TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13771 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBWJ

N° de Minute : 25/972

JUGEMENT

DU : 18 Septembre 2025

Société PARTENORD HABITAT

C/

[Y] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2005, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT (ci-après PARTENORD HABITAT) a donné à bail à Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [W] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 235,18 euros majoré d’une provision sur charges de 11,75 euros.

Par acte sous seing privé du 1er avril 2011, PARTENORD HABITAT a également consenti à Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [W] la location d’un garage n°G3, situé [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel de 45,30 euros.

Le couple s’est séparé au cours de l’année 2012.

Par acte d’huissier de justice du 11 janvier 2024, PARTENORD HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [O] un commandement de payer la somme de 673,16 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail portant sur le logement.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, PARTENORD HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir:

• Juger le contrat de location portant sur l’habitation résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

• Prononcer la résiliation du bail du garage en raison du comportement du locataire ;

• En conséquence, ordonner à Monsieur [Y] [O] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ;

• A défaut, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [O], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ;

• Condamner Monsieur [Y] [O] au paiement des sommes suivantes :

• En deniers ou quittances valables, 975,84 euros (502,38 euros pour l’habitation et 473,46 euros pour le stationnement) au titre des loyers et charges dus au 2 septembre 2024, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

• à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l’APL, conformément aux dispositions du contrat de bail,

• 3,98 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance,

• 94,32 euros au titre des assurances impayées à la date du 2 septembre 2024,

• 99,06 euros au titre des pénalités à la date du 2 septembre 2024, outre la somme mensuelle de 7,62 euros dans les limites légales,

• 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le coût du commandement de payer, ainsi que les frais d’assignation,

• Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir,

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 9 décembre 2024.

A l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, PARTENORD HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 3.305,01 euros au 27 mai 2025. Il indique qu’il ne dispose pas des conditions générales du bail portant sur le garage et qu’il suspecte un problème de sous-location du logement par le locataire. Il ajoute n’a pas connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de ce dernier.

Monsieur [Y] [O], cité à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile, dès lors qu’il est susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation :

— Sur la recevabilité de l’action :

PARTENORD HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 5 février 2024 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 mars 2005 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article 4/4 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 673,16 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler la totalité des sommes dues dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [Y] [O] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

— Sur le prononcé de la résiliation du bail portant sur le garage :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, PARTENORD HABITAT produit un décompte détaillé arrêté au 14 mai 2025 démontrant que Monsieur [Y] [O] reste lui devoir à cette date la somme de 860,19 euros au titre des loyers dus à cette date.

Le montant de l’impayé représente près de 17 termes de loyer impayés au titre du garage n°00G3.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 6 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [Y] [O] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, PARTENORD HABITAT produit un décompte arrêté au 14 mai 2025 démontrant que Monsieur [Y] [O] reste lui devoir la somme de 3.305,01 euros à cette date, après soustraction des frais compris qui entrent dans les dépens, des cotisations d’assurance pour un montant de 127,36 euros en l’absence de preuve du respect de l’article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989 et des pénalités à hauteur de 121,92 euros en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [Y] [O] sera donc condamné à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 3.305,01 euros, créance arrêtée au 14 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024 pour la somme de 673,16 euros, à compter de l’assignation du 6 décembre 2024 pour la somme de 302,68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 474,73 euros correspondant au montant du dernier loyer du logement et du garage majoré de la provision sur charges, pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour PARTENORD HABITAT de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2005 entre l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT d’une part, et Monsieur [Y] [O] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 mars 2024 ;

PRONONCE, à la date du 6 décembre 2024, pour non paiement des loyers et charges aux torts de Monsieur [Y] [O] la résiliation du bail liant les parties portant sur le garage n°00G3 situé [Adresse 3] ;

ORDONNE à défaut pour Monsieur [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés (habitation et garage) et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire» ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT la somme de 3.305,01 euros, créance arrêtée au 14 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date pour le logement et le garage, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024 pour la somme de 673,16 euros, à compter de l’assignation du 6 décembre 2024 pour la somme de 302,68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à la somme de 474,73 euros correspondant au montant du dernier loyer du logement et du garage majoré de la provision sur charges, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT du surplus de sa demande en paiement;

RAPPELLE à Monsieur [Y] [O] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieur à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT de toutes demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,