TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01445 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6NP

SL/MHT

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 02 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] pris en la personne de son syndic Vilogia Premium

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [Z] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

PRÉSIDENT : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 21 Octobre 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 02 Décembre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La [Adresse 9], située au [Adresse 8] [Localité 7] [Adresse 1]), est soumise au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 9] a pour syndic en exercice la société Vilogia Premium.

Depuis le 21 janvier 2013, M. [Z] [S] est propriétaire au sein de cette résidence du lot n° 12, à savoir un appartement dans le bâtiment A.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Le 18 septembre 2025, le [Adresse 10] [Adresse 6] a assigné M. [S] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à lui régler les sommes dues.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

A l’audience, le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], représenté par son avocat, conformément aux termes de son assignation, demande de :

— condamner M. [S] au paiement de la somme de 10 938, 75 euros au titre des provisions sur charges arrêtées au 3ème trimestre 2025 inclus outre les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2023 sur la somme de 1 854,64 euros, du 6 juin 2025 sur la somme de 9 954,15 euros, et du 6 août 2025 sur la somme de 10 638, 75 euros avec anatocisme par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— constater l’approbation du budget prévisionnel de 2025,

— constater la déchéance du terme,

— condamner M. [S] au paiement de la somme de 648,60 euros au titre de l’appel de fonds pour les provisions et travaux pour le 4e trimestre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec anatocisme par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [S] au paiement des frais de recouvrement,

— condamner M. [S] afin au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.

M. [S] n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance développée oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assigné dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à l’étude de commissaire de justice, M. [S] n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond , après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que le syndic peut exiger le versement des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret, des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale, mais encore des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 36 de ce décret prévoit que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Selon l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, M. [S] est copropriétaire au sein de la [Adresse 9].

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait de compte au 13 août 2025 (pièce n°16) qui mentionne un solde débiteur de 10 938,75 euros.

Les mises en demeure des 6 juin 2025 et 6 août 2025 (pèces n°13 et n°15) dont se prévaut le syndicat des copropriétaires mentionnent un solde antérieur au 1er janvier 2024 s’élevant à 2 737,57 euros sans préciser la nature et le montant des sommes réclamées au sein de ce solde antérieur.

En conséquence, au titre de la procédure accélérée au fond, la demande présentée est irrecevable à hauteur du montant de 2 737,57 euros.

Il en est de même des provisions non échues relatives au 4ème trimestre 2025 qui ne sont pas visées par ces mises en demeure.

Lors des réunions de l’assemblée générale des 30 novembre 2023 et 28 novembre 2024, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés pour les années 2024 et 2025.

L’extrait de compte au 13 août 2025 comprend au débit des frais qui relèvent des dépens ou de l’indemnité allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile ou dont l’existence ou le caractère nécessaire ne sont pas justifiés par les pièces versées aux débats, et qu’il y aura lieu de déduire :

— frais rejet de prélèvement : 16,80 euros x 6 = 100,80 euros ;

— commandement copro : 142,68 euros ;

— mise en demeure du 6 mars 2023 : 36 euros ;

— constitution dossier transmis à l’avocat : 300 euros.

Par conséquent, il convient de condamner M. [S] à payer la somme de 7 621,70 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juin 2025.

Sur la demande de capitalisation des intérêts échus

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce texte est d’ordre public et s’applique aux intérêts moratoires quelle que soit leur origine, légale, judiciaire ou conventionnelle.

Il y a lieu d’accueillir la demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. [S] les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de mettre à la charge du défendeur de payer au syndicat demandeur la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DÉCISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes en paiement formées au titre du solde antérieur au 1er janvier 2024 et au titre de l’appel de fonds pour les provisions et travaux pour le 4e trimestre 2025 ;

Condamne M. [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société Vilogia Premium, la somme de 7 621,70 euros (sept mille six cent vingt-et-un euros et soixante-dix centimes) au titre des charges de copropriété et frais impayés au 13 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société Vilogia Premium, la somme de 750 euros (sept cent cinquante euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Z] [S] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN