TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13725 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBRL

N° de Minute : 25/668

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

Etablissement public LMH-[Localité 7] METROPOLE HABITAT, venant aux droits de l’OPAC de [Localité 8] HABITAT.

C/

[L] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public LMH-[Localité 7] METROPOLE HABITAT, venant aux droits de l’OPAC de [Localité 8] HABITAT., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [R] [T] (Membre de l’entreprise)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [N], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2004 et à effet au 14 janvier 2005, l’établissement public [Localité 7] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 7] (LMH) venant aux droits de [Localité 8] HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [N] et Madame [U] un logement situé [Adresse 6], à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 278,15 euros outre une provision sur charges de 98,57 euros.

Par acte d’huissier de justice du 10 novembre 2023, LMH a fait signifier à Monsieur [L] [N] un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer la somme de 2.019,86 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte d’huissier de justice du 2 décembre 2024, LMH a fait assigner Monsieur [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• Constater la résiliation de plein droit du contrat de location, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois à compter du commandement visant la clause résolutoire signifié le 10.11.2023,

• A défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges,

• Par voie de conséquence, déclarer Monsieur [L] [N] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 5] à [Localité 9],

• Condamner Monsieur [L] [N] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu’il occupe,

• à défaut de libération volontaire, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

• Condamner Monsieur [L] [N] à payer les sommes suivantes :

• 7 450,89 euros, en deniers ou quittances valables, avec intérêts au taux légal, outre les sommes échues depuis le 14.11.2024 jusqu’au jour de la décision à intervenir,

• les intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement, soit 2 019,86 euros, et de la présente assignation pour le surplus,

• une indemnité mensuelle d’occupation, due jusqu’à complète libération des lieux, égale au prix du loyer actuel, charges comprises, avec revalorisation au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,

• 152,00 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet,

• Certifier la décision en tant que titre exécutoire européen,

• maintenir l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 6 février 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, LMH maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 5.898,27 euros. Elle indique qu’elle n’a pas connaissance d’une procédure de surendettement en faveur du locataire.

Monsieur [L] [N] comparait en personne. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois en plus du loyer courant et la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés. Il indique percevoir 1.900 euros de revenus mensuels.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré, LMH, préalablement autorisé par le juge, a transmis les justificatifs de la saisine de la CCAPEX.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

LMH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 novembre 2023 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur la demande de constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 octobre 2004 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 16 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.019,86 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Monsieur [L] [N] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

— Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En la cause, LMH produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [N] reste lui devoir la somme de 5.898,27 euros à la date du 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, après soustraction des frais de procédure compris dans les dépens.

Le montant de l’impayé représente plus de 11 termes de loyer et charges impayés.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Monsieur [L] [N] sera donc condamné au paiement de cette somme de 5.898,27 euros créance arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 novembre 2023 pour la somme de 2.019,86 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, des récents efforts de paiement du locataire tels qu’ils ressortent du décompte tenu par LMH (paiement de 2 153,38 euros le 11 décembre 2024), et en l’absence de preuve de besoins du bailleur faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que Monsieur [L] [N] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Monsieur [L] [N] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Le locataire devra alors, en application de l’article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par LMH du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L] [N] , partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût de l’assignation en justice et de sa dénonciation à la préfecture du Nord.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’établissement public [Localité 7] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 7] recevable en son action ;

DEBOUTE l’établissement public [Localité 7] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 7] de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à l’établissement public [Localité 7] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 7] la somme de 5.898,27 euros créance arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2.019,86 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [L] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités successives de 60 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au montant du solde restant dû,

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ce délai de 24 mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours dus pour le logement, et après une mise en demeure, adressée à Monsieur [L] [N] par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— PRONONCE, à la date du 1er février 2025, pour non paiement des loyers et charges aux torts de Monsieur [L] [N] la résiliation du bail liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 6], à [Localité 9] ;

— ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [N], et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux;

RAPPELLE qu’en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire» ;

CONDAMNE en tant que de besoin Monsieur [L] [N] à payer à l’établissement public [Localité 7] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 7] à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] aux dépens, dont le coût de l’assignation en justice et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

Laure-Anne REMY, Magali CHAPLAIN,

Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection