TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01637 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZT2

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. KINEPOLIS – LE CHATEAU DU CINEMA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Clotilde HAUWEL, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.E.L.A.S. AREAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Mars 2025

ORDONNANCE du 18 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 09 octobre 2019, la SAS Kinepolis- Le Chateau du Cinéma a consenti à la SAS Areat un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 7], pour une durée de neuf années à compter du 15 novembre 2019 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 28000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 8400 euros.

Les loyers étant impayés, la SAS Kinepolis- Le Chateau du Cinéma a fait signifier le 25 juillet 2024 à la SAS Areat un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 09 octobre 2024, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 04 mars 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SAS Kinepolis- Le Chateau du Cinéma représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, aux fins de :

Vu notamment les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les stipulations du bail conclu le 9 octobre 2019,

Vu l’avenant n°1 du 25 août 2021 et l’avenant n°2 du 26 avril 2023,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 juillet 2024,

— Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 9 octobre 2019 par acquisition de la clause résolutoire avec prise d’effet au 26 août 2024 ;

— Débouter la SAS Areat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Rejeter la demande de la SAS Areat d’octroi de délai de paiement de deux ans à compter du jugement à intervenir, ou subsidiairement, en cas de délais, réduire le délai de paiement ;

En conséquence :

— Ordonner l’expulsion de la SAS Areat et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8], au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique, sous astreinte de 500 euros (cinq cents euros) par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ,

— Se réserver la compétence pour liquider l’astreinte ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à un montant mensuel de 5.946,14 euros TTC/H.C. (cinq mille neuf cent quarante-six euros et quatorze centimes), majorée des charges, impôts, taxes et redevances et

— Condamner la SAS Areat à payer ladite indemnité d’occupation à compter du 26 août 2024 à la SAS [Adresse 4], et ce jusqu’à parfaite libération des lieux loués et remise des clefs ;

— Dire et juger que cette indemnité est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et charges et qu’elle sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base avant la résiliation étant le dernier publié à la date de l’ordonnance à intervenir et l’indice d’indexation le trimestre correspondant de l’année d’indexation suivante ;

— Constater que le dépôt de garantie d’un montant de 8.400 euros restera définitivement acquis à la SAS Kinepolis-Le Château du Cinéma par application de l’article 6.4 du contrat de bail du 9 octobre 2019 ;

— Condamner la SAS Areat à payer à la SAS [Adresse 4] la somme de 78.060,70 euros (soixante-dix-huit mille soixante euros et soixante-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyer et indemnité d’occupation en application du bail commercial du 9 octobre 2019 ;

— Condamner la SAS Areat à payer à la SAS [Adresse 4] la somme de 2.870,92 euros (deux mille huit cent soixante-dix euros et quatre-vingt-douze centimes) à titre de provision sur les intérêts de retard conventionnels en application du bail commercial du 9 octobre 2019 ;

— Dire et juger que l’intégralité des sommes dues sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir, en application du bail commercial du 9 octobre 2019,

Subsidiairement, en cas de suspension de la clause résolutoire :

— Dire et juger que faute de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou de toute autre somme due au titre de l’occupation des locaux pendant la durée des délais de paiement accordés, l’intégralité des montants restant dus deviendra immédiatement et sans autre formalité exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tout état de cause :

— Condamner la SAS Areat à payer à la SAS [Adresse 4] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

— Condamner la SAS Areat aux entiers frais et dépens de la présente procédure, y compris les frais du commandement visant la clause résolutoire ;

— Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.

La SAS Areat représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,

— Constater l’existence de contestations sérieuses

— Dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer es parties à mieux se pourvoir

A titre subsidiaire,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire

— Limiter la condamnation de la SAS Areat au paiement de la somme de 12.480,15 euros au

titre de l’arriéré locatif

— Octroyer à la SAS Areat un délai de deux ans pour s’acquitter de l’arriéré locatif

En conséquence, la SAS Areat s’engage à payer au plus tard le 10 de chaque mois, la

somme de 520 euros en sus du loyer courant

En tout état de cause,

— Débouter la [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Condamner la SASKinepolis-Le Château du Cinéma au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la [Adresse 9] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.La SAS Kinepolis- Le Chateau du Cinéma ne justifie pas avoir exécuté cette formalité, ce qu’il convient de constater.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 16 page 21/42 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 46641,59 euros, a été délivré le 25 juillet 2024.

La locataire s’oppose à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, exposant contester la dette, compte tenu des règlements qu’elle a opérés entre le 7 février 2023 et le 26 août 2024, estimant que cette contestation est sérieuse et que le juge ne peut en conséquence que renvoyer les parties à mieux se pourvoir ( donc notamment en ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire).

Toutefois, quand bien même le preneur invoque l’absence d’imputation de l’intégralité des règlements effectués, il reconnait cependant devoir la somme de 13880,15 euros, de sorte qu’il est établi que dans le délai d’un mois après le commandement de payer qui lui était imparti, le locataire n’avait pas réglé l’intégralité de la dette, même celle qu’il reconnait.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 25 août 2024, ce qu’il convient de constater, le juge des référés ne disposant, dès lors que les conditions sont remplies, d’aucune marge d’appréciation.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision,sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS Areat après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SAS Kinepolis- Le Chateau du Cinéma, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Areat au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 26 août 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La société défenderesse conteste le quantum des sommes réclamées.

La SAS Areat justifie par le production des relevés bancaires (pièces Areat n° 6 à 18), des virements Sepa qu’elle a opérés entre le 07 février 20213 et le 26 août 2024, pour un montant total de 38 700 euros. Toutefois les décomptes produits, annexé au commandement de payer (pièce Kinepolis n° 4) ou produits dans le cadre de la procédure ( pièces Kinepolis n°3,5; 27 et 26) ne comptabilise pas les réglements réellement effectués, mais mentionnent au crédit du compte systématiquement des crédits moindres.

Il s’ensuit que la dette de la locataire telle qu’elle est réclamée, n’est pas sérieusement incontestable en son montant et la demande en paiement ne peut prospérer que pour le montant que la SAS Areat reconnait devoir, à savoir la somme de 12480,15 euros, au paiement de laquelle la SAS Areat sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La SAS Areat sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans. Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats, et des efforts manifestes qu’elle a consenti pour contenir et réduire la dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SAS Areat étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.

Sur les demandes accessoires

La SAS Areat qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer .

Elle sera en outre condamnée à payer à la SAS Kinepolis- Le Chateau du Cinéma, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’absence de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits,

Constatons l’acquisition à effet du 25 août 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 09 octobre 2019, portant sur les locaux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 1],

Condamnons la SAS Areat à payer à la SAS Kinepolis- Le Chateau du Cinéma la somme provisionnelle de 12480,15 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au terme de septembre 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente decision,

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS Areat se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes successifs et mensuels d’un montant de 520 euros (cinq cent vingt euros) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 avril 2025 , en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet, à compter rétroactivement de la date d’expiration du délai d’un mois visé au commandement de payer,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SAS Areat et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Adresse 6] [Adresse 1],

— la SAS Areat devra payer mensuellement à la SAS Kinepolis- Le Chateau du Cinéma à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS Areat à payer à la SAS Kinepolis- Le Chateau du Cinéma la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Areat aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 25 juillet 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET