TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04482 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPC7

N° de Minute : 25/00542

JUGEMENT

DU : 29 Septembre 2025

[J] [P]

C/

S.A. VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [J] [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elsa RENER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Juin 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 9 février 1998 avec effet au 1er mars 1998, la société d’HLM Logicil devenue la SA Vilogia a donné en location à Mme [J] [P] divorcée [I] et M. [T] [I] une maison à usage d’habitation, située au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 2 220,79 francs, soit 338,56 euros, outre une provision sur charges de 183,22 francs, soit 27,93 euros.

Par lettre recommandée réceptionnée par la SA Vilogia le 30 mai 2022, Mme [P] l’a mise en demeure de faire effectuer dans les plus brefs délais les travaux nécessaires à la reprise des désordres d’humidité. Elle a ainsi fait état de la survenance d’un dégât des eaux le 15 février 2020, d’infiltration d’eaux causant des dommages au niveau des murs avec une présence importante d’humidité et de champignons et ce malgré le changement des menuiseries et la réfection des peintures effectués le 15 septembre 2021, de la présence de souris.

Par acte d’huissier du 20 février 2023, Mme [P] a fait assigner la société anonyme (SA) Vilogia en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles 834 du code de procédure civile et 143 et suivants du code de procédure civile :

ordonner une expertise judiciaire avec mission classique,

être dispensée de consignation dans la mesure où elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Par ordonnance du 26 juin 2023, à laquelle il est renvoyé pour un plus ample exposé de la procédure, le juge des contentieux de la protection, statuant en la forme des référés a :

— ordonné une expertise et désigné Monsieur [V] [N] [Adresse 8] Tél : [XXXXXXXX02] en qualité d’expert,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

se rendre sur les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 10], après y avoir convoqué les parties ;

examiner les désordres affectant le logement et notamment constatés dans le courrier des services de la ville de [Localité 9] le 5 octobre 2022 ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes ;

se prononcer sur l’état d’entretien courant du logement à la charge du locataire ;

fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux ;

fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige;

dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera ou adressera son rapport au greffe du service de contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Lille dans le délai de 6 mois à compter de l’acceptation de la mission par l’expert désigné, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises;

dispensé Mme [J] [P], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de consignation de ces frais d’expertise ;

dit qu’en application de l’article 40 de la loi du 10 juillet 1991, les frais occasionnés par la mesure d’expertise judiciaire sont avancés par l’Etat ;

dit que pour l’exercice de sa mission, l’expert pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre les parties ainsi que tous sachants ;

dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport dans lequel il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction;

dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives;

désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement des opérations conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

dit qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge du fond, une fois le rapport définitif de l’expert judiciaire déposé ;

condamné la SA Vilogia aux dépens ;

rappelé que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 11 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, [J] [P] a fait citer la SA VILOGIA à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 27 juin 2025 aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer une indemnité de 10.020 euros à parfaire au jour où le juge statuera.

A l’audience du 27 juin 2025, [J] [P], représentée par son conseil, a maintenu la demande présentée aux termes de son acte introductif d’instance.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de limiter le préjudice subi par la requérante à la somme de 2.000 euros et de débouter cette dernière du surplus de sa demande.

Pour l’exposé des moyens présentés par les parties, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 de ce décret stipule que : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. (…)

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (…) ».

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, par ailleurs, qu’il incombe au bailleur :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer au locataire des dommages et intérêts à titre de réparation, laquelle n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

En l’espèce, l’expert a constaté que certaines pièces du logement étaient touchées par l’humidité, notamment les deux chambres sur rue à l’étage ; que ces dernières étaient salies par des moisissures ; que l’immeuble souffrait d’une ventilation insuffisante ; que les travaux réalisés par la SA VILOGIA permettaient toutefois le chauffage normal de cet immeuble.

La requérante ne justifie cependant pas de manière suffisamment probante de la réapparition des désordres après les opérations d’expertise ; elle n’établit pas non plus avoir pâti de ces derniers avant le mois de mai 2022.

La nature et la durée des désordres justifient de lui allouer une indemnité d’un montant de 4.000 euros.

Sur les mesures de fin de jugement

La SA VILOGIA, qui succombe au principal, sera condamnée aux entiers dépens.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA VILOGIA à payer à [J] [P] la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA VILOGIA aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE