RG : 24/1214 – Page – SD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01214 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTLO

N° de Minute : 25/00011

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 10 Février 2025

[E] [G] [X] épouse [K]

[F] [K] épouse [U] propiriétaire de l’app 9 de la résidence Les jardins du Moulin

C/

[Y] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 10 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [E] [G] [X] épouse [K], domiciliée : chez Madame [F] [U], [Adresse 2]

Mme [F] [K] épouse [U] propiriétaire de l’app 9 de la résidence Les jardins du Moulin, demeurant [Adresse 2]

représentées par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e DESBONNET Charlotte, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [M], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Décembre 2024

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Madhia CHIKH, Greffier

1 EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2021 avec effet au 1er juin 2021 Mme [E] [X] épouse [K], propriétaire avec Mme [F] [K] épouse [U], a donné en location à M. [Y] [M] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 700 euros, majoré d’une provision mensuelle sur charges de 60 euros.

Par avenant non daté, les parties ont convenu de mensualiser la taxe d’ordures ménagères et l’entretien de la chaudière à compter du 1er mai 2024 à hauteur de 15 euros par mois pour la taxe sur les ordures ménagères et 10 euros par mois au titre de l’entretien de la chaudière.

Par acte du commissaire de justice du 30 janvier 2024, Mme [E] [X] épouse [K] et Mme [F] [K] épouse [U] ont fait signifier à M. [Y] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement de la somme de 2046,87 euros en principal au titre des charges et loyers impayés.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 31 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2024, Mme [E] [X] épouse [K] et Mme [F] [K] épouse [U] ont fait assigner M. [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire entrainant résiliation du bail,

ordonner l’expulsion de M. [Y] [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier y compris de la place de parking numéro 8,

condamner à titre provisionnel M. [Y] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 2 845,55 euros au titre de l’arriéré de loyer et charge arrêté fin avril 2024,

Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er mai 2024 à la somme de 784,46 euros,

Ordonner que le montant de l’indemnité d’occupation soit révisé dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié,

Condamner M. [Y] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à titre de provision jusqu’à libération complète des lieux,

condamner M. [Y] [M] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [Y] [M] aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelé à l’audience du 23 septembre 2024, le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. Il a été retenu le 9 décembre 2024.

Mme [E] [X] épouse [K] et Mme [F] [K] épouse [U], représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes sauf à actualiser le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 834,82 euros révisable dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié, le montant des sommes dues à hauteur de 1 348,32 euros au titre de l’arriéré de loyers, des charges et indemnités d’occupation arrêté au 6 décembre 2024.

M. [Y] [M], comparant en personne, déplore avoir été privé d’eau chaude et de chauffage en raison d’un dysfonctionnement de l’appareil de chauffage pendant près de 8 mois. Il conteste l’arriéré locatif affirmant avoir toujours réglé son loyer à l’exception de deux mois afin d’exiger l’intervention sur la chaudière. Il estime que l’augmentation du loyer n’est pas régulière. Il sollicite enfin l’octroi de délais de paiement et note vouloir quitter les lieux dans les 6 mois.

Mme [X] et Mme [U] s’opposent aux allégations du défendeur affirmant avoir toujours été diligentes et être intervenues sur les anomalies sur la chaudière dès qu’elles en avaient eu connaissance, la locataire n’ayant pas fourni l’attestation d’entretien indispensable au déclenchement des travaux. Elles ne contestent pas le paiement du loyer courant depuis septembre 2024 mais affirment que le décompte produit aux débats atteste du montant actuel de la dette locative et s’opposent à l’octroi de délai de paiement que le locataire ne sera pas en état de respecter compte tenu de sa situation personnelle.

M. [M] indique pouvoir s’acquitter du solde de la dette en un seul versement et souhaiter quitter les lieux dans un délai de 6 mois.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la première audience du 23 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, soit la version applicable en l’espèce.

Par ailleurs, Mme [E] [X] épouse [K] et Mme [F] [K] épouse [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 31 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 Juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, soit la version applicable en l’espèce.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 6 mai 2021 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges et dépôt de garantie en son article VIII.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024, pour la somme en principal de 2046,87 euros. Si des paiements partiels ont été réalisés dans les deux mois de la signification du commandement de payer, ils sont insuffisants à apurer la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 mars 2024.

Sur la demande de délais et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de

la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’historique de compte que M. [M] a repris le paiement du loyer à la date de l’audience sans pour autant régulariser sa dette mais sans l’accroître. Il ne sollicite pas de délais de paiement mais un délai pour quitter les lieux qui s’analyse comme une demande de suspension de la clause résolutoire. Au regard de la reprise du loyer, il convient de faire droit à cette demande selon les modalités exposées au dispositif de la présente décision

Sur les sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

La clause de révision du loyer a été régulièrement appliquée par le bailleur. M. [M] ne s’étant pas acquitté de son montant, il sera condamné au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1 348,32 euros, au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts à compter du 30 janvier 2024.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Y] [M] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [Y] [M] à payer à Mme [E] [X] épouse [K] et Mme [F] [K] épouse [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé le 6 mai 2021 avec effet au 1er juin 2021 conclu entre Mme [E] [X] épouse [K] et Mme [F] [K] épouse [U] et M. [Y] [M] et portant sur un logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 31 mars 2024 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [Y] [M] à payer à Mme [E] [X] épouse [K] et Mme [F] [K] épouse [U] la somme de 1 348,32 euros à titre de provision sur les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au 9 décembre 2024, échéance de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts à compter du 30 janvier 2024 ;

DISONS que M. [Y] [M] pourra s’acquitter de cette somme en 1 mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;

RAPPELONS que la mensualité sera payable en plus du loyer courant ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

DISONS que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en revanche, faute de paiement de cette seule mensualité fixée ci-dessus :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

à défaut pour M. [Y] [M] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef ;

en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

M. [Y] [M] sera condamné à payer à Mme [E] [X] épouse [K] et Mme [F] [K] épouse [U], à titre de provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 834,82 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELONS à M. [Y] [M] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS M. [Y] [M] à payer à Mme [E] [X] épouse [K] et Mme [F] [K] épouse [U] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Y] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à Lille le 10 Février 2025,

LE GREFFIER LE JUGE