TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [D] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Véronique EISENBETH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05761 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C2Y

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Véronique EISENBETH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0603

DÉFENDERESSE

Madame [D] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 202424 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05761 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C2Y

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 30 juin 2022, à effet du 1 juillet 2022, Mme [D] [N] a consenti à M. [Z] [Y] un bail d’habitation meublé, portant sur studio situé à [Adresse 3], moyennant un loyer en principal, charges comprises, de 700 euros, outre versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1300 euros, et la somme de 250 euros au titre de frais de rédaction du bail et de l’état des lieux.

M. [Z] [Y] a donné congé des lieux le 23 janvier 2023, et son dépôt de garantie ne lui a pas été restitué.

Après tentative de conciliation infructueuse du 30 avril 2024, M. [Z] [Y] a, par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, fait assigner Mme [D] [N] devant la juridiction de céans pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

1 300 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie, avec majoration de retard prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,400 euros au titre des charges indûment versées,377 euros en indemnisation de son trouble de jouissance,250 euros au titre de la répétition des frais de rédaction du bail et de l’état des lieux d’entrée, indûment payés,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et exécution déloyale du contrat de bail,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.

A l’audience du 24 septembre 2024, M. [Z] [Y], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Au visa des articles 22 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, et 2 du décret 2015-981 du 31 juillet 2015, il expose que la bailleresse n’a jamais établi le moindre inventaire du mobilier, et qu’elle n’a pourvu le bien des meubles lui permettant d’y habiter que le 17 juillet 2022. Il ajoute qu’aucun état des lieux n’a jamais été réalisé, et que la bailleresse a retenu sans justification l’intégralité du montant du dépôt de garantie. Elle n’aurait en outre jamais procédé à la régularisation des charges et lui aurait facturé des frais indus. Il souligne qu’en tant que professionnelle de l’immobilier, elle ne pouvait ignorer ses obligations légales, qu’elle a pourtant délibérément occultées en ne répondant à aucune tentative de résolution amiable, attitude qualifiée de résistance abusive, lui ayant occasionné un préjudice distinct.

Mme [D] [N] n’a pas comparu ni n’a été représentée. Le jugement sera rendu par défaut.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 rendu applicable aux contrats de location meublée en vertu des dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il appartient au bailleur ou à son mandataire de justifier des sommes lui restant dues, afin de pouvoir les déduire du montant de la somme restituée.

En l’espèce, il ne ressort pas des éléments produits aux débats qu’un état des lieux d’entrée ou de sortie ait été réalisé. Des trois courriers adressés à la bailleresse les 20 juillet 2023, 17 août 2023, et le 12 octobre 2023 par l’assureur protection juridique du locataire, il résulte que Mme [D] [N] n’a jamais répondu aux demades de transmission des états des lieux d’entrée et de sortie; cette dernière ayant seulement, le 30 mars 2023, répondu aux parents de M. [Z] [Y], qui lui faisaient parvenir un RIB aux fins de restitution du dépôt de garantie: « je vous réponds au plus vite sur l’état des lieux de sortie ».

Il s’en déduit qu’aucun état des lieux d’entrée ou de sortie n’a jamais été réalisé par la bailleresse.

En l’absence de toutes pièces permettant d’établir l’existence de dégradations locatives, il n’existe aucun motif de rétention du dépôt de garantie.

Il résulte du contrat de bail du 30 juin 2022 que le montant du dépôt de garantie s’élevait à 1300 euros, soit l’équivalent de deux mois de loyers hors charges.

M. [Z] [Y] a donné congé par courrier daté du 23 janvier 2023. Il déclare avoir quitté les lieux le 3 février 2023. Pour autant, aucune pièce ne permet d’en attester. La durée de préavis étant d’un mois, la fin de la période d’occupation doit être fixée au 23 février 2023. Le dépôt de garantie devait donc, en l’absence d’état des lieux, être restitué au plus tard le 23 avril 2023.

Dès lors et le 23 avril 2023 au plus tard, Madame [D] [N] devait restituer la totalité du dépôt de garantie, ce qu’elle s’est manifestement abstenue de faire.

A défaut de restitution de la totalité des sommes dues, elle est redevable d’une pénalité de 10% du loyer mensuel en principal acquitté par le locataire, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il convient donc de condamner [D] [N] à restituer à M. [Z] [Y] la somme de :

1300 € au titre de la somme indûment retenue,10 % du loyer mensuel en principal (650 euros), pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit 20 mois depuis le 23 avril 2023 jusqu’à ce jour, date de liquidation de la majoration : 65 x 20 = 1300 euros ;soit une somme totale de 2600 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la restitution des charges

Aux termes de l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés par opposition à l’article 23 applicables aux baux portant sur les logements nus, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables , sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Il est constant que le défaut de production par le bailleur du décompte dans le délai d’un mois avant régularisation annuelle n’est pas assorti de sanction et que le bailleur, sous réserve de l’application de la prescription triennale, peut produire ce décompte postérieurement, de même qu’il peut, également postérieurement au délai de six mois prévu à cet égard, tenir ou faire tenir les pièces justificatives de ce décompte à son locataire.

En l’espèce, le contrat de bail ne précise pas si les charges récupérables seraient réglées par le locataire sous forme de :

provisions sur charges avec régularisation annuelle,paiement périodique des charges sans provisions,ou forfait de charges, la bailleresse n’ayant manifestement pas pris la peine de cocher la case correspondante, pourtant présente dans le formulaire pré-rempli dont elle s’est servi pour établir le bail.

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article suivant dispose que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

En l’espèce, il résulte du paragraphe consacré aux « conditions financières » du contrat de bail que le montant du loyer a été fixé à 700 euros, le paragraphe consacré aux modalités de paiement indiquant que cette somme serait décomposée comme suit : 650 euros au titre du loyer et 50 euros au titre des charges.

Dès lors que le montant de 50 euros a été défini dans les termes du contrat de bail comme une composante du loyer, qu’il n’a jamais fait l’objet de la moindre régularisation, et que le contrat de bail porte sur un logement meublé, la somme mensuelle de 50 euros peut s’analyser, à la lumière des dispositions de l’article 1189 du code civil, comme un forfait de charges devant être versé simultanément au loyer, et non comme une provision pour charges soumise aux conditions prévues à l’article 23 susvisé.

En conséquence, ce forfait n’étant pas soumis à régularisation, M. [Z] [Y] sera débouté de sa demande formée au titre de la restitution des charges.

Sur la restitution de la somme de 250 euros

En vertu de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause:

(…)

o) Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;

En application de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3 de la même loi, la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail, et ceux des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux, qui sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail ou à compter de la réalisation de la prestation.

L’article 22 de la même loi prévoit le dépôt de garantie.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le règlement, par le locataire, de la somme de 250 euros au titre de la rédaction du bail et de la réalisation des états des lieux.

Force est toutefois de constater qu’aucun état des lieux n’a été réalisé, et que la bailleresse s’est contentée, pour établir le bail, de remplir, partiellement, un formulaire pré-imprimé, sans l’intervention d’un quelconque mandataire au sens de l’article 5 précité.

Il est donc établi que la somme de 250 euros réglée par M. [Z] [Y] au titre des frais de rédaction de bail et d’état des lieux d’entrée était indue.

En conséquence, Mme [D] [N] sera condamnée à restituer à M. [Z] [Y] la somme de 250 euros.

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Aux termes de l’article 2 dudit décret, le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En outre, aux termes des articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il est aussi tenu de l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, M. [Z] [Y] démontre, par la production d’échanges de messages avec sa bailleresse, datés du 4 juillet 2022, que le logement donné à bail sous forme de meublé ne contenait ni vaisselle, ni literie, et que si Mme [D] [N] a passé commande de ces éléments manquants le 4 juillet 2022, les estimations des dates de livraison étaient ainsi fixées : le 7 juillet 2022 pour la vaisselle, le 17 juillet 2022 pour la literie.

Il en résulte que Mme [D] [N] a manqué à son obligation de délivrance pour les 16 premiers jours du mois de juillet 2022. Il sera par ailleurs constaté que, sans literie, le studio était inhabitable.

M. [Z] [Y] sera par conséquent indemnisé de son préjudice de jouissance à hauteur de 700 / 30,5 x 16 = 367,2 euros.

Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Néanmoins, le créancier auquel le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, si la mauvaise foi de la bailleresse, dont le statut de professionnel de l’immobilier permet d’affirmer qu’elle a manqué à ses obligations en toute connaissance de cause, est établie, M. [Z] [Y] ne justifie pas d’un préjudice subi distinct de celui réparé par les 65 euros alloués par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie accordés ci-dessus, et des intérêts au taux légal qui viendront majorer les sommes dues au titre de la restitution des frais de rédaction du bail et de l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

En conséquence, M. [Z] [Y] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [D] [N], qui succombe, supportera les dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] les sommes qu’il a exposées dans la présente instance. EN conséquence, Mme [D] [N] sera condamnée à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut,

CONDAMNE Mme [D] [N] à verser à M. [Z] [Y] la somme de 2600 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, incluant les pénalités de retard, liquidées à compter de ce jour,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DEBOUTE M. [Z] [Y] de sa demande formée au titre de la restitution des charges de copropriété,

CONDAMNE Mme [D] [N] à verser à M. [Z] [Y] la somme de 250 euros au titre de la restitution des frais de rédaction de bail et d’établissement d’un état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Mme [D] [N] à verser à M. [Z] [Y] la somme de 367,2 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE M. [Z] [Y] de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive,

CONDAMNE Mme [D] [N] aux dépens,

CONDAMNE Mme [D] [N] à verser à M. [Z] [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

Le greffier le président