TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05693 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YMLQ

N° de Minute : L 25/00523

JUGEMENT

DU : 08 Septembre 2025

[V] [X]

[K] [D]

C/

[N] [W]

[C] [M] épouse [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [V] [X], demeurant [Adresse 6]

Mme [K] [D], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Patrick DELBAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [W], demeurant [Adresse 3]

Mme [C] [M] épouse [W], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juin 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2021, Mme [C] et M. [N] [W] (ci-après Mme et M. [W]) ont donné en location à Mme [K] [D] et M. [V] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 790 €.

L’Agence Régionale de Santé ([Localité 7]) des Hauts-de-France a rendu un rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation du logement le 1er février 2023, après une visite des lieux loués du 26 janvier 2023.

Le 21 février 2023, un constat d’huissier a été dressé sur l’état du logement, à la demande de Mme [D] et M. [X].

Le 1er avril 2023, les locataires ont restitué les clés.

Se prévalant de l’indécence du logement pris à bail, Mme [D] et M. [X] ont, par exploit de commissaire de justice du 23 avril 2024, fait assigner Mme et M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir leur condamnation à leur payer les sommes suivantes :

3.160 € au titre du préjudice de jouissance,

91 € au titre de la perte de revenus de M. [V] [X],

820 € au titre des frais d’agence immobilière déboursés,

1.500 € au titre du préjudice moral,

1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 27 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée, sur demande des parties, à l’audience du 2 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été plaidée.

Aux termes de leurs dernières écritures soutenues oralement, Mme [D] et M. [X], représentés par leur conseil, reprennent les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance.

Sur le fondement de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ils font valoir que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent, en ne procédant pas aux travaux nécessaires compte tenu des désordres relevés dans le rapport de l'[Localité 7], le constat d’huissier et les différents échanges avec les bailleurs (infiltration d’eau, mauvaise isolation…).

Ils soutiennent avoir subi un trouble dans la jouissance des lieux en raison des désordres à compter de juin 2022 jusqu’au 15 janvier 2023, date à laquelle ils ont quitté les lieux. Ils soutiennent avoir exposé des frais importants en termes de dépenses énergétiques pour tenter de palier à l’isolation défaillante du logement. Ils considèrent que leur préjudice s’évalue à la somme mensuelle de 395 €, correspondant à la moitié du loyer, appliquée sur la période de trouble de 8 mois.

Ils font encore valoir qu’ils ont dû se reloger en urgence compte tenu de l’effondrement du plafond du logement ; qu’à ce titre, M. [X] a été contraint de poser trois jours de congés dont une journée sans solde pour effectuer des visites, entraînant une perte de revenus de 91 € et d’engager des frais d’agences immobilières à hauteur de 820 €.

Ils font enfin valoir qu’ils ont subi un préjudice moral en raison des déplacements répétés entrepris pour rechercher rapidement un nouveau logement, ainsi que des mesures qu’ils ont dû prendre pour mettre à l’abri leurs effets personnels dans l’attente. Ils ajoutent que cette situation est survenue à une période où la grossesse de Mme était arrivée à son terme, ce qui a généré un stress et une fatigue importants à l’approche de l’accouchement.

M. et Mme [W], comparaissant en personne, ont soutenu oralement leurs écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles ils sollicitent le rejet des demandes de Mme [D] et M. [X].

Les défendeurs reconnaissent l’existence d’un sinistre au niveau des puits de lumière de la cuisine mais affirment avoir fait preuve de diligence dans l’exécution des travaux, avec une première intervention réalisée le 24 décembre 2021 et la signature d’un devis le 17 décembre 2022 pour le remplacement de la toiture, à la suite d’une nouvelle plainte des locataires. Ils soulignent que leurs démarches sont intervenues dans un contexte où la disponibilité des artisans était limitée pour des raisons extérieures à leur contrôle ; que les travaux étaient prévus vers le 15 février 2023.

Ils font valoir que, sans les avoir informés au préalable, les locataires ont fait procéder, par l’intermédiaire de leur assurance, au bâchage de la toiture le 24 décembre 2022 ; que cette intervention a eu pour effet de déplacer la fuite vers le salon, les palettes et la bâche installées n’ayant pas permis une évacuation correcte des eaux de pluie. Ils estiment que, sans cette initiative, aucun dégât significatif n’aurait été constaté.

Ils soutiennent qu’à la suite de la tempête et des fortes pluies survenues les 14 et 15 janvier 2023, ils ont proposé aux locataires de procéder eux-mêmes au bâchage du toit, mais ont essuyé un refus, accompagné de menaces de la part de M. [X] ; qu’ils ont ensuite proposé dès le lendemain un relogement temporaire dans le même immeuble, en attendant la réparation de la toiture prévue en février 2023. Ils soulignent que les locataires auraient eu la possibilité de laisser leurs effets personnels dans le logement initial, seules les pièces touchées par les infiltrations étant concernées. Ils considèrent que cette solution aurait limité leur inconfort et leur stress.

Ils soulignent par ailleurs l’incohérence du rapport « histologe » produit en demande, tant sur le fond que sur la date de sa rédaction.

Ils estiment que, si le rapport de l'[Localité 7] relève, en plus du sinistre et de ses conséquences, une absence ou insuffisance d’entrée d’air, à l’origine de problème d’humidité, cela pourrait s’expliquer par le fait que les locataires n’auraient pas activé la VMC, équipée d’un bouton marche/ arrêt.

Ils précisent que le constat d’huissier a été dressé un mois et demi après les faits, et fait état de taux d’humidité élevés, lesquels peuvent s’expliquer par l’inoccupation prolongée du logement et l’absence de chauffage.

Ils affirment que les désordres ne présentent pas un risque manifeste pour la santé et la sécurité des occupants, et ne rendent pas le logement impropre à l’habitation.

Ils précisent avoir renoncé à l’indexation du loyer afin de compenser les désagréments causés par les infiltrations d’eau dans la cuisine lors des fortes pluies.

Ils répliquent enfin que la consommation d’énergie supportée par les locataires est largement inférieure à l’estimation du DPE fourni à la prise de bail.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ou à la santé et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

L 'article susvisé dispose encore que le bailleur est également tenu de :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

Aux termes du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Le logement assure le clos et le couvert et dont le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres ;

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En cas de manquement à l’une ou plusieurs des obligations ci-dessus rappelées, le locataire peut obtenir la condamnation de son bailleur en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice, notamment de jouissance, en ayant résulté.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au locataire de démontrer que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien du logement et que cette situation lui a causé un préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par M. et Mme [W] que M. [X] a signalé, dès le 2 octobre 2021, une infiltration au plafond de la cuisine.

M. et Mme [W] justifient avoir entrepris sans délai des démarches en vue de trouver un artisan, mais se sont heurtés à des difficultés de disponibilité, allant jusqu’à relancer les locataires pour obtenir des nouvelles. Suivant les déclarations des bailleurs, un devis a été établi le 19 novembre 2021, signé le 29 novembre, et une intervention a eu lieu le 24 décembre 2021 afin de réparer l’étanchéité des dômes de toiture. Ces réparations ne sont pas contestées par les locataires.

Toutefois, ceux-ci ont signalé une persistance du problème à compter du 6 juin 2022, date à laquelle ils ont adressé un courrier de relance aux bailleurs, suivi d’un deuxième courrier en septembre 2022, décrivant une aggravation sous forme d’un goutte-à-goutte lors des précipitations, et d’un troisième courrier en décembre 2022.

Les bailleurs produisent un devis établi le 6 novembre 2022 par l’entreprise MCR Couverture, validé le 17 décembre 2022, après réception d’un second devis émis le 6 décembre 2022 par l’entreprise Daussy Couverture. Les travaux de réfection complète de la toiture ont été programmés pour le 15 février 2023.

Entre-temps, les locataires justifient de l’effondrement d’un bout du plafond du salon, survenu le 15 janvier 2023, à la suite d’infiltrations persistantes, ce qui les a contraints à quitter le logement.

Ils versent à ce titre :

Un rapport de l'[Localité 7] du 1er février 2023, établi après une visite du logement le 26 janvier 2023, constatant que les toitures secondaires (bac acier et dômes) surplombant le salon, l’entrée et la cuisine présentent des défauts d’étanchéité liés à leur mise en œuvre (pente, solins manquants, jonction des plaques, conduits d’évacuation). Il est relevé que les infiltrations ont provoqué l’effondrement d’une partie du plafond du salon et que certaines zones risquent encore de tomber. L’inspecteur recommande la remise en état ou le remplacement des toitures secondaires ainsi que la réfection des murs et plafonds dégradés par l’humidité.

Un procès-verbal de constat du 21 février 2023, dressé par un commissaire de justice, relevant au plafond de la cuisine une trace d’infiltration en périphérie du dôme, et dans le salon/salle à manger un trou laissant apparaître laine de roche, chutes de placo et poutres en bois, l’ensemble étant noirci.

Un rapport d’expertise du 4 avril 2023, suite à une déclaration de sinistre faite auprès de l’assurance de M. [X].

Il est constant que les travaux n’ont été réalisés qu’après le départ des locataires, comme en atteste une facture acquittée le 16 mai 2025 et une facture de reprise des revêtements d’août 2023.

Ainsi, si les bailleurs démontrent avoir entrepris des démarches, celles-ci n’ont pas permis de mettre fin aux désordres avant le départ des locataires pourtant intervenu près de dix mois après leur courrier d’alerte du 6 juin 2022.

Les bailleurs soutiennent que la bâche posée à l’initiative des locataires le 24 décembre 2022 aurait déplacé la fuite vers le salon, sans qu’aucun élément objectif ne vienne étayer leur affirmation. En tout état de cause, il ne saurait être reproché aux locataires d’avoir pris des mesures conservatoires en l’absence de travaux effectifs réalisés par les propriétaires.

Il est établi que les locataires ont subi un préjudice de jouissance en raison des infiltrations caractérisées par du goutte-à-goutte dans le logement puis l’effondrement d’une partie du plafond affectant l’usage normal des lieux à compter du 6 juin 2022 jusqu’à leur départ des lieux le 15 janvier 2023.

Il ressort encore du rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation du logement établi par l'[Localité 7] le 1er février 2023 que le logement présente les désordres suivants :

un taux d’humidité anormalement élevé a été relevé au niveau du velux présent dans le bureau de l’étage en raison d’un problème d’étanchéité ;

l’isolation thermique apparaît insuffisante (isolation de l’enveloppe des extensions, entrées d’air parasites au niveau de la baie vitrée du salon et de la porte d’entrée qui ne se ferme pas correctement…) ;

le logement est concerné par des phénomènes de condensation entraînant par endroits le développement de moisissures, cette situation est couplée à l’insuffisance du renouvellement de l’air au sein du logement, une insuffisance d’isolation thermique et un système de chauffage électrique insuffisant en raison de certains convecteurs vétustes et énergivores ;

le logement présente des problèmes de ventilation (absence de tirage au niveau de la bouche d’extraction d’air vicié de la cuisine, absence ou insuffisance d’entrée d’air dans les pièces sèches, portes intérieures insuffisamment détalonnées, dispositif de coupure présent sur le moteur de la ventilation mécanique contrôlée) ;

l’escalier donnant accès à l’étage est insuffisamment sécurisé (hauteur du garde-corps inférieure à 90 cm, rampe partiellement collée au mur empêchant sa bonne préhension).

Les locataires, qui ne contestent pas avoir pris connaissance du diagnostic de performance énergétique annexé au bail et classant le logement en catégorie G, ne peuvent reprocher aux bailleurs la consommation énergétique importante résultant de cette caractéristique connue dès la prise de bail.

En revanche, les problèmes d’étanchéité des velux, d’entrées d’air parasites et ceux liés à la ventilation au sein du logement sont des désordres qui touchent directement à la décence du logement et dont la responsabilité incombe aux bailleurs.

Ils ont eu pour conséquence le développement d’humidité au sein du logement dont les stigmates sont constatés, dans le procès-verbal de constat dressé le 21 février 2023 suivant lequel :

dans la chambre du rez-de-chaussée, des traces de moisissures sont présentes au niveau des brasements de la menuiserie,

dans la chambre du 1er étage, la charnière de la menuiserie est défixée et de l’air pénètre dans la pièce,

dans la salle de bains, les dalles en PVC se décollent en différents endroits,

dans le bureau, la boiserie du velux est en mauvais état, sur l’avant de châssis la peinture sur l’enduit présente des cloques,

dans la montée d’escalier, la menuiserie est fortement usée.

Si M. et Mme [W] font valoir que les désordres liés à l’humidité sont dus à l’inoccupation prolongée du logement à la suite du départ des locataires, il y a lieu de relever que les constatations de l'[Localité 7] ont été faites dans le cadre d’une visite qui s’est tenue quelques jours après leur départ des lieux.

Par ailleurs, dans son courriel du 6 juin 2022, M. [X] avait déjà signalé le décollement des revêtements de la salle de bain et les infiltrations d’air dans le logement. Dans leurs courriers de relance de septembre et décembre 2022, les locataires avaient noté une aggravation de l’état du logement avec notamment le développement de moisissures dans la chambre du haut destinée à accueillir leur futur enfant.

Dans son rapport, l'[Localité 7] préconise la suppression des causes d’humidité, la remise en état des revêtements des murs et plafonds détériorés par l’humidité, la mise en sécurité de l’escalier et la mise en place d’un système de ventilation général et permanent.

S’agissant de l’humidité, M. et Mme [W] invoquent l’existence d’un bouton marche / arrêt au niveau de la VMC, que n’auraient pas activé les locataires, sans apporter la preuve de leur allégation.

Ils ne produisent aucun élément de nature à remettre en cause les constatations du service d’hygiène sur l’ensemble des désordres constatés.

Ainsi, la preuve de désordres conséquents affectant les lieux loués est rapportée, M. et Mme [W], qui avaient une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, ont commis une faute de sorte que leur responsabilité apparaît engagée.

Mme [D] et M. [X] justifient d’un préjudice de jouissance résultant des désordres constatés, n’ayant pu jouir normalement de l’ensemble des pièces du logement loué en raison notamment de l’absence d’étanchéité à l’eau et à l’air du logement, de l’absence de dispositifs de ventilation adaptés au logement et de revêtements détériorés présentant un risque pour la santé et la sécurité des occupants.

Dans ces conditions, il est justifié de fixer leur préjudice à hauteur de 35 % de la valeur locative du logement à compter du 6 juin 2022 jusqu’au 15 janvier 2023, soit une indemnité totale de 2.015,77 €.

Les offres de bâchage en urgence de la toiture et de relogement temporaire, rejetées par les locataires, ne peuvent avoir d’incidence sur le montant de l’indemnisation accordée, dès lors qu’elles ont été présentées par les bailleurs le 15 janvier 2023, date à laquelle les locataires ont quitté les lieux.

En revanche, il y a lieu de prendre en compte la renonciation des bailleurs à l’indexation du loyer sur l’année 2022 afin de compenser les désagréments causés par les infiltrations d’eau.

Les locataires ne contestent pas la justification donnée par les propriétaires à cette renonciation.

Compte tenu des justificatifs versés par les bailleurs, une somme de 20 € par mois n’a pas été réclamée au titre de l’indexation du loyer à compter du 1er mai 2022 soit, jusqu’au 15 janvier 2023, la somme totale de 169,03 € qu’il conviendra de déduire de l’indemnité allouée.

Il s’ensuit que M. et Mme [W] seront condamnés à payer la somme de 1.846,74 € à Mme [D] et M. [X] en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes de dommages et intérêts au titre de la perte de revenus et des frais d’agence immobilière exposés :

Il est acquis que les locataires ont été contraints de quitter les lieux en raison des désordres qui l’affectaient. Ils ont ainsi été contraints de rechercher une solution de relogement en conséquence des manquements des bailleurs à leur obligation légale de délivrer un logement décent.

Toutefois, si M. [X] justifie avoir pris un congé sans solde au sein de son entreprise Delpharm à [Localité 10], le 16 janvier 2023 et si lui et Mme [D] justifient avoir exposé la somme de 820 € au titre d’honoraires de location pour une location sise [Adresse 5] à [Localité 9], suivant facture du 27 janvier 2023, il ressort du rapport d’expertise du 4 avril 2023, à la suite de la déclaration du sinistre du 15 janvier 2023, que l’assurance habitation de M. [X] a pris en charge le relogement des locataires à compter de cette date ainsi que les frais afférents à hauteur de 1.401,26 €.

Les demandeurs n’apportent pas la preuve que les frais dont ils demandent le remboursement ne sont pas compris dans les frais de relogement pris en charge par l’assurance habitation de M. [X].

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour perte de revenus et frais d’agence immobilière exposés sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les bailleurs que Mme [D] et M. [X] ont été contraints de quitter le logement alors que la grossesse de Mme [D] arrivait à son terme.

Le stress, la fatigue et l’inquiétude liés à cette situation à un stade avancé de la grossesse constituent un préjudice moral spécifique, justifiant l’allocation d’une indemnité complémentaire de 500 € à laquelle M. et Mme [W] seront condamnés au paiement.

Sur les demandes accessoires :

M. et Mme [W], parties perdantes, seront condamnés à supporter les entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront encore condamnés à payer à Mme [D] et M. [X] la somme de 600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [C] et M. [N] [W] à payer à Mme [K] [D] et M. [V] [X] la somme de 1.846,74 € en réparation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [C] et M. [N] [W] à payer à Mme [K] [D] et M. [V] [X] la somme de 500 € en réparation du préjudice moral ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires présentées par Mme [K] [D] et M. [V] [X] ;

CONDAMNE Mme [C] et M. [N] [W] à payer à Mme [K] [D] et M. [V] [X] la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] et M. [N] [W] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La greffière La juge