TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00376 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JETJ

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[X] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [X] [C]

M^e Roger LEMONNIER

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES – RCS PARIS 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [C]

né le 17 Mars 2005 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Juin 2025

Date des débats : 03 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er mai 2023, M. [F] [I] a donné à bail à M. [X] [C] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 480 euros, hors charges.

Par acte sous seing privé du 29 avril 2023, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale (contrat de cautionnement Visale n° A10265069830), s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par le locataire dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 23 octobre 2024 à M. [X] [C] un commandement de payer la somme en principal de 2 160 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la société Action logement services a fait assigner M. [X] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

– ordonner l’expulsion de M. [X] [C] ainsi que, de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner M. [X] [C] à payer à la société Action logement services :

* la somme de 3 120 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2024 sur la somme de 2 160 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 3 juin 2025, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 5 040 euros, arrêtée au 5 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Elle fait valoir que, le locataire n’a pas repris le paiement des loyers, en l’absence de règlement depuis novembre 2024. Elle ajoute être opposée à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ainsi qu’à l’octroi d’un délai de paiement.

M. [X] [C], comparant en personne, reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire, tout en proposant un échéancier à hauteur de 400 euros mensuels en sus du loyer courant afin d’apurer sa dette locative.

Au soutien de ses demandes, il explique percevoir des indemnités versées par Pôle Emploi à hauteur de 900 euros et bénéficier d’aides au logement à hauteur de 140 euros mensuels.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation :

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :

– le contrat de bail du 1er mai 2023 ;

– le « contrat de cautionnement Visale n° A10265069830 » du 29 avril 2023 ;

– le commandement de payer délivré au locataire, en date du 23 octobre 2024, portant sur la somme en principal de 2 160 euros arrêtée au 27 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du 27 juillet 2024, signée par le bailleur, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 2 160 euros au titre des loyers impayés de décembre 2023 à juillet 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du 30 décembre 2024, signée par le bailleur, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 480 euros au titre du loyer impayé de décembre 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 3 120 euros au titre des loyers impayés et indemnisés de décembre 2023 à décembre 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du, signée par le bailleur, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 480 euros au titre du loyer impayé de mars 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 4 560 euros au titre des loyers impayés et indemnisés de décembre 2023 à mars 2025 inclus ;

– un décompte locatif portant sur la période de mai 2023 à avril 2025 inclus

– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 27 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 5 040 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le locataire a manqué à son obligation de paiement des loyers à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services, dont il convient de rappeler qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur, a effectué certains règlements au lieu et place du locataire.

Toutefois, la dernière quittance subrogative signée par le bailleur au profit de la société Action logement services produite aux débats date du 26 mars 2025 et porte sur la somme de 480 euros au titre du loyer impayé de mars 2025 et fait également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 4 560 euros au titre des loyers impayés et indemnisés de décembre 2023 à mars 2025 inclus.

De sorte que, compte tenu du mécanisme de la subrogation, la société Action logement services justifie régulièrement du principe de sa créance arrêtée à la somme de 4 560 euros au 27 mai 2025, terme de mars 2025 inclus.

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre le locataire pour le recouvrement de cette somme, M. [X] [C] sera condamné à payer à la société Action logement services la somme de 4 560 euros, arrêtée au 27 mai 2025, au titre des loyers impayés de décembre 2023 à mars 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 160 euros à compter du 23 octobre 2024, date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 14 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10265069830 » liant M. [F] [I] et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives des 27 juillet et 30 décembre 2024, ainsi que, du 26 mars 2025, signées par le bailleur, rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Par ailleurs, la société Action logement service produit un courrier émis par le bailleur en date du 2 mai 2025, dans lequel ce dernier s’ « associe à la demande en acquisition de la clause résolutoire et/ou de résiliation de bail pour non-paiement des loyers ».

En conséquence, par application du contrat liant les parties, la bailleur a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 24 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [X] [C], par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024 et portant sur la somme en principal de 2 160 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, bien que le locataire ait effectué deux règlements d’un montant chacun de 480 euros durant ce délai de 2 mois, ils n’ont pas permis de régulariser l’entièreté des causes du commandement de payer, augmentées des échéances courantes de loyer échues durant ce délai.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 23 décembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [X] [C] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative et propose le versement de la somme mensuelle de 400 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer.

Toutefois, M. [X] [C] ne justifie pas avoir repris, avant l’audience, le paiement des échéances courantes de loyer et en intégralité.

En outre, compte tenu des revenus dont il fait part aux débats, à savoir 900 euros mensuels au titre d’indemnités versées par Pôle Emploi, il n’apparaît pas en mesure d’apurer sa dette locative par le versement de la somme de 400 euros en plus du montant de l’échéance courante de loyer qui s’élève à 480 euros et qui l’engagerait à régler des mensualités de 880 euros.

Par conséquent, M. [X] [C] sera débouté de sa demande de délai de paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, M. [X] [C] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, comme évoqué précédemment, il ne justifie pas avoir repris le paiement en intégralité du loyer courant avant l’audience et n’apparaît pas en mesure d’apurer sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci ; de sorte qu’aucun délai de paiement n’a pu lui être octroyé.

En conséquence, M. [X] [C] ne peut pas prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire selon les dispositions précitées et sa demande de ce chef sera rejetée.

Sur les conséquences de la résolution :

Sur l’expulsion :

Eu égard au constat de la résolution du bail, par l’effet de la clause résolutoire, au 23 décembre 2024, il convient en conséquence d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des lieux par M. [X] [C], à faire procéder à son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, M. [X] [C] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Par conséquent, M. [X] [C] sera condamné à payer à la société Action Logement services, subrogée dans les droits du bailleur, les indemnités d’occupation dues à compter du 23 décembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par le bailleur.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [C], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 23 octobre 2024.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [X] [C] à payer à la société Action logement services la somme de 4 560 euros, arrêtée au 27 mai 2025, au titre des loyers impayés de décembre 2023 à mars 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 160 euros à compter du 23 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 14 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de délai de paiement formée par M. [X] [C] ;

DÉCLARE la demande en constat de la résolution du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu en date du 1er mai 2023, entre d’une part, M. [F] [I] et d’autre part, M. [X] [C], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8], à la date du 23 décembre 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [X] [C] ;

DIT que M. [X] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 23 décembre 2024 ;

DIT que M. [X] [C] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [F] [I] à faire expulser M. [X] [C] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par M. [X] [C] à M. [F] [I], à une somme égale au montant du loyer convenu au bail, à compter de la résolution du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [X] [C] à payer à la société Action logement services, subrogée dans les droits du bailleur, les indemnités d’occupation dues à compter du 23 décembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par le bailleur ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [X] [C] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024 ;

DÉBOUTE la société Action logement services de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,