TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 20/00050

N° Portalis 352J-W-B7E-CRMJY

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Novembre 2019

JUGEMENT

rendu le 10 Avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [H] [F]

[Adresse 14]

[Adresse 12]

[Localité 9]

Madame [T] [YT] [C] [M] épouse [F]

[Adresse 14]

[Adresse 12]

[Localité 9]

représentée par Maître Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0154

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [U]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Elisabeth ROTA-GUALTIERI, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant et Maître Anne-claude HOGREL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0369

S.A.S. NEXITY LAMY

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

Décision du 10 avril 2025

2ème chambre civile

N° RG 20/00050 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRMJY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jérôme HAYEM, Vice-Président

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Robin VIRGILE, Juge

assistés de Camille CHAUMONT, greffière, lors des débats et Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 13 Février 2025 tenue publiquement devant Jérôme HAYEM et Claire ISRAEL, en formation double juges rapporteurs, Jérôme HAYEM a présidé et fait lecture du rapport, puis après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 20 juillet 2018, [X] [U] a signé, par l’intermédiaire de la société NEXITY LAMY, un compromis de vente avec [D] [F] et [T] [M] épouse [F] (ci-après les époux [F]) portant sur un lot de copropriété n°3 correspondant à un appartement situé au premier étage d’un immeuble situé [Adresse 3], cadastré section AQ n°[Cadastre 4], ainsi que des meubles.

L’acte authentique de vente est intervenu le 18 octobre 2018, au prix de 333 000 euros.

Par courriel du 17 novembre 2018, les époux [F] ont alerté le vendeur et l’agence NEXITY LAMY sur des nuisances sonores causées par la discothèque LE REXY [Localité 15], située [Adresse 11], et dont l’un des murs est mitoyen de l’appartement.

Par courriel du même jour l’agence a indiqué qu’elle n’avait pas constaté les nuisances, les visites ne dépassant pas 20 heures.

Par courriel du 19 novembre 2018, [X] [U] a répondu n’avoir jamais relevé ces nuisances sonores.

Sur demande des époux [F], [B] [L], inspecteur de sécurité sanitaire de la préfecture de Police de [Localité 15], a procédé à une visite de la discothèque LE REXY [Localité 15] dans la nuit du 7 au 8 décembre 2018 et établi un compte rendu d’enquête accordant notamment un délai de trois mois au responsable de l’établissement pour se conformer à la réglementation en vigueur et régulariser la situation des nuisances sonores.

Le 16 mars 2019, les époux [F] ont informé [X] [U] de leur intention de solliciter la nullité de la vente, considérant avoir été victimes d’une réticence dolosive de sa part.

Le 21 mai 2019, les époux [F] ont mis en demeure [X] [U] de les indemniser de leur préjudice.

Par exploit d’huissier en date du 28 novembre 2019, les époux [F] ont fait assigner [X] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la nullité de l’acte de vente du 18 octobre 2018.

Par exploit d’huissier du 25 janvier 2021, [X] [U] a fait assigner la société NEXITY LAMY, en intervention forcée (RG n°21/01828).

Le 15 mars 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Par jugement en date du 3 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— déclaré sans objet la demande de jonction formée par [X] [U],

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire, et commis en qualité d’expert [A] [VI], expert en acoustique aux fins de déterminer la réalité et l’étendue des nuisances alléguées,

— décidé de surseoir à statuer sur le surplus des demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

[A] [VI] ayant refusé la mission, [KF] [O] a été nommé en ses lieux et place.

Cet expert a remis son rapport le 19 octobre 2023, aux termes duquel il conclut que :

« Compte tenu de son audibilité, de sa durée d’apparition et de sa répétition et des horaires auxquels il apparait, le bruit engendré par l’activité de la discothèque LE REXY [Localité 15] est de notre point de vue de nature à engendrer une gêne manifeste et à priver Monsieur et Madame [F] de la jouissance normale de leur appartement pendant les périodes auxquelles il apparaît. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 mars 2024, les époux [F] demandent au tribunal de :

« Vu notamment les articles 1112-1, 1130, 1137 et 1240 du code civil, 515 du code de procédure civile ;

déclarer Madame [T] [F] née [M] et Monsieur [D] [F] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

rejeter la demande de jonction avec l’affaire opposant Monsieur [X] [U] à la société NEXITY LAMY formulée par Monsieur [X] [U] ;

A titre principal,

prononcer la nullité de l’acte de vente du 18 octobre 2018 ;

en conséquence, ordonner à Monsieur [X] [U] de restituer le prix de vente à Madame [T] [F] née [M] et Monsieur [D] [F], soit la somme de 333 000,00 euros ;

condamner Monsieur [X] [U] à payer à Madame [T] [F] née [M] et Monsieur [D] [F] la somme de 41 600,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;

A titre subsidiaire,

condamner Monsieur [X] [U] à payer à Madame [T] [F] née [M] et Monsieur [D] [F] la somme de 65 000,00 euros en réduction du prix de la vente intervenue le 18 octobre 2018 ;

En tout état de cause,

condamner Monsieur [X] [U] à payer à Madame [T] [F] née [M] et Monsieur [D] [F] la somme de 20 000,00 euros en réparation du préjudice moral subi ;

condamner Monsieur [X] [U] à payer à Madame [T] [F] née [M] et Monsieur [D] [F] la somme de 10 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [X] [U] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Denis HUBERT en application de l’article 699 et suivants du code de procédure civile ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 avril 2024, [X] [U] demande au tribunal de :

« Vu les pièces versées aux débats

Ordonner la jonction de la présente affaire avec la procédure engagée par assignation de Monsieur [U] délivrée à la société NEXITY LAMY, Société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège, avec l’affaire enrôlée sous le numéro RG 21/01828

Déclarer Monsieur [D] [F] et Madame [T] [M] épouse [F] irrecevables et mal fondés dans leurs demandes,

Les rejeter et les en débouter,

Vu notamment les articles 1112-1, 1130, 1137 et 1240 du code civil, 515 du code de procédure civile

Dire que la vente régularisée entre Monsieur [X] [U], d’une part, et Monsieur [D] [F] et Madame [T] [M] épouse [F] d’autre part, est exempte de tout vices de consentement tels qu’invoqués par les requérants

Dire et juger que les conditions de nullité pour vice de consentement et notamment pour prétendue réticence dolosive ne sont pas réunies

Débouter Monsieur [D] [F] et Madame [T] [M] épouse [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

Débouter Monsieur [D] [F] et Madame [T] [M] épouse [F] de leur demande de nullité de l’acte de vente du 18 octobre 2018

A titre subsidiaire juger que les demandes indemnitaires formulées par Monsieur [D] [F] et Madame [T] [M] épouse [F] sont infondées et les débouter

Vu notamment les articles 1101 et suivants du code civil, 1231-1 et suivants du Code Civil,

Sans aucune approbation des demandes formulées par Monsieur [D] [F] et Madame [T] [M] épouse [F], mais au contraire, sous les plus expresses réserves, déclarer commun et opposable à le jugement à intervenir à la société NEXITY LAMY, Société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège

A titre infiniment subsidiaire,

Vu le mandat confié par Monsieur [X] [U] à la Société NEXITY LAMY

Vu les pièces versées aux débats et notamment l’annonce qu’a fait paraître la Société NEXITY LAMY pour la vente du bien

Déclarer la Société NEXITY LAMY responsable envers Monsieur [X] [U] sur le fondement de la responsabilité contractuelle de tout manquement qui pourrait par impossible lui être imputé, condamner la Société NEXITY LAMY au paiement de toutes sommes qui pourraient être mises à la charge de Monsieur [X] [U].

Débouter la Société NEXITY LAMY de toutes ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [X] [U]

Condamner in solidum Monsieur [D] [F] et Madame [T] [M] épouse [F] et la Société NEXITY LAMY à payer à Monsieur [X] [U] la somme de 10 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Monsieur [D] [F] et Madame [T] [M] épouse [F] et la société NEXITY LAMY, Société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Anne-Claude HOGREL en application de l’article 699 et suivants du code de procédure civile »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 mars 2024, la société NEXITY LAMY demande au tribunal de :

«DEBOUTER toute demande dirigée contre la société NEXITY LAMY;

CONDAMNER Monsieur [U] ou tout succombant à régler à la société NEXITY LAMY une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER Monsieur [U] ou tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES qui justifie en avoir fait l’avance dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile ; »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 avril 2024.

A l’audience du 13 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande de jonction

[X] [U] demande, à nouveau, la jonction de la présente instance et de la procédure enrôlée sous le numéro de RG 21/1828 à la suite de son assignation de la société NEXITY LAMY.

Ainsi que l’a déjà rappelé le tribunal le 3 février 2022, la jonction des deux procédures a déjà été ordonnée par le juge de la mise en état en application des dispositions de l’article 783 du code de procédure civile, par bulletin de procédure du 15 mars 2021 qui a été adressé à l’ensemble des parties. La société NEXITY LAMY est déjà partie à la présente procédure et a signifié des conclusions en défense de ses intérêts.

Par conséquent, cette demande est sans objet, et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes principales des époux [F] de nullité de la vente pour dol et restitution et la demande subsidiaire de réduction du prix

Au soutien de leur demande de nullité de la vente pour dol et de condamner [X] [U] à la restitution du prix de vente pour 333.000 euros, les époux [F] exposent au visa de l’article 1137 du code civil que :

— aux termes de son rapport, l’expert relève que les nuisances sonores entraînent une privation de la jouissance normale de l’appartement pendant les périodes d’apparition du bruit,

— dès le 8 novembre 2018, [T] [M] épouse [F] signalait dans une main courante l’existence de nuisances en provenance de la discothèque voisine,

— ils ont fait appel à un inspecteur de sécurité sanitaire de la préfecture de police de [Localité 15], qui a procédé à une visite de la discothèque dans la nuit du 7 et 8 décembre 2018, et a noté différentes carences,

— les attestations versées par [X] [U] quant à l’absence de nuisances émanent de tiers n’ayant séjourné dans le bien que de façon occasionnelle, et ainsi de personnes soucieuses d’apporter leur soutien à un ami,

— ils ne peuvent jouir paisiblement de l’appartement, ni ne peuvent le mettre en location,

— les nuisances sont antérieures à la vente, tel que cela ressort de l’échange de courriels du 23 juillet 2020 avec un copropriétaire [GO] [SG], duquel il ressort que le conseil syndical a alerté la discothèque sur les nuisances subies par le locataire de l’appartement de [X] [U],

— l’antériorité ressort aussi du courriel de [E] [W] en date du 13 novembre 2020, lequel indique que les problèmes avec la discothèque sont très anciens et que la précédente propriétaire de l’appartement contigu qui appartenait à [X] [U] avait multiplié les démarches pour faire cesser les troubles,

— les nuisances ont persisté tel que cela ressort des échanges de courriels survenus entre [X] [U] et les experts acousticiens et sonorisateurs,

— [X] [U] n’ignorait pas ces nuisances, étant membre du conseil syndical entre 2013 et 2016, peu important que la question des nuisances n’ait pas été évoquée lors des assemblées générales ou qu’il n’y ait pas assisté,

— [X] [U] a été informé de ces nuisances puisqu’il avait bénéficié d’une réduction de prix à ce titre lors de l’acquisition du bien contigu, étant alors « averti de cette situation »,

— si [X] [U] n’est pas le rédacteur de l’annonce vantant le calme de l’appartement, il est le mandant de l’agence de sorte qu’il ne peut s’exonérer de sa responsabilité,

— ce dol a eu un caractère déterminant, puisqu’il est impossible de dormir tranquillement dans cet appartement puisque la musique est diffusée de manière continue la nuit, de sorte qu’ils n’auraient pas acquis cet appartement s’ils en avaient été informés,

— s’ils avaient connaissance de l’existence d’une discothèque, ils ne reprochent pas d’avoir dissimulé l’existence de l’établissement mais bien les nuisances qu’il occasionne,

— le mur mitoyen entre l’immeuble et la discothèque est au sous-sol, de sorte qu’ils ne pouvaient prévoir que des nuisances pouvaient être provoquées par la remontée de son au niveau de ce mur,

— la circonstance que l’appartement se situe dans un quartier animé à [Localité 15] est indifférente, s’agissant de vibrations entraînées par de la musique provenant du mur.

De façon subsidiaire, ils sollicitent la réduction du prix de vente à hauteur de 19 %, soit 65.000 euros, aux motifs de l’existence de manœuvre dolosives en ce que pleinement informés des nuisances, ils n’auraient pas consenti à la vente au prix convenu au contrat du 20 juillet 2018, alors que ces nuisances affectent leur tranquillité et qu’ils ne peuvent utiliser l’appartement le week-end. Ils observent que lorsqu’il avait acquis le bien immobilier contigu, [X] [U] avait bénéficié d’une réduction du prix de vente de 9 %, s’agissant d’un appartement plus grand.

[X] [U] s’oppose aux demandes des époux [F] fondées sur le dol, en ce que :

— il a acheté cet appartement en 1990, y a habité jusqu’en 1992, puis le bien a été mis en location jusqu’en 2004, et depuis le bien n’avait été mis à disposition que de sa mère et d’amis pour des occupations ponctuelles jusqu’à sa vente, lesquels ne lui ont jamais signalé de nuisances sonores, de sorte qu’il n’y a résidé que très occasionnellement, ni n’a assisté aux assemblées générales de copropriété,

— aucune plainte concernant des nuisances sonores n’avait jusqu’alors été rapportée,

— lorsqu’il a vendu l’autre appartement contigu à des tiers, il a mentionné l’existence de nuisances uniquement par sécurité juridique, tenu compte des prétendus troubles invoqués par les époux [F],

— s’il est écrit dans l’acte de vente de l’appartement contigu qui lui a été vendu en 2010 que l’immeuble est à proximité d’une discothèque entraînant des nuisances sonores, le nom de la discothèque n’est pas mentionné et il s’agit d’une « clause de sécurité » pour le vendeur du fait de la présence de cet immeuble dans un quartier de [Localité 15] et celle-ci ne traduit pas l’existence d’un trouble anormal du voisinage,

— le syndic gestionnaire n’a reçu aucune plainte des locataires ayant habité dans cet autre bien contigu entre 2010 et 2018,

— l’étude du 1er octobre 2018 réalisée par un inspecteur de sécurité sanitaire a été réalisée postérieurement à la vente, et montre qu’aucun relevé de nuisance acoustique n’a été effectué directement dans l’appartement,

— les acquéreurs n’ignoraient pas la présence d’une discothèque et sa proximité, ce qui résulte de l’acte de vente et de l’extrait de plan qui y figure,

— les acquéreurs, qui ont acheté le bien pour sa localisation au cœur de [Localité 15], ne sauraient soutenir que la tranquillité et le calme étaient des éléments déterminants de leur consentement,

— le calme visé dans l’annonce résulte de la disposition des lieux, avec des rues piétonnes adjacentes, sans fenêtre ou mur donnant sur la rue piétonne,

— il n’est pas le rédacteur de l’annonce, et l’agence indique dans un courriel du 17 novembre 2018 qu’il n’a jamais « insisté » sur le calme de l’appartement,

— il résulte du rapport d’expertise que seule l’activité de la discothèque entraîne une gêne au niveau acoustique, et cette gêne résulte du dépassement des décibels autorisés par voie réglementaire, de sorte qu’il s’agit d’un trouble anormal du voisinage dont la cessation peut être obtenue auprès des services publics.

Sur ce,

L’article 1130 du code civil énonce :

« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1137 du code civil énonce :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En l’espèce, s’agissant d’abord de la réalité des troubles sonores allégués, [X] [U] produit trois attestations de [K] [RS], [Y] [R] et [S] [NH], lesquelles indiquent n’avoir pas constaté de nuisances sonores à l’occasion de leurs séjours dans le bien objet de la vente.

Le rapport d’enquête de la préfecture de police de [Localité 15] en date du 12 décembre 2018 a accordé à la discothèque LE REXY un délai de trois mois pour « mise en conformité avec la réglementation en vigueur et pour régularisation de la situation des nuisances sonores », et avais aussi relevé que l’étude d’impact en date du 12 avril 2017 présentée par cet établissement était incomplète puisque réalisée dans des appartements situés à des étages élevés, ne tenant pas compte des logement contigus.

L’expert judiciaire relève avoir « pu nettement entendre de la musique amplifiée de type techno, principalement le rythme et les basses fréquences (sons graves) avec de courtes pauses, ainsi qu’occasionnellement, des voix et des cris, s’apparentant typiquement à l’ambiance d’une discothèque », que « la nature des bruits perçus et leurs périodes d’apparition coïncident assez bien avec les allégations des demandeurs » et que ces périodes d’apparition correspondent par ailleurs assez bien avec les horaires d’ouverture de la discothèque LE REXY [Localité 15]. ».

L’expert estime que « les dispositions réglementaires ne seraient donc pas respectées », puisqu’au regard de ses mesures les « valeurs limites seraient dépassées en valeur globale et très largement dépassées dans plusieurs bandes d’octaves », et que « ces résultats traduisent donc la nette audibilité du bruit engendré par l’activité de la discothèque LE REXY [Localité 15] dans l’appartement des consorts [F], ce qui corrobore les constats auditifs faits sur place »

L’expert conclut au terme de son rapport que « Compte tenu de son audibilité, de sa durée d’apparition et de sa répétition et des horaires auxquels il apparait, le bruit engendré par l’activité de la discothèque LE REXY [Localité 15] est de notre point de vue de nature à engendrer une gêne manifeste et à priver Monsieur et Madame [F] de la jouissance normale de leur appartement pendant les périodes auxquelles il apparaît. »

La réalité de ces troubles, constatés sans aucune équivoque par l’expert, n’est donc pas contestable.

S’agissant ensuite de l’antériorité à la vente de ces troubles, elle est d’abord démontrée par le fait que dès le 8 novembre 2018, soit trois semaines seulement après la vente du 18 octobre 2018, [T] [M] épouse [F] a déposé une main courante dans laquelle elle déclare avoir subi avec son conjoint des nuisances sonores en provenance de la discothèque LE REXY [Localité 15] dès leur deuxième nuit passée dans l’appartement.

L’antériorité des troubles à la vente ressort aussi des déclarations par courriel d’autres copropriétaires. D’une part [GO] [SG] indique dans son courriel du 23 juillet 2020 « ces nuisances sonores ont effectivement toujours existé dès l’ouverture du Rexy », et fait état de plaintes du locataire d’un des deux appartements détenus par [X] [U], lequel a pourtant soutenu qu’aucun occupant de ses appartements ne s’était jamais plaint de nuisances sonores. D’autre part, [E] [W], copropriétaire depuis 1996, écrit en réponse à l’interrogation des époux [F] sur l’antériorité des nuisances sonores : « les faits dont vous parlez dans votre email datent d’avant 2005, probablement entre 2000 et 2005 (…) Madame X a eu effectivement des problèmes avec le bruit du night club [13] (…) Elle a finalement vendu son appartement à Monsieur [U] entre 2000 et 2005. ». Il résulte de ces éléments combinés qu’il est donc prouvé que les nuisances sonores constatées par l’expert préexistaient à la vente du bien par [X] [U] aux époux [F].

S’agissant ensuite de la connaissance par [X] [U] des nuisances sonores, celui-ci rappelle que [K] [RS], [Y] [R] et [S] [NH] n’ont pas constaté de trouble à l’occasion de leur séjour dans le bien vendu plus tard aux époux [F], et n’avoir jamais habité lui-même dans cet appartement après 1992. Ce second élément est d’ailleurs corroboré par le courriel précité de [GO] [SG] lequel indique au sujet du vendeur qu’il « vivait à l’étranger et n’était que rarement dans son appartement ». Mais [GO] [SG] rappelle aussi dans ce même courriel qu’une locataire d’un des deux appartements contigus de [X] [U] s’était plainte de nuisances sonores auprès du conseil syndical et du syndic, et estime qu’il lui « paraît inconcevable, durant tout ce temps, que Monsieur [U] n’ait jamais été informé de ces nuisances, soit par ses locataires, soit directement par le Syndic, soit en les constatant tout simplement lui-même. ».

[X] [U] était propriétaire de deux appartements contigus, l’un d’abord vendu aux époux [F], l’autre ensuite aux consorts [VR]. L’acte de vente aux consorts [VR] en date du 8 mars 2019 cite l’extrait suivant du titre acquisitif de [X] [U] du 30 septembre 2010 :

« CONDITION PARTICULIERE : « Le VENDEUR déclare que les biens et droits immobiliers sont situés dans un immeuble qui est à proximité d’une discothèque et que cette implantation entraîne des nuisances sonores tout au long de la semaine et particulièrement le week-end. Mademoiselle [V] fait cette déclaration de façon à ce que l’ACQUEREUR soit averti de cette nuisance voulant éviter tout litige avec lui dans l’avenir. Pour que cette déclaration ne soit pas considérée comme une clause de style, Monsieur [U], tant en son nom qu’au nom de son épouse, a spécialement déclaré être averti de cette situation par Mademoiselle [V] et en faire son affaire personnelle et a spécialement signé à cet endroit… »

Il s’ensuit que [X] [U] avait été spécialement informé des nuisances sonores à l’occasion de son acquisition de l’appartement contigu à celui vendu aux époux [Z], de sorte que c’est avec une certaine mauvaise foi qu’il soutient qu’il ignorait l’existence de nuisances sonores aux motifs qu’il ne s’agirait peut-être pas de la même discothèque et que ces nuisances n’auraient ensuite pas été constatées, cette dernière affirmation étant d’ailleurs directement contredite par les courriels précités de [GO] [SG] et de [E] [W]. Il résulte de ces éléments combinés que la connaissance par [X] [U] des nuisances sonores affectant le bien vendu aux époux

[F] est établie, peu important qu’il ait ou non participé aux assemblées générales de copropriété.

S’agissant enfin de la connaissance par les époux [F] avant la vente de ces nuisances sonores, s’ils ne pouvaient ignorer la présence de la discothèque LE REXY [Localité 15] au regard des plans transmis, cette situation n’impliquait pas nécessairement l’existence de nuisances sonores dépassant la réglementation tel que relevé par l’expert et excédant largement celles habituelles en milieu urbain, et dont ils ne pouvaient avoir connaissance compte tenu des heures de visite alors que l’annonce faisait état d’un bien « calme ».

L’existence de ces nuisances sonores a été sciemment cachée par [X] [U] aux époux [F], cette réticence ayant déterminé leur consentement puisqu’ainsi que le relève l’expert, ces nuisances empêchent une « jouissance normale de l’appartement ». Le fait allégué par [X] [U] que ces nuisances puissent être résorbées par l’exercice de voies de droit par les époux [F] aux fins de faire respecter la réglementation est indifférent en présence d’une réticence dolosive caractérisée.

Compte tenu de la réticence dolosive du vendeur, il y a donc lieu de prononcer la nullité de l’acte de vente du 18 octobre 2018, en ce compris la vente des meubles, accessoire à celle de l’appartement.

Il sera donc, d’une part, ordonné à [X] [U] de restituer aux époux [F] la somme de 333 000 euros correspondant au prix de vente de l’appartement et des meubles, et d’autre part ordonné aux époux [F] de restituer à [X] [U] l’appartement et les meubles.

Sur la demande des époux [F] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [X] [U]

Les époux [F] sollicitent le tribunal de condamner [X] [U] à leur payer la somme de 41.600 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel se décomposant ainsi :

—  24 600 euros au titre des frais d’actes notariés,

—  17 000 euros au titre des honoraires de l’agent immobilier.

Ils sollicitent en outre du vendeur la somme de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, résultant selon eux du fait qu’ils ne peuvent pleinement jouir de cet appartement au regard de ces nuisances et du tracas occasionné par cette procédure comme par le fait de voir leurs projets suspendus dans l’attente de la présente décision.

[X] [U] s’oppose à cette demande en paiement de dommages et intérêts, sans toutefois proposer de moyens au soutien de son rejet.

Sur ce,

Aucun fondement juridique n’est proposé pour la demande en paiement de dommages et intérêts.

Il résulte toutefois de l’article 12 du code de procédure civile que le juge doit trancher le litige selon les règles de droit qui lui sont applicables.

Aux termes de l’article 1178 in fine du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la réticence dolosive de [X] [U] constitue une faute, dont il doit répondre de toutes les conséquences dommageables.

S’agissant d’abord des frais notariés, ils ont été exposés en raison de la réticence dolosive de [X] [U] laquelle a déterminé le consentement des époux [F] à la vente, et se composent des taxes et des émoluments du notaire.

S’agissant des taxes, il résulte de l’article 1961 du code général des impôts que l’annulation de la vente permet déjà aux époux [F] d’obtenir la restitution des sommes versées au titre des différentes taxes, de sorte qu’ils ne justifient d’aucun préjudice à cet égard.

S’agissant des émoluments perçus par le notaire, si leur existence n’est pas contestable compte tenu de la conclusion de la vente, leur montant n’est toutefois pas justifié puisque la somme totale de 24 600 euros dont se prévalent les époux [F] ne figure que dans le compromis de vente et correspond à une « provision pour frais d’acte notarié », l’acte de vente se limitant à rappeler le total des taxes (taxe départementale, taxe communale, frais d’assiette et contribution proportionnelle taux plein) pour un montant de 19 289 euros sans reprendre le montant total dû au titre de frais d’acquisition ce compris les émoluments du notaire. Les époux [F] ne produisent pas davantage d’attestation de paiement, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de connaître le montant des émoluments du notaire effectivement payés par eux.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande des époux [F] en paiement de dommages et intérêts au titre des frais notariés.

S’agissant ensuite des honoraires de l’agent immobilier, ils ont également été exposés en raison de la réticence dolosive de [X] [U] laquelle a déterminé le consentement des époux [F] à la vente. Cependant, il résulte de l’article 6, alinéa 3, de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi « Hoguet » qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. Compte tenu de la nullité de l’acte de vente du 18 octobre 2018, l’opération à laquelle la société NEXITY LAMY a concouru n’est pas effective, de sorte les honoraires versés par les acquéreurs devront leur être restitués par l’agence. Il en résulte que les acquéreurs ne justifient d’aucun préjudice susceptible d’être indemnisé par le vendeur.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande des époux [F] en paiement de dommages et intérêts au titre des honoraires de l’agent immobilier.

S’agissant enfin du préjudice moral et de jouissance, la durée des nuisances a été particulièrement importante, celle-ci s’établissant a minima sur une période de quatre ans et cinq mois puisque subies dès la vente le 18 octobre 2018 et constatées par l’expert notamment le 25 mars 2023, aucun élément ne permettant d’ailleurs de supposer qu’elles aient cessé depuis. L’importance de ces nuisances est telle qu’elle a empêché une jouissance normale du bien. En outre, la procédure, d’une durée supérieure à cinq ans compte tenu du jugement ayant ordonné avant-dire droit une expertise n’a pu engendrer que des tracas pour les époux [F]. Ces préjudices de jouissance et moral ont eux aussi été subis en raison de la réticence dolosive de [X] [U] ayant déterminé le consentement des époux [F], et seront justement réparés par le paiement par celui-ci à ceux-ci d’une somme de 20 000 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande subsidiaire de [X] [U] d’appel en garantie de la société NEXITY LAMY

[X] [U] se limite à indiquer dans le corps de ses écritures : « A titre infiniment subsidiaire, il est sollicité de déclarer la Société NEXITY LAMY responsable envers Monsieur [X] [U] sur le fondement de la responsabilité contractuelle de tout manquement qui pourrait par impossible lui être imputé, et de condamner la Société NEXITY LAMY au paiement de toutes sommes qui pourraient être mises à la charge de Monsieur [X] [U]. »

La société NEXITY LAMY soutient qu’elle n’était pas informée des nuisances alléguées par les époux [F], lesquelles ont été constatées par l’expert à des horaires où elle n’avait aucune raison de se rendre dans ces lieux. Elle rappelle que la restitution totale ou partielle du prix de vente ne peut concerner que les parties au contrat, sans pouvoir être mise à la charge de tiers puisqu’en tant qu’agent immobilier, elle n’a pas perçu ce prix.

Sur ce,

Selon l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il est constant que la restitution du prix consécutive à la nullité d’une vente ne constitue pas un préjudice susceptible d’être garanti.

En l’espèce, la restitution du prix ne constituant pas un préjudice indemnisable, la demande de [X] [U] d’être garanti de sa condamnation à ce titre sera rejetée.

S’agissant de la demande d’être garanti du paiement des dommages et intérêts dus aux époux [F], à défaut de tout moyen expliquant la faute reprochée à la société NEXITY LAMY, cette demande de [X] [U] sera elle aussi rejetée.

Sur la demande de [X] [U] de déclarer le présent jugement commun et opposable à la société NEXITY LAMY

En l’espèce, la société NEXITY LAMY étant présente à l’instance, le jugement lui est déjà « commun et opposable » sans qu’il n’y ait lieu de statuer spécifiquement à cet égard, de sorte que cette demande ne donnera pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, [X] [U] sera condamné aux dépens, dont la distraction sera conformément à l’article 699 du code de procédure civile ordonnée au profit de Maître Benjamin PORCHER .

La demande formée par [X] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

[X] [U] sera condamné à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 3 000 euros à la société NEXITY LAMY,

— la somme de 10 000 euros aux époux [F] pris ensemble.

Enfin, l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, introduite antérieurement au 1er janvier 2020, autorise le juge à ordonner l’exécution par provision de sa décision chaque fois qu’il l’estime nécessaire et que cette mesure est compatible avec la nature de l’affaire et autorisée par la loi.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité de l’acte de vente entre [X] [U], vendeur, et [D] [F] ainsi que [T] [M] épouse [F], acquéreurs, reçu le 18 octobre 2018 par Maître [G] [NP], notaire associé de la société civile professionnelle « [G] [NP], [P] [J] et [N] [I], notaires associés » et portant sur le lot numéro 3 de l’ensemble immobilier en copropriété sis, [Adresse 2]) cadastré section AQ n° [Cadastre 4] lieudit [Adresse 1], d’une surface de 00 ha 01 a 61 ca, nature « sol » pour un montant de 326 545 euros et portant sur les meubles désignés à l’acte de vente pour un montant de 6 455 euros ;

Condamne [X] [U] à restituer à [D] [F] et à [T] [M] épouse [F] la somme de 333 000 euros correspondant au prix de vente de l’appartement correspondant au lot numéro 3 de l’ensemble immobilier en copropriété sis, [Adresse 2]) et aux meubles désignés à l’acte de vente du 18 octobre 2018 ;

Ordonne à [D] [F] et à [T] [M] épouse [F] de restituer à [X] [U] l’appartement correspondant lot numéro 3 de l’ensemble immobilier en copropriété sis, [Adresse 2]) ainsi que les meubles désignés à l’acte de vente du 18 octobre 2018 ;

Rejette la demande de [D] [F] et d'[T] [M] épouse [F] en paiement de dommages et intérêts au titre des frais d’acte notarié ;

Rejette la demande de [D] [F] et d'[T] [M] épouse [F] en paiement de dommages et intérêts au titre des honoraires de l’agent immobilier ;

Condamne [X] [U] à payer à [D] [F] et à [T] [M] épouse [F] pris ensemble la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance et moral ;

Rejette la demande de [X] [U] de condamner la société NEXITY LAMY à le garantir de toute somme due à [D] [F] et à [T] [M] épouse [F] ;

Condamne [X] [U] aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Benjamin PORCHER ;

Rejette la demande de [X] [U] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [X] [U] à payer à [D] [F] et à [T] [M] épouse [F] pris ensemble la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [X] [U] à payer à la société NEXITY LAMY la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 15] le 10 Avril 2025

La Greffière Le Président

Sylvie CAVALIE Jérôme HAYEM