TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01152 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTQH

Société URBAN PRESTIGIMMO .RCS PARIS N° 535 298 715.

C/

[Y] [P]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE

Société URBAN PRESTIGIMMO .RCS PARIS N° 535 298 715.

38 Rue Jean Mermoz

75008 PARIS

représentée par M^e Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Mme [Y] [P]

24 Rue Xavier Sigalon

30000 NIMES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Vice-Présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 17 Septembre 2024

Date des Débats : 17 décembre 2024

Date du Délibéré : 18 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 décembre 2021, la SCPI URBAN PRESTIGIMMO a donné à bail à Mme [Y] [P] un logement à usage d’habitation situé à Nîmes, 24 rue Xavier Sigalon, moyennant paiement d’un loyer de 440 euros et d’une provision sur charges de 39 euros.

Invoquant des défauts de paiement du loyer, la SCPI URBAN PRESTIGIMMO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [Y] [P], par acte du 18 avril 2024.

La SCPI URBAN PRESTIGIMMO a fait citer Mme [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes par acte du 12 juillet 2024, en vue de constater la résiliation du bail d’habitation en application de l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 ; d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ; de condamner Mme [Y] [P] au paiement de la somme de 3 101,44 euros correspondant au montant des loyers impayés selon décompte arrêté au 12 juillet 2024, portant intérêts légaux à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation ; de la condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du jour de la résiliation jusqu’à la date de libération effective du logement. Elle demande la condamnation de Mme [Y] [P] au paiement de la somme de 2 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 17 septembre 2024, la SCPI URBAN PRESTIGIMMO comparaissait, représentée par son avocat.

Mme [Y] [P] comparaissait en personne.

Elle sollicitait des délais de paiement, arguant qu’elle avait repris le paiement des loyers courants depuis le mois d’avril 2024. Elle sollicitait le renvoi de l’affaire au motif qu’elle contestait partiellement le montant de la dette locative.

Le renvoi de l’affaire était ordonné.

A l’audience du 17 décembre 2024, la SCPI URBAN PRESTIGIMMO comparaît, représentée par son avocat.

Elle poursuit le bénéfice de son assignation, s’oppose à l’octroi de délais de paiement et reconnaît que Mme [Y] [P] a repris le paiement des loyers courants depuis le mois d’avril 2024.

Mme [Y] [P] ne comparaît pas lors des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion

Selon les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Il résulte de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi N°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard le 17 juillet 2024, conformément aux dispositions sus-visées ; il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 avril 2024.

L’action de la SCPI URBAN PRESTIGIMMO sera donc jugée recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire stipulant expressément un délai de résiliation de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; cette stipulation est plus favorable au locataire et recevra application au motif que le nouveau délai de six semaines imparti au locataire par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023, au lieu et place du délai de deux mois prévu dans la rédaction antérieure, n’a pas pour objet ou effet de protéger les intérêts du locataire, partie protégée par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection du locataire.

Un commandement visant cette clause a été signifié à Mme [Y] [P] le 18 avril 2024 pour la somme en principal de 2 038,04 euros.

Il résulte des décomptes établis par le bailleur que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

La clause résolutoire sera donc réputée acquise.

— sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VI dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, et lorsque la commission de surendettement a rendu une décision de recevabilité, accorde des délais jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du Code de la consommation, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement ouvrant une procédure de liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

L’article VII dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il résulte des déclarations des parties et du compte locatif que le locataire a repris le versement du loyer courant depuis le mois d’avril 2024.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus pendant le cours des délais accordés selon les modalités figurant au dispositif de la décision.

— sur l’arriéré des loyers et charges impayés et les indemnités d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte que Mme [Y] [P] est débitrice de la somme de 959 euros, correspondant à la dette locative arrêtée le 10 décembre 2024.

Le locataire ne conteste pas le montant de la dette et ne rapporte pas la preuve de sa libération.

Mme [Y] [P] sera en conséquence condamnée à verser à la SCPI URBAN PRESTIGIMMO la somme de 959 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés au 10 décembre 2024, portant intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024.

Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [Y] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 515,07 euros jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés. S’agissant d’une indemnité d’origine quasi-délictuelle, le mécanisme de l’indexation stipulé au contrat de bail résilié ne saurait s’appliquer.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [Y] [P] succombant au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCPI URBAN PRESTIGIMMO l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [Y] [P] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

JUGE recevable l’action de la SCPI URBAN PRESTIGIMMO,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2021 entre la SCPI URBAN PRESTIGIMMO et Mme [Y] [P] concernant un logement à usage d’habitation situé à Nîmes, 24 rue Xavier Sigalon, sont réunies à la date du 18 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 18 juin 2024,

CONDAMNE Mme [Y] [P] à payer à la SCPI URBAN PRESTIGIMMO la somme de 959 euros, au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 210 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

AUTORISE Mme [Y] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer courant,

PRECISE que le première mensualité devra intervenir dans les dix jours de la notification de la présente décision et les suivantes au jour anniversaire de la première mensualité, la dernière échéance devant apurer l’intégralité des sommes dues au titre du retard de paiement des loyers et charges,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

En cas de défaut de paiement d’une mensualité, sans autre formalité, qu’elle soit due au titre

du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

CONSTATE que la clause résolutoire reprend son plein effet et en conséquence la résiliation du bail à la date du 18 juin 2024,

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de Mme [Y] [P] des lieux loués tant de sa personne que de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE si besoin Mme [Y] [P] à payer à la SCPI URBAN PRESTIGIMMO une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges dus à compter de la résiliation du bail, soit la somme de 515,07 euros, et jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés au bailleur,

RAPPELLE que s’agissant d’une créance quasi-délictuelle, l’indemnité d’occupation n’est pas

soumise à indexation,

Et en tout état de cause,

CONDAMNE Mme [Y] [P] à payer à la SCPI URBAN PRESTIGIMMO la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [P] aux dépens,

RAPPELLE que la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au

deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection