HABER de la SELEURL EHA AVOCAT, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0172

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 27 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 03 avril 2014, la SARL Office Parisien Immobilier (ci-après la société Office Parisien Immobilier) et la SA CFCR, aux droits de laquelle se trouve désormais la SCI Alfa (ci-après la société Alfa), ont donné à bail à la SARL l’Homme Sandwich, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SASU Terranova (ci-après la société Terranova), des locaux à usage commercial exclusif de restaurant, plats cuisinés à emporter et à livrer, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 10] à Paris (75002) pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2014 pour se terminer le 30 mai 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 50 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, la société Office Parisien Immobilier et la société Alfa ont fait délivrer à la société Terranova un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024 moyennant le versement d’un loyer annuel de 63 200 euros hors taxes et hors charges. La locataire était en outre mise en demeure de régler la somme de 22952,85 euros au titre d’un réajustement suite à l’application de l’indexation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 août 2023, la société Terranova a accepté le principe du renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la société Terranova a fait signifier par actes de commissaire de justice des 15 et 23 avril 2025 délivrés à la société Office Parisien Immobilier et à la société Alfa un mémoire préalable aux fins de voir le loyer renouvelé fixé à la valeur locative s’élevant à 51 400 euros hors taxes hors charges par an.

Puis par acte de commissaire de justice du 03 juillet 2025, la société Terranova a fait assigner la société Office Parisien Immobilier et la société Alfa devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci de :

« – JUGER que le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative,

— JUGER que la valeur de locative est inférieure au loyer contractuel acquitté à la date du renouvellement,

— JUGER que la pondération, qui doit être établie sur la base de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, fait ressortir une surface boutique de 70,90 m2,

— FIXER un prix unitaire de renouvellement à 725 € par mètre carré pondéré et le loyer annuel de renouvellement au 1er avril 2024 à 51.400€ HT/HC, soit trimestriellement à 12.850€ HT/HC,

— JUGER que le dépôt de garantie sera ramené à 12.850 € soit 1 terme trimestriel sur la base de ce nouveau loyer,

— CONDAMNER les sociétés OFFICE PARISIEN IMMOBILIER et ALFA au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

La société Office Parisien Immobilier et la société Alfa ont constitué avocat mais n’ont pas notifié de mémoire en réplique postérieurement à cette assignation.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 janvier 2026 à l’issue de laquelle les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 12 mars 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur le prix du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

La locataire indique dans son mémoire préalable et son assignation qu’en l’espèce, le principe de fixation du loyer à la valeur locative a vocation à s’appliquer au loyer renouvelé, cette valeur étant inférieure au loyer plafonné.

Elle se prévaut d’un rapport d’expertise amiable établi par M. [Z] [G] expert près la cour d’appel de [Localité 1] à sa demande le 29 mai 2024.

En l’état des moyens exposés et des éléments versés aux débats au soutien des prétentions des parties, il convient, avant dire droit, de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par ces dernières. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Dès lors, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Terranova demanderesse à la pérsente instance .

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile: « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l’expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code civil, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du même code, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-1 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Il convient de fixer, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principalMG(Indexé ?

, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la société Terranova et les sociétés Office Parisien Immobilier et Alfa et portant sur les locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2024,

Ordonne avant-dire droit, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

M. [R] [O]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Tel. : 01.42.55.00.07

[Courriel 2]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause dépendant de l’ immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Localité 6], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix

* d’estimer la valeur locative des locaux en cause au 1er avril 2024, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* de donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er avril 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

* de tenter de concilier les parties,

* du tout dresser rapport motivé.

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2027,

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société Terranova à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 12]) avant le 15 mai 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 25 Juin 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [N] [L]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tel. : 01.84.79.49.94 – 06.62.70.60.57

[Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé à celles-ci sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert sans délai et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la société Terranova, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et Jugé à [Localité 1] le 12 Mars 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. GUILLARME