TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00777 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOVJ

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Etablissement public [Localité 10] METROPOLE HABITAT OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-françois FENAERT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.S. G&S SENKO&GENOVESE MASTERCLASSE HOLDING

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

M. [L] [J]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant

S.C.P. B.T.S.G prise en son établissement secondaire situé [Adresse 13], en qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [L] [J]

[Adresse 1]

[Localité 9]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 20 Mai 2025

ORDONNANCE du 17 Juin 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 06 juillet 2023, l’OPH [Localité 10] Métropole Habitat a consenti à la SASU Genovese & Senko Masterclasse Holding (ci-après G&S ), un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 12], pour une durée de neuf années à compter du 07 juillet 2023, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2150 euros HT et HC, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, avec franchise de loyers, jusqu’au terme d’octobre 2023 inclus, outre provisions annuelles pour charges de 100 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 4300 euros.

Au sein du même acte, M.[Y] [J] [L] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire.

Par jugement du tribunal de Commerce de Lille du 30 septembre 2024 M.[Y] [J] [L] a fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire, Me [E] [T], administrateur judiciaire, de la SCP BTSG, étant désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Les loyers étant impayés, l’OPH Lille Métropole Habitat a fait signifier le 05 décembre 2024 à la SASU Genovese & Senko, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail puis a par actes du 28 avril 2025, fait assigner devant cette juridiction la preneuse et M.[Y] [J] [L], pris en la personne de la SCP BTSG prise en la personne de Me [E] [T], son mandataire judiciaire, aux fins de :

— Constater que, par le jeu de Ia clause résolutoire, le bail conclu Ie 6 juillet 2023 entre l’OPH [Localité 10] Métropole Habitat et la SAS G&S Senko & Genovese Masterclasse Holding est résilié depuis Ie janvier 2025 à minuit;

— Condamner la SAS G&S Senko & Genovese Masterclasse Holding à payer à l’OPH [Localité 10] Métropole Habitat, Ia somme de 54134,27 euros,

— Condamner la la SAS G&S Senko & Genovese Masterclasse Holding à payer l’OPH [Localité 10] Métropole Habitat à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 21500 euros majoré de 10 %, soit pour les mois de janvier à avril 2025, Ia somme de 9 460 euros, à parfaire jusqu’à parfait délaissement des Iieux ;

— Condamner la la SAS G&S Senko & Genovese Masterclasse Holding à payer à l’OPH [Localité 10] Métropole Habitat la somme de 4 563,43 euros;

— Ordonner I’expuIsion de Monsieur [L] [J] de l’immeubIe situé [Adresse 7] qu’iI occupe sans droit ni titre, avec, au besoin, |'assistance de Ia force publique et d’un serrurier;

— Condamner M. [L] [J] à payer à l’OPH [Localité 10] Métropole Habitat à titre d’indemnité d‘occupation mensuelle Ia somme de 2 150 euros, soit pour les mois de septembre 2024 à avril 2025, la somme de 17 200 euros, à parfaire jusqu’à parfait délaissement des Iieux,

— Condamner Ia la SAS G&S Senko & Genovese Masterclasse Holding et M. [L] [J] à payer in solidum la somme de 3 000 euros en application de |'article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Ia la SAS G&S Senko & Genovese Masterclasse Holding et M. [L] [J] aux entiers dépens.

Par jugement du 02 avril 2025, le tribunal de commerce de Lille a ordonné la liquidation de la SASU Genovese & Senko la SCP BTSG prise en la personne de Me [E] [T], son liquidateur judiciaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, l’OPH [Localité 10] Métropole Habitat représenté par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance à l’égard de la SAS G&S et se désiste de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. [J] [L].

La SASU Genovese & Senko, citée par remise en l’étude du commissaire de justice et M. [L] [J], représentée par la SCP BTSG, son liquidateur, citée par remise de l’acte à personne habilitée, n’ont pas contitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence d’au moins un des défendeurs qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur le désistement des demandes formées à l’encontre de M. [L] [J]

En application des dispositions des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance, le désistement étant parfait par l’acceptation du défendeur, laquelle n’est pas requise cependant lorsque le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non recevoir au moment où le défendeur se désiste.

En l’espèce l’OPH LMH se désiste de son instance initiée à l’égard de ce défendeur, qui n’a ni constitué avocat, ni formé des prétentions.

Ce désistement est parfait ce qu’il convient de constater.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit. L’OPH LMH ne justifie pas avoir exécuté cette formalité, ce qu’il convient de constater.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire ( page 26 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 40.126 euros, délivré le 05 décembre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 05 janvier 2025, ce qu’il convient de constater.

La demande d’expulsion des lieux loués, de M. [L] [J] est abandonnée.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS G& S après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la DD, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS G&S , au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 06 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

L’OPH LMH justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS G& S a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation et reste lui devoir une somme de 45.634,27 euros, selon décompte arrêté au20 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, au paiement de laquelle la SAS G& S sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées (40126 euros) et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts contractuels de retard (comme en l’espèce) ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La SAS G&S qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer .

Elle sera en outre condamnée à payer à l’OPH LMH, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’absence de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits,

Constatons le désistement partiel d’instance de l’OPH [Localité 10] Métropole Habitat à l’égard de M. [L] [J],

Déclarons parfait ce désistement,

Constatons l’acquisition à effet du 05 janvier 2025, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 06 juillet 2023 portant sur les locaux situés à [Adresse 12]

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU Genovese & Senko Masterclasse Holding et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 11], [Adresse 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 06 janvier 2025,

Condamnons la SASU Genovese & Senko Masterclasse Holding au pavement, à titre provisionnel, de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SASU Genovese & Senko Masterclasse Holding à payer à l’OPH [Localité 10] Métropole Habitat, la somme provisionnelle de somme de 45.634,27 euros (quarante-cinq mille six cent trente-quatre euros et vingt-sept centimes), selon décompte arrêté au 20 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, au paiement de laquelle la SAS G& S sera condamnée à titre provisionnel.

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, sur les causes qui y sont vises (40.126 euros), et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale

Condamnons la SASU Genovese & Senko Masterclasse Holding à payer à l’OPH [Localité 10] Métropole Habitat, la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SASU Genovese & Senko Masterclasse Holding aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 05 décembre 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET