MINUTE N° : 25/93

JUGEMENT DU : 17 Janvier 2025

DOSSIER : N° RG 24/02205 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S42Q

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2024, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

et

Madame POUYANNE, Juge

Qui ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de

Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

Madame LOUIS, Vice-Président

Madame POUYANNE, Juge

GREFFIER lors des plaidoiries : Madame GOTTY

GREFFIER pour la mise à disposition : Madame GIRAUD

Madame GIRAUD

JUGEMENT

Contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par J. POUYANNE

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [X] [Z]

né le 12 Mars 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Jean-paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 33

DEFENDEURS

S.D.C. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 314

M. [G] [Y]

né le 19 Janvier 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marc CARRERE-CRETOZ, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 315

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 13 avril 2018, M. [X] [Z] a acquis auprès de M. [G] [Y] un bien immobilier sis [Adresse 2] au prix de 144.000 euros.

Il s’agit du lot n°48 au sein de la copropriété, décrit comme suit : « au rez-de-chaussée, dans la cour un appartement de type 2, portant le numéro 2 du plan, comprenant : couloir d’entrée, salle de séjour avec cuisine, une chambre, salle de bains avec WC, rangement. Et les soixante et un-mille trentième (61/1030èmes) des parties communes générales ».

Ce lot est issu de la réunion de trois anciens lots n°9, 46 et 47, d’une surface loi Carrez de 50,19 m².

M. [X] [Z] a subi des fuites d’eau à compter du 16 mai 2018 et d’autres dégâts des eaux ont été déclarés par la suite.

M. [X] [Z] a également constaté, par l’intermédiaire d’un artisan, une absence de VMC effective, celle-ci semblant ne pas être raccordée à l’évacuation extérieure et rejeter l’air dans les combles, empêchant toute aération, le même système d’évacuation dans les combles semblant être utilisé pour rejeter l’air de la hotte aspirante.

M. [X] [Z] a en outre pensé que le conduit d’évacuation d’humidité de la salle de bain avait été obstrué lors de la pose d’un compteur à gaz au niveau du local commercial, occupé par un restaurant kebab.

En ce qui concerne le sanibroyeur, celui-ci est apparu non conforme, notamment au regard de son évacuation par le réseau eaux pluviales et non eaux usées.

Par ailleurs, M. [G] [Y] avait, préalablement à la vente, remplacé un mur porteur dans la pièce principale par une poutre, sensée présenter les caractéristiques géométriques et mécaniques nécessaires.

Certaines fissures apparaissant, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a fait diligenter une expertise amiable concluant au nécessaire renforcement de la reprise en sous-œuvre.

M. [X] [Z] s’est également plaint de nuisances sonores et olfactives provenant du restaurant Kebab et de l’absence d’isolation phonique.

En raison de la situation et en présence de divers travaux réalisés avant la vente, dont certains ont été considérés comme non autorisés par l’Assemblée générale des copropriétaires, l’appartement n’est pas occupé et le 24 juin 2019, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a fait délivrer une assignation en référé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, au contradictoire de M. [X] [Z], qui a par la suite mis en cause M. [G] [Y] auquel les opérations ont été rendues communes et opposables par ordonnance du 23 juillet 2020, afin que soit examiné le lot n° 48.

Par décision du 23 juillet 2019, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné une mesure d’expertise, la mission portant notamment sur les travaux réalisés dans le lot n° 48, avec ou sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, avec ou sans malfaçons, avec ou sans atteinte aux parties communes, étendue par ordonnance ultérieure au réseau VMC.

Le rapport d’expertise a été déposé le 4 août 2023.

*****

Par requête déposée au greffe le 17 avril 2024, M. [X] [Z] a demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe M. [G] [Y] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2].

Par ordonnance du 17 avril 2024, il a été autorisé à les assigner avant le 10 mai 2024 pour l’audience du 17 juin 2024.

Par actes du 25 avril 2024, il les a assignés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2024 et soutenues oralement, M. [X] [Z] demande au Tribunal de :

A titre principal :Dire que l’immeuble sis [Adresse 2] est affecté de vices cachés, qui en diminuent tellement son usage que Monsieur [Z] ne l’aurait pas acquis, s’il les avait connus,Dire que Monsieur [Y] connaissait les vices cachés affectant l’immeuble sis [Adresse 2] cédé à Monsieur [Z] et ce, antérieurement à la vente,En conséquence,Prononcer l’annulation de l’acte de vente entre Monsieur [Z] et Monsieur [Y] en date du 13 avril 2018,Ordonner la restitution par Monsieur [Y] du prix de vente de 144.000 euros au profit de Monsieur [Z],Condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur [Z] la somme de 57.275 euros au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour de la présente décision,Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [Z] la somme de 16.756,83 euros au titre des travaux effectués,Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [Z] la somme de 36.422,59 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [Z] la somme de 8.000 euros au titre de son préjudice moral,A titre subsidiaire :Dire que l’immeuble sis [Adresse 2] est affecté de vices cachés, qui en diminuent tellement son usage que Monsieur [Z] ne l’aurait pas acquis, s’il les avait connus,Dire que Monsieur [Y] connaissait les vices cachés affectant l’immeuble sis [Adresse 2] cédé à Monsieur [Z] et ce, antérieurement à la vente,En conséquence,Condamner Monsieur [Y] à restituer à Monsieur [Z] une partie du prix de vente à hauteur de 107.451,04 euros,Condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur [Z] la somme de 57.275 euros au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour de la présente décision,Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [Z] la somme de 8.000 euros au titre de son préjudice moral,A titre très subsidiaire :Dire que Monsieur [Y] a manqué à son obligation de délivrance conforme en application des articles 1603 et 1604 du Code civil,En conséquence,Ordonner la résolution de la vente du 13 avril 2018,Condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur [Z] la somme de 144.000 euros correspondant au prix versé,Condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur [Z] la somme de 57.275 euros au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour de la présente décision,Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [Z] la somme de 16.756,83 euros au titre des travaux effectués,Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [Z] la somme de 36.422,59 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [Z] la somme de 8.000 euros au titre de son préjudice moral,A titre infiniment subsidiaire :Dire que Monsieur [Y] a manqué à son obligation de délivrance conforme en application des articles 1603 et 1604 du Code civil,En conséquence,Condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur [Z] la somme de 107.451,04 euros au titre de son préjudice matériel,Condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur [Z] la somme de 57.275 euros au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour de la présente décision,Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [Z] la somme de 36.422,59 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [Z] la somme de 8.000 euros au titre de son préjudice moral,En tout état de cause :Ordonner la publication de la présence décision au service de la publicité foncière,Condamner Monsieur [Y] à verser la somme de 8.000 euros à Monsieur [Z] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de l’instance de référé qui l’a précédé, en ce compris les frais d’expertise de 9.110,22 euros,Débouter Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes,Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [Z].

Il explique que son action en garantie des vices cachés n’est pas prescrite, l’action devant être introduite dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, cette connaissance résultant du dépôt du rapport d’expertise le 4 août 2023. Quoi qu’il en soit, il indique que l’acte de vente est du 13 avril 2018, que l’ordonnance de référé a été rendue le 23 juillet 2019 et qu’il a appelé en cause M. [G] [Y] par assignation délivrée le 29 octobre 2019. Il ajoute que l’article 2241 du Code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, soit une interruption du 29 octobre 2019. Il ajoute que cette prescription a été suspendue jusqu’au dépôt du rapport, mais après l’interruption, si bien qu’au 4 août 2023, par l’effet de l’interruption, un nouveau délai de deux ans a commencé à courir. Il indique en outre que les assignations ont été publiées au service de la publicité foncière le 10 juillet 2024.

Il estime que le bien est affecté de nombreuses malfaçons qui le rendent impropre à sa destination. Il précise avoir subi des dégâts des eaux successifs et avoir été contraint de couper l’eau. Il considère que M. [G] [Y] ne peut se prévaloir d’une clause l’exonérant, en ce qu’elle prévoit que le vendeur ne garantit pas la conformité des installations d’assainissement aux normes actuellement en vigueur, alors qu’il est de mauvaise foi puisqu’il a procédé à cette installation sans autorisation de l’assemblée générale. Il ajoute que M. [G] [Y] est un professionnel du bâtiment et qu’il avait connaissance du vice. Il ajoute que le logement est dépourvu de toute VMC effective et d’isolation phonique. Il considère donc être bien fondé en son action rédhibitoire et en sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et moral.

Dans le cas où la résolution de la vente ne serait pas prononcée, il demande la restitution partielle du prix pour compenser la perte subie du fait de la présence du vice, qui correspond au coût des travaux de remise en état, outre dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et moral.

Dans le cas où le vice caché ne serait pas caractérisé, il considère que M. [G] [Y] n’a pas délivré un bien conforme aux stipulations contractuelles, modifiant le réseau EU/EV des parties communes sans autorisation, livrant un bien dépourvu de VMC, d’isolation phonique, affecté de malfaçons, et manquant ainsi à son obligation de délivrance.

En ce qui concerne les demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à remettre le bien en l’état et à payer des dommages et intérêts, il indique que d’une part, en cas de résolution de la vente, il ne sera plus copropriétaire, et que d’autre part, à défaut, il ne saurait être invoqué à son encontre la moindre faute, l’ensemble des travaux ayant été réalisés par M. [G] [Y] avant la vente et aucune solidarité ne pouvant être présumée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 juin 2024 et soutenues oralement, M. [G] [Y] demande au Tribunal de :

In limine litis :Dire que l’action de Monsieur [Z] est irrecevable,Dire l’action de Monsieur [Z] est prescrite,A titre principal, et si le Tribunal devait déclarer l’action recevable et non prescrite :Débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes,Condamner Monsieur [Z] à payer à Monsieur [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 CPC,Condamner Monsieur [Z] au entiers dépens.

Il explique, en ce qui concerne les fins de non-recevoir soulevées, que M. [X] [Z] a découvert ce qu’il prétend être un vice caché au mois de mai 2018, et ne l’a mis en cause dans le cadre de l’expertise judiciaire que le 23 juillet 2020, ce qui a suspendu la prescription de 2 ans de l’article 1648 du Code civil, qui n’a repris son cours qu’au dépôt du rapport en août 2023, si bien que l’action est prescrite. Il ajoute que toute assignation en nullité de vente immobilière doit être publiée.

Si l’action en garantie des vices cachés est considérée comme recevable, il fait valoir que l’acte authentique fait mention des travaux effectués depuis moins de 10 ans (renforcement de la structure suite à affaissement de la poutre centrale en 2016) et stipule que l’acquéreur reconnaît avoir été informé que lesdits travaux n’ont pas été autorisés expressément par l’Assemblée générale. Il précise être de bonne foi dans la mesure où deux rapports d’expertise sont annexés à l’acte, dont il résulte que la poutre est conforme. En ce qui concerne l’installation électrique (branchement sur le compteur des parties communes), il précise que l’acte stipule là encore que l’acquéreur est informé et décide de faire son affaire personnelle de la mise en conformité, l’acte précisant que le prix de la vente tient compte de cette situation. Selon lui, M. [X] [Z] connaissait la particularité de l’installation électrique. En ce qui concerne le réseau EU/EV, il indique que là encore, le vendeur ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur, et ajoute qu’un défaut de raccordement au réseau public ne relève pas d’un vice caché mais plutôt de l’obligation de délivrance. Il indique avoir piqué dans le réseau d’assainissement trois pompes de relevage, ce qui a été validé par VEOLIA, l’expert judiciaire relevant que c’est l’ensemble du réseau d’assainissement qui pose difficulté. Il ajoute que M. [X] [Z] avait également connaissance de la présence de restaurants au-dessus du bien, et indique que l’acquéreur doit visiter sérieusement les lieux en compagnie d’un homme de l’art.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2024 et soutenues oralement, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande au Tribunal de :

Condamner solidairement Monsieur [Z] et Monsieur [Y] sous astreinte de 250 euros par jour de retard à :- supprimer le branchement sauvage sur le compteur commun,

— supprimer les branchements sur les réseaux EU/EV des parties communes du lot 48 et les remettre dans leur état d’origine,

— supprimer les raccords réseaux en façade cour,

— suppression du store banne et de la baie vitrée,

— rehaussement du sol du lot afin de supprimer le décaissement réalisé,

— remise en place du mur porteur,

— suppression de la dalle au sol devant la façade de la cour,

— suppression de la trappe permettant d’accéder aux parties communes et de les privatiser en grenier.

Condamner solidairement Monsieur [Z] et Monsieur [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.493,80 euros au titre des travaux de reprises des fissures,Condamner solidairement Monsieur [Z] et Monsieur [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 euros au titre des préjudices subis,Condamner solidairement Monsieur [Z] et Monsieur [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [Z] et Monsieur [Y] aux dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire (9.110,22 euros) et les dépens de la procédure de référé.

Il explique que l’ensemble des désordres constatés par l’expert judiciaire affectent les parties communes : réseaux, plancher séparatif, modification de façade, atteinte au sol, fissure dans le couloir commun, atteinte à mur porteur, modification du sol de la cour partie commune, outre la privatisation du grenier pourtant partie commune. Il indique que M. [X] [Z] en qualité de copropriétaire et M. [G] [Y] en qualité de maître d’ouvrage doivent remettre le bien en l’état. Il considère qu’une astreinte est indispensable, en raison de la résistance abusive de M. [G] [Y] qui a réalisé les travaux sans aucune autorisation et a effectué des manœuvres dilatoires durant l’expertise judiciaire. Il estime que M. [X] [Z] et M. [G] [Y] doivent également prendre en charge les travaux de reprise des dégradations du mur du couloir partie commune. Enfin, il, estime que les désordres et nuisances subis ont entraîné des interventions du Syndic qui ont été facturées, et ont augmenté auprès de l’assurance la sinistralité de la copropriété, raison pour laquelle il réclame la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

*****

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 novembre 2024, chacune des parties a maintenu ses demandes et l’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de M. [X] [Z] :

— Sur la publication des assignations :

L’article 28, 4°, c) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les demandes en justice tendant à obtenir la résolution d’une convention.

L’article 126 alinéa 1er du Code de procédure civile dispose que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, M. [X] [Z] justifie avoir publié le 30 mai 2024 les deux assignations délivrées le 25 avril 2024, l’un à M. [G] [Y], l’autre au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2].

Par conséquent, M. [G] [Y] sera débouté de sa fin de non-recevoir fondée sur le défaut de publication de assignations.

— Sur la forclusion de l’action en garantie de la chose vendue :

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1648 alinéa 1er du Code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il s’agit d’un délai de forclusion ou délai préfix, l’article 2220 du Code civil disposant que les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le titre relatif à la prescription extinctive.

Ainsi, l’article 2239 du même code relatif à la suspension de la prescription en cas de demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui recommence à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à 6 mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée, ne s’applique pas.

En revanche, l’article 2241 alinéa 1er dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, et l’article 2242 du même code prévoit que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

En l’espèce, si M. [X] [Z] a déclaré des dégâts des eaux peu après la vente du 13 avril 2018, il n’apparaît pas que de tels événements peuvent être assimilés à une découverte de vice, puisqu’il ne ressort pas des pièces une connaissance des problèmes de canalisation avant le mail du Syndic à M. [X] [Z] du 20 mars 2019.

Or, M. [X] [Z] a obtenu l’extension des opérations d’expertise judiciaire à M. [G] [Y] par ordonnance du 23 juillet 2020, si bien que le délai de forclusion de 2 ans a été interrompu par la demande en justice jusqu’à cette date, la solution demeurant la même qu’il s’agisse d’une instance en référé expertise ou non, puisqu’il est de jurisprudence constante même en ce cas que l’ordonnance nommant l’expert met fin à l’instance.

Cela signifie que M. [X] [Z] disposait d’un délai de 2 ans à compter du 23 juillet 2020 pour intenter une action en garantie des vices cachés.

L’assignation au fond ayant été délivrée à M. [G] [Y] le 25 avril 2024, M. [X] [Z] est forclos en ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés.

Sur la délivrance de la chose vendue :

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’assignation suffit à mettre ne demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement.

L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1603 du même code dispose que le vendeur a deux obligations principales : outre celle de garantir la chose vendue, il a également celle de la délivrer.

L’article 1610 du même code dispose que si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

L’article 1611 du même code dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

L’article 1615 du même code dispose que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

L’article 1622 du même code dispose que l’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.

Néanmoins, l’article 1622 régit exclusivement les actions fondées sur une erreur de contenance, si bien que la présente action est soumise au délai de prescription de droit commun de 5 ans.

L’article 1170 du même code dispose que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

L’obligation de délivrance est une obligation essentielle à la charge du vendeur.

En l’espèce, M. [X] [Z] demande à titre principal que soit prononcée la résolution de la vente, et en conséquence la restitution du prix de vente, et que M. [G] [Y] soit condamné à des dommages et intérêts, pour inexécution de l’obligation de délivrance par le vendeur.

M. [G] [Y] ne répond pas sur ce fondement, il fait néanmoins valoir principalement que le contrat de vente contient des clauses selon lesquelles :

— L’installation intérieure d’électricité n’est pas conforme aux normes de sécurité exigées, ce que l’acquéreur accepte, décidant de faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l’immeuble objet de le vente, précision faite que le prix de vente tient compte de cette situation,

— Le bien objet de la vente est branché sur le compteur général du bâtiment A de la copropriété et n’a donc pas de compteur individuel, ce dont l’acquéreur déclare être parfaitement informé et vouloir faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque,

— Le vendeur déclare que l’ensemble immobilier est raccordé à l’assainissement communal mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur,

— Le vendeur déclare avoir effectué des travaux pour renforcement des structures suite à un affaissement de la poutre centrale en septembre 2016, l’acquéreur reconnaissant avoir été informé que lesdits travaux n’ont pas été autorisés expressément au sein d’une Assemblée générale et déclarant vouloir persister dans son intention d’acquérir le bien en l’état, étant précisé dans cette même clause qu’il résulte d’un rapport d’expertise que la poutre présente toutes les caractéristiques géométriques et mécaniques afin de supporter les charges qu’elle reçoit, outre un autre rapport d’un bureau de contrôle missionné par le Syndic qui parvient à la même conclusion. L’acquéreur parfaitement informé de la situation déclare vouloir faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque.

Il est établi que M. [G] [Y] a, par acte du 7 juin 2016, acquis au sein de l’ensemble immobilier cadastré section AE n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] trois lots de copropriété :

— Lot n° 9 : au rez-de-chaussée dans la cour, un appartement de type 1, et les 24/1030èmes des parties communes,

— Lot n° 46 : locaux à usage d’habitation (réunion des lots 1 à 7 avec changement de destination), et les 19/1030èmes des parties communes,

— Lot n° 47 : une pièce à usage d’habitation (lot créé dans les parties communes), et les 18/1030èmes des parties communes,

Le dernier état descriptif de division modificatif date de 2014.

M. [X] [Z] a quant à lui, par acte du 13 avril 2018, acquis de M. [G] [Y], au sein du même ensemble immobilier :

— Lot n° 48 : un appartement de type 2 et les 61/1030èmes des parties communes,

Le dernier état descriptif de division modificatif date de 2017.

Lors de l’achat par M. [G] [Y] des trois lots, le changement de destination avait déjà eu lieu, le lot n° 46 étant auparavant à usage de caves, mais l’acte précise que les travaux d’aménagement de l’appartement n’ont pas été réalisés.

Il a réuni les trois lots pour en faire un appartement, et a vendu l’ensemble, acquis au prix de 33.000 euros, à M. [X] [Z] au prix de 144.000 euros.

L’expert judiciaire dresse une liste de 9 travaux qui non seulement révèlent des malfaçons sources de désordres et d’obligation de mises en conformité, mais encore n’ont pas fait l’objet d’une autorisation en assemblée générale de copropriétaires :

—  1- branchement sauvage du compteur électrique du logement sur le coffret des parties communes,

—  2- réseaux EU/EV des parties communes modifié, avec piquage des équipements du logement par pompes de relevage, ce qui n’est pas conforme aux règles de l’art,

—  3- raccord des réseaux eau et électricité en façade cour,

—  4- défaut d’isolation phonique de plafond de la cuisine (restaurant au-dessus, avec bruits d’écoulement des eaux, bruits aériens et bruits de choc),

—  5- pose d’un store banne en façade cour,

—  6- sans objet,

—  7- décaissement du sol du logement correspondant à l’approfondissement du sol des anciennes caves,

—  8- fissure dans le couloir de l’immeuble au-dessus de la poutre de reprise, désordres consécutifs aux travaux de reprise en sous-œuvre,

—  9 – ouverture dans un mur de refend porteur,

—  10- dalle béton au sol devant façade cour (terrasse).

Ainsi, d’une part, les clauses dont se prévaut M. [G] [Y] pour faire juger la délivrance conforme à ce qui était prévu contractuellement, ne portent que sur l’électricité, l’assainissement et la poutre porteuse, alors que les malfaçons relevées par l’expert portent sur des domaines plus nombreux.

D’autre part, à supposer que les clauses contenues à l’acte soient de nature à priver M. [X] [Z] de toute action, il conviendrait de les réputer non écrites, dans la mesure où aucune clause contractuelle ne peut décharger le vendeur de son obligation de délivrance de la chose, car cela reviendrait à vider le contrat de vente de sa substance.

En livrant un bien affecté de tant de malfaçons et non-conformités ayant des conséquences sur l’usage de l’appartement mais également sur les obligations de l’acquéreur à l’égard de la copropriété, M. [G] [Y] a inexécuté de façon grave son obligation de délivrance.

Par conséquent, la résolution de la vente du 13 avril 2018 sera prononcée selon modalités décrites au dispositif et M. [G] [Y] sera condamné à payer à M. [X] [Z] la somme de 144.000 euros correspondant à la restitution du prix de vente versé.

Sur les dommages et intérêts :

Les articles 1231 et suivants du Code civil disposent que le créancier peut obtenir réparation de son préjudice du fait de l’inexécution du contrat.

Au regard de ces textes, ainsi que des cités précédemment, et du prononcé de la résolution de la vente qui rend l’inexécution définitive, M. [X] [Z] est recevable à demander réparation des préjudices qu’il estime avoir subis.

Sur le préjudice de jouissance :

M. [X] [Z] produit un avis de valeur locative concluant à une valeur locative « entre 700 et 750 euros de loyer charges comprises », si bien qu’il conclut à une perte de 79 mois x 725 = 57.275 euros à parfaire.

Néanmoins, il ne précise pas la proportion de charges, alors même que celles-ci ont été calculées par rapport aux charges de copropriété récupérables, comme énoncé dans l’avis de valeur locative, et que le remboursement de ces charges (12.348 euros) est demandé au titre des frais divers.

Par ailleurs, il s’agit d’un appartement de type 2 d’environ 54 m² en rez-de-chaussée, si bien qu’il convient donc de retenir une valeur locative de 650 euros, et une perte de chance de louer ce bien sans discontinuer depuis le mois de mai 2018 à 70%, soit 455 euros par mois.

Il est en effet établi que l’appartement, dès le mois de mai 2018, a subi des dégâts des eaux puis d’autres avaries, et n’a jamais pu être occupé, ni par M. [X] [Z], ni par un locataire.

Il sera dit que la somme de 79 x 455 = 35.945 euros est due par M. [G] [Y] à M. [X] [Z] au titre de la perte de chance de louer le bien, et que cette somme est à parfaire à compter du prononcé de la présente décision (à défaut de précisions données par le demandeur) jusqu’à résolution effective de la vente.

Sur le remboursement des travaux effectués :

M. [X] [Z] indique avoir dépensé la somme de 16.756,83 euros au titre de travaux effectués sur le logement.

L’expert judiciaire pointe chaque facture fournie par M. [X] [Z], écartant les devis : électricité, assainissement, reprise dégât des eaux, étude acoustique, recherche de fuite, désobstruction du réseau EU, diagnostic plombier, et arrive à la somme totale de 16.756,83 euros.

Ces dépenses étant justifiées, ayant été faites en pure perte par M. [X] [Z], puisque les travaux profitent à l’appartement dont la vente est résolue, et ayant pour origine les manquements de M. [G] [Y], celui-ci sera condamné au paiement de la somme de 16.756,83 euros.

Sur le remboursement des frais divers :

M. [X] [Z] indique avoir dépensé la somme de 36.422,59 euros au titre de frais divers :

Droits et taxes divers : 8.194 eurosContribution de sécurité immobilière 141 eurosCharges de copropriété 12.348 eurosTaxes foncières et sur logement vacant 2021- 2023 2.920 eurosTaxes foncières et sur logement vacant 2024 1.937 eurosIntérêts sur emprunt bancaire à parfaire 10.882,59 euros

TOTAL 36.422,59 euros

Ces dépenses étant justifiées, et ayant été faites en pure perte par M. [X] [Z], puisqu’il n’a pu jouir de l’appartement qui est considéré comme ne lui ayant pas été livré, et ayant pour origine les manquements de M. [G] [Y], celui-ci sera condamné au paiement de la somme de 36.422,59 euros telle que détaillée.

En ce qui concerne les intérêts sur emprunt, il sera dit que la somme de 10.882,59 euros doit être à parfaire à compter du prononcé de la présente décision (à défaut de précisions données par le demandeur) jusqu’à résolution effective de la vente et la caducité de l’emprunt qui en découlera, du montant mensuel des intérêts du prêt MODULIMMO n° 10278 00020592002 de 105.583 euros d’une part, et du montant mensuel des intérêts du prêt accession ALS1ACC-18001502 de 20.000 euros d’autre part.

Sur le préjudice moral :

M. [X] [Z] indique consulter un psychologue depuis le 25 janvier 2020 et suivre également des séances d’hypnothérapie, et évalue son préjudice moral imputable aux manquements de M. [G] [Y] à la somme de 8.000 euros.

Il produit à cet égard une attestation d’une psychologue qui indique le 27 février 2024 le recevoir depuis le 25 janvier 2020 « pour un trouble anxieux secondaire à des événements répétés et traumatiques suite à l’achat d’un appartement il y a 5 ans ».

Il produit également une facture du 30 mars 2024 pour 10 séances d’hypnothérapie à 450 euros pour l’année 2023.

Néanmoins, il ne démontre pas en quoi les manquements de M. [G] [Y] ont été la cause directe et certaine de son état psychologique, et il ne justifie pas quoi qu’il en soit l’évaluation de son préjudice.

Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] :

Le Syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de M. [X] [Z] et de M. [G] [Y], sous astreinte de 250 euros par jour de retard à :

— supprimer le branchement sauvage sur le compteur commun,

— supprimer les branchements sur les réseaux EU/EV des parties communes du lot 48 et les remettre dans leur état d’origine,

— supprimer les raccords réseaux en façade cour,

— suppression du store banne et de la baie vitrée,

— rehaussement du sol du lot afin de supprimer le décaissement réalisé,

— remise en place du mur porteur,

— suppression de la dalle au sol devant la façade de la cour,

— suppression de la trappe permettant d’accéder aux parties communes et de les privatiser en grenier.

Il demande également la condamnation solidaire des mêmes à lui payer la somme de 1.493,80 euros au titre des travaux de reprises des fissures, ainsi que la somme de 10.000 euros au titre des préjudices subis.

Néanmoins, d’une part, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne précise aucunement les modalités que revêtiraient ces « suppressions » et « remises en état » diverses, alors même qu’il s’agit d’effectuer des travaux en partie sur les parties communes ou les impactant.

Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne précise pas ses demandes, dans le cas où la vente serait résolue et où seul demeurerait comme copropriétaire M. [G] [Y].

Enfin, l’expert judiciaire distingue certains travaux autorisés par la copropriété, et il n’est de surcroît pas contesté que le changement de destination en habitation des anciennes caves a fait l’objet d’une autorisation et même d’une modification de l’état descriptif de division en 2017.

Il convient en outre de noter que M. [G] [Y] n’expose aucun moyen en défense aux demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], et ne formule aucune demande de débouté dans son dispositif.

Pour toutes ces raisons, il convient, avant dire droit sur les demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], de rouvrir les débats afin que celui-ci précise ses demandes et que les défendeurs puissent répondre.

Par ailleurs, l’article 774-1 du Code de procédure civile dispose que « Le juge saisi d’un litige portant sur des droits dont les parties ont la libre disposition peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement dans les cas prévus par la loi.

Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge. »

Cette décision du juge peut être prise dans les matières où la procédure est écrite, ou en référé, si bien que dans les autres domaines comme celui de la procédure à jour fixe, l’éventuel envoi en audience de règlement amiable est soumis à l’accord des parties.

En l’espèce, pour les raisons qui ont été exposées, il convient, toujours avant dire droit sur les demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], de rouvrir les débats afin que les parties donnent leur avis, sur le renvoi de la présente affaire en audience de règlement amiable afin qu’elles aient une chance de trouver une solution conventionnelle à une situation de fait qui doit rendre possible et acceptable l’usage d’habitation du lot n° 48.

Sur les autres demandes :

En application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, la publication de la présente décision portant résolution de vente sera ordonnée selon modalités décrites au dispositif.

Les demandes relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservées.

L’article 514 du code de procédure civile dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 alinéa 1 et 2 du même code dispose : « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est incompatible avec la résolution pour inexécution d’une vente immobilière et toutes les conséquences qui en résultent.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mixte, rendu en premier ressort et par mise à disposition du greffe :

Déboute M. [G] [Y] de sa fin de non-recevoir fondée sur le défaut de publication des assignations ;

Dit que M. [X] [Z] est forclos à agir en garantie des vices cachés ;

Dit que M. [G] [Y] a gravement inexécuté son obligation de délivrance résultant de la vente du 13 avril 2018 ;

Prononce la résolution de la vente du 13 avril 2018 portant sur le lot n° 48 situé au sein de l’ensemble immobilier en copropriété cadastré 803 section AE n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5], situé [Adresse 2] à [Localité 9], conclue entre M. [G] [Y] né le 19 janvier 1978 à [Localité 8] et M. [X] [Z] né le 12 mars 1986 à [Localité 7] ;

Condamne M. [G] [Y] à payer à M. [X] [Z] la somme de 144.000 euros correspondant à la restitution du prix de vente versé ;

Condamne M. [G] [Y] à payer à M. [X] [Z] la somme de 35.945 euros au titre de la perte de chance de louer le bien ;

Dit que cette somme est à parfaire à compter du prononcé de la présente décision de 455 euros par mois jusqu’à résolution effective de la vente ;

Condamne M. [G] [Y] à payer à M. [X] [Z] la somme de 16.756,83 euros à titre de remboursement des travaux effectués ;

Condamne M. [G] [Y] à payer à M. [X] [Z] la somme de 36.422,59 euros se décomposant comme suit :

Droits et taxes divers : 8.194 eurosContribution de sécurité immobilière 141 eurosCharges de copropriété 12.348 eurosTaxes foncières et sur logement vacant 2021- 2023 2.920 eurosTaxes foncières et sur logement vacant 2024 1.937 eurosIntérêts sur emprunt bancaire à parfaire 10.882,59 euros

Dit que la somme de 10.882,59 euros est à parfaire, à compter du prononcé de la présente décision jusqu’à résolution effective de la vente et la caducité de l’emprunt qui en découlera, du montant mensuel des intérêts du prêt MODULIMMO n° 10278 00020592002 de 105.583 euros d’une part, et du montant mensuel des intérêts du prêt accession ALS1ACC-18001502 de 20.000 euros d’autre part ;

Déboute M. [X] [Z] de sa demande de condamnation à payer la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Ordonne la publication de la présente décision aux frais de M. [G] [Y] ;

Ecarte l’exécution provisoire de droit relative à la résolution de la vente et aux condamnations de M. [G] [Y] qui en sont la conséquence ;

Avant dire droit sur les demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] :

Ordonne la réouverture des débats afin que :

— Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] précise ses demandes et que les défendeurs puissent répondre,

— Les parties expriment leur avis quant au renvoi du litige portant sur les demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à une audience de règlement amiable,

A l’audience civile des procédures à jour fixe du Tribunal judiciaire de Toulouse du :

lundi 17 mars 2025 à 14h00 (salle n° 2)

Dit que la présente décision est notifiée aux avocats constitués ;

Réserve les demandes relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT