TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05234 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLBE

JUGEMENT

DU : 15 Décembre 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[Z] [C]

[P] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Représentant : M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [C], demeurant [Adresse 5], comparant en personne

Mme [P] [X], demeurant [Adresse 5], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Octobre 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/5234 PAGE 2

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023 à effet au même jour, la S.A. SIA HABITAT a donné à bail à M. [Z] [C] et Mme [P] [X] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 12], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 694,1 euros, outre une provision sur charges de 140,09 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Un avenant au contrat de bail en date du 1er septembre 2023, a été conclu entre les parties pour ajouter une place de parking n°86.

Par acte du 23 janvier 2024, la S.A. SIA HABITAT a fait signifier à M. [Z] [C] et Mme [P] [X] un commandement de payer la somme principale de 3 492,72 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 26 avril 2024, la S.A. SIA HABITAT a fait assigner M. [Z] [C] et Mme [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation de l’engagement de location intervenu entre elle et les locataires aux torts de ces derniers et à défaut, prononcer la résiliation des baux liant les parties ; Ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement et de la place de parking, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 10] Publique ;Condamner solidairement les locataires à lui payer : la somme de 5.645,63 euros les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 931,57 euros les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette date, l’affaire a été orientée à l’audience de mise en état, au cours de laquelle les parties comparantes ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à l’audience de plaidoirie en date du 1er septembre 2025, audience renvoyée au 16 octobre 2025 pour cause d’indisponibilité du magistrat

RG : 24/5234 PAGE 3

A cette audience, la S.A. SIA HABITAT, représentée par son conseil qui se réfère à son assignation, actualise la dette locative, arrêtée au 16 octobre 2025, à la somme de 19 768,79 euros.

M. [Z] [C] comparaît en personne.

Il sollicite le renvoi de l’affaire pour contacter un nouvel avocat, le précédent ayant dégagé sa responsabilité.

Ce renvoi a été refusé, compte tenu du montant très élevé de la dette et du fait que l’avocat a dégagé sa responsabilité en juin 2025, ce qui laissait le temps à M. [Z] [S] de contacter un nouveau conseil.

M. [Z] [S] ne conteste pas le montant de la dette. Il précise être entré dans les lieux en 2023. Il ajoute que sa compagne et lui ont eu des difficultés à percevoir les APL et qu’il a perdu son travail. Il explique que la situation s’est améliorée car il a retrouvé du travail dans le milieu de la restauration et il perçoit désormais 1.800 euros de salaire mensuel. Mme [P] [X] perçoit un salaire de 1.400 euros mensuel. Il ajoute qu’ils souhaitent déménager afin de trouver un logement moins cher.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [P] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. SIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

RG : 24/5234 PAGE 4

Par ailleurs, la S.A. SIA HABITAT justifie avoir notifié au préfet du Nord le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause intitulée VIII « Clause résolutoire » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [Z] [C] et Mme [P] [X] le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 3 492,72 euros.

Si ce commandement vise un délai de six semaines, il demeure que les locataires ne se sont pas acquittés de la somme de 3 492,72 euros dans le délai de deux mois puisqu’ils n’ont réglé que la somme de 600 euros le 14 février 2024 et la somme de 888,09 euros le 8 mars 2024, le règlement suivant de 2 000 euros n’étant intervenu que le 6 juin 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 mars 2024, 24h00, le 23 mars 2024 étant un samedi.

RG : 24/5234 PAGE 5

L’expulsion de M. [Z] [C] et Mme [P] [X] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A. SIA HABITAT fait ressortir une dette d’un montant de 19 768,79 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 7,62 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 23,32 euros en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit la somme de 25 euros.

Il convient enfin de déduire du montant de la dette la somme de 359,21 euros incluse dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 19 353,64 euros.

RG : 24/5234 PAGE 6

M. [Z] [C] et Mme [P] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il est expressément prévu à l’article IV du contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement au paiement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [Z] [C] et Mme [P] [X] à payer à la S.A. SIA HABITAT la somme de 19 353,64 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 mars 2024, 24h00, M. [Z] [C] et Mme [P] [X] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner M. [Z] [C] et Mme [P] [X] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 26 mars 2024, 24h00, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre 2025 inclus.

RG : 24/5234 PAGE 7

Ainsi, M. [Z] [C] et Mme [P] [X] seront encore condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A. SIA HABITAT de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le montant de cette indemnité sera fixé à la somme de 915,17 euros, somme due en dernier lieu par M. [Z] [C] et Mme [P] [X] tel que cela ressort du décompte.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la solution du litige, M. [Z] [C] et Mme [P] [X] supporteront in solidum la charge des dépens.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A. SIA HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A. SIA HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE au 25 mars 2024, 24h00, la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2023 entre la S.A. SIA HABITAT et M. [Z] [C] et Mme [P] [X] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 12] ainsi qu’une place de parking n°86 située à la même adresse ;

RG : 24/5234 PAGE 8

ORDONNE, à défaut pour M. [Z] [C] et Mme [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE à la somme de 915,17 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 mars 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée comme l’aurait été le loyer ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [C] et Mme [P] [X] à payer à la S.A. SIA HABITAT la somme de 19 353,64 euros, créance arrêtée au 16 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [C] et Mme [P] [X] à payer à la S.A. SIA HABITAT la somme de 915,17 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RG : 24/5234 PAGE 9

RAPPELLE à M. [Z] [C] et Mme [P] [X] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [C] et Mme [P] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU A.FEYDEAU-THIEFFRY