TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00173 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXND

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. IMMOVAL C/ S.E.L.A.R.L. ETTORE

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMOVAL, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 399 070 861, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Pascal FOURNIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. ETTORE, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro D 824 909 584, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 4], représentée par Monsieur [M] [B], dûment habilité,

représentée par M^e Michelle DERVIEUX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 276

Débats tenus à l’audience du : 24 Juin 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière de l’audience, et Wallis REBY, Greffière lors du délibéré;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 24 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2025, prorogé au 16 Septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 7 juillet 2023, la SCI IMMOVAL a donné à bail commercial à la société ETTORE les locaux sis [Adresse 1], à [Localité 3].

Par requête du 18 juin 2024, la société IMMOVAL a sollicité du Président du tribunal judiciaire de Versailles la désignation d’un commissaire de justice aux fins de constat dans le local commercial, ce qui lui a été accordé par ordonnance du même jour.

Le procès-verbal de constat du commissaire de justice a été dressé le 17 septembre 2024.

Parallèlement, et par acte du 24 septembre 2024, la société ETTORE à assigné au fond la société IMMOVAL devant le tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de solliciter la résiliation du bail commercial et la condamnation de la société IMMOVAL au paiement de dommages-intérêts. La procédure est actuellement pendante devant la dite juridiction.

Par deux actes du 5 décembre 2024, la société IMMOVAL a fait signifier à la société ETTORE un commandement d’avoir à respecter la destination des locaux et un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 janvier 2025, la société IMMOVAL a fait assigner en référé la société ETTORE devant le tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 6 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 17.159,35 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 15 janvier 2025,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision la somme de 400 euros en application de l’indemnité forfaitaire prévue à l’article 24.1 du bail litigieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 3026,59 euros TTC par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’ à la complète libération des locaux par remise des clefs,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 mai 2025, la société IMMOVAL maintient ses demandes telles que dans son assignation, mais actualise sa demande de condamnation de la société ETTORE au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 28 avril 2025, à la somme de 11.106,75 euros, et sollicite le débouté de la défenderesse s’agissant de sa demande de délais.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 juin 2025, la société ETTORE demande au juge des référées de :

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter la société IMMOVAL de l’ensemble de ses demandes,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail dans l’attente de la décision à intervenir au fond,

— à titre subsidiaire, accorder à la société ETTORE 24 mois de délais pour apurer sa dette,

— suspendre les effets de la clause résolutoire durant le moratoire ainsi accordé,

— en tout état de cause, condamner la société IMMOVAL à payer à la société ETTORE la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens

L’affaire a été examinée à l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience, la société IMMOVAL, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, elle fait valoir pour l’essentiel, sur le fondement de l’article 1728 du Code civil, que la société ETTORE ne respecte pas la destination du bail commercial et occupe la mezzanine du local sans contrepartie. Au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 873-2 du code de procédure civile, que la défenderesse ne règle que partiellement et aléatoirement ses loyers. Enfin, pour s’opposer à la demande de délais de paiement de la société ETTORE, elle soutient que celle-ci est de mauvaise foi et ne justifie pas de sa situation. Elle ajoute à l’audience que l’allégation d’une augmentation illégale du loyer est fausse et que le loyer du 4ème trimestre 2024 correspondant à la facture n°202436 comprend bien les mois de octovre, novembre et décembre 2024.

La société ETTORE, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Pour solliciter, à titre principal, le rejet des demandes, elle fait valoir pour l’essentiel, sur le fondement des articles 1104, 1170, 1719 et 1723 du Code civil et L.145-33 et suivants du code de commerce, qu’il ne peut être imposé au preneur de restriction quant aux biens stockés ; que la clause stipulée à l’article 4 du bail est illégale et nécessite d’être interprétée ce qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés; que le bailleur est de mauvaise foi et que ses demandes se heurtent à des contestations sérieuses. Au soutien de sa demande subsidiaire en délais de paiement, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, que la demanderesse n’a pas communiqué les pièces qui lui permettraient de connaître l’exactitude de son compte locataire.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025, et le délibéré a été prorogé au 16 septembre 2025,

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le bail stipule à l’article 4 de ses conditions générales que “le Preneur utilisera les lieux dans le cadre de son activité et à l’usage exclusif précisé aux conditions particulières. Cette destination ne devra faire l’objet d’aucun changement sans l’accord exprès et écrit du Bailleur. (…)”

L’article 6 des conditions générales stipule que “le Preneur reconnaît que les lieux loués, objet des présentes, sont conformes à la destination prévue au bail”.

L’article 2 de ses conditions particulière stipule en outre que “Les locaux objet du présent bail sont loués pour les activités prévues dans l’objet social du preneur à savoir : archivage et stockage pour activité de médecins libéraux spécialisés”.

Le commandement d’avoir à respecter la destination des locaux loués visant la clause résolutoire, en date du 5 décembre 2024, énonce bien les manquements précis reprochés au preneur puisqu’il rappelle les obligations de ce dernier, décrites dans le bail, relatives à la destination des lieux et les conditions de leur jouissance.

Au même commandement est joint une copie du procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, aux termes duquel est notamment relevée la présence dans l’entrepôt de plusieurs voitures de collection, de nombreux pneus, de sept vélos, de multiples meubles anciens, d’un sèche-linge, de multiples chaises et fauteuils, de neufs bidons d’huile, d’une tondeuse etc. Le commissaire de justice précise qu’il “ne relève pas la présence de boîte d’archives dans le hangar ou de stockage de matériel médical visible”. De nombreuses photographies corroborent les constatations énoncées par le commissaire de justice.

Il ressort de ces constatations que le preneur n’exploite pas les locaux loués conformément à leur destination, aucun archivage ni stockage de matériels liés l’activité médicale n’ayant été relevé par le commissaire de justice. Or, contrairement à ce que soutient la société ETTORE, l’article 4 des conditions générales du bail précise qu’il doit s’agir “d’un usage exclusif”. En outre, le preneur ne démontre pas avoir même sollicité l’accord du bailleur pour changer la destination des lieux loués.

Le commissaire de justice n’a pas constaté le 5 décembre 2024, lors de la délivrance du commandement, l’inéxecution par le preneur de ses obligations contractuelles, puisque le constat a été effectué le 17 septembre 2024 d’une part et que l’acte a été remis au siège social du preneur et non pas au lieu d’exercice de son activité dans les lieux loués d’autre part. Toutefois, la société ETTORE ne conteste pas, à la date de ses dernières écritures, la nature du stockage réalisé dans les lieux loués et les constatations du commissaire de justice.

Dès lors, les infractions aux clauses du bail ont perduré au delà du délai d’un mois suivant le commandement d’avoir à respecter la destination des locaux loués en date du 5 décembre 2024.

Aussi, ledit commandement, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 6 janvier 2025.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’examiner les autres moyens avancés par la société IMMOVAL au soutien de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article L. 145-41 aliéna 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire.

En l’espèce, il est constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut du preneur d’avoir respecté la destination des locaux loués. Toutefois, la société ETTORE demande la suspension des effets de la clause résolutoire sans solliciter l’octroi de délais conformément à l’article L.145-41 du code de commerce mais uniquement dans l’attente de la décision au fond du tribunal judiciaire de Versailles.

Cette demande de suspension, qui n’est pas prévue par les dispositions précitée, sera donc rejetée.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, l’article 2 des conditions générales du bail prévoit l’indivisibilité des biens loués dans les termes suivants: “Les parties déclarent expressement que les biens loués, objet du présent bail, forment dans leur commune intention un tout unique et indivisible”.

L’article 4 des conditions particulières du bail, stipule :

“Montant du loyer annuel HORS TAXES / HORS CHARGES: 24.000 euros (vingt quatre mille euros)Date de paiement du premier loyer est fixée au 1er septembre 2023 soit un loyer de 2.000 euros (deux mille euros) HORS TAXE HORS CHARGES.Les paiements s’effectueront trimestriellement par avance, par virement bancaire.En cas d’occupation de la mezzanine (surface 92 m²) le loyer mensuel de référence sera porté à 2400 euros HT/HC soit un montant annuel hors taxes et hors charges de 28.800 euros (vingt huit mille huit cent euros)”.

Enfin, l’article 1er des conditions particulières mentionne la mezzanine entre partenthèse : “(MEZZANINE = 92.00 m²)”.

Or, la demanderesse soutient qu’à la date du commandement de payer, la société ETTORE, qui occupe la mezzanine, était redevable d’une somme totale de 8249,84 euros, loyers et taxes foncières confondues et qu’à la date de l’assignation celle-ci est débitrice d’une somme totale de 11.106,75 euros. La défenderesse conteste quant à elle la validité de la clause contenue dans l’article 4 des conditions particulières et a saisi la juridiction du fond en ce sens, considérant que les lieux loués ne sont pas divisibles. Elle soutient par conséquent que les clauses du bail afférentes à la désignation des lieux et au montant du loyer sont ambigues et contradictoires et qu’il existe donc une contestation sérieuse.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 17 septembre 2024 et notamment des photographies qui y sont annexées, que les locaux loués comprennent en effet un entrepôt avec une mezzanine et que les lieux ne sont pas matériellement divisibles. Il existe en outre une contradiction entre l’article 2 des conditions générales du bail, qui stipule que les biens loués forment un tout unique et indivisible, et l’article 4 des conditions particulières qui applique un loyer différencié selon que la mezzanine est ou non occupée. Enfin l’article 1er de ces mêmes conditions est ambigue en ce qu’il ne mentionne la mezzanine qu’entre parenthèses. La question de sa voir si la mezzanine fait ou non partie de l’assiette du bail nécessite donc une interprétation qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés. Or, cette interprétation est nécessaire à la détermination du montant du loyer et au calcul de la taxe foncière dont la société défenderesse est susceptible d’être redevable.

Par conséquent, l’existence de l’obligation étant sérieusement contestable, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

La demande au titre du dépôt de garantie s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder cette somme à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée, dès lors que la société ETTORE a produit son attestation d’assurance pour la période du 1er septembre 2024 au 31 août 2025, et est donc susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 7 juillet 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 6 janvier 2025,

Déboutons la société ETTORE de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société ETTORE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1], à [Localité 3],

Disons n’y avoir lieu à astreinte,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie,

Condamnons la société ETTORE à payer à la société IMMOVAL la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société ETTORE au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY