TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02184 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I65W

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [J] [X] venant aux droits et obligations de Madame [F] [B]

né le 04 Mai 1985 à [Localité 4] (MEURTHE-ET-MOSELLE),

demeurant [Adresse 1] -

représenté par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

Madame [P] [G] venant aux droits et obligations de Madame [F] [B]

née le 08 Avril 1988 à [Localité 5] (MOSELLE),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [M] [K]

né le 04 Juin 1984 à [Localité 7] (BAS-RHIN),

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-004950 du 28/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MULHOUSE)

représenté par M^e Isabelle DECK, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du 1er mai 2019, Madame [B] [F] a loué à Monsieur [M] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 250 euros hors charges, outre 20 euros de provision pour charges.

Par acte notarié du 5 octobre 2021, Madame [B] [F] a vendu le bien immobilier susvisé à Madame [P] [G] et Monsieur [J] [X].

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, Madame [P] [G] et Monsieur [J] [X] ont fait délivrer à Monsieur [M] [K] un commandement de payer la somme de 1083,74 euros au titre des loyers et charges échus au 26 juin 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2024, Madame [P] [G] et Monsieur [J] [X] ont fait assigner Monsieur [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 541,80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, soit la somme de 294,45 euros, montant révisable en fonction des termes du contrat de bail,

— condamner le locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 2 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 janvier 2025.

Après deux renvois, l’affaire a été plaidée le 16 mai 2025.

A cette audience, Madame [P] [G] et Monsieur [J] [X], représentés par leur conseil, ont sollicité oralement le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance dans leurs pièces à la somme de 1 964,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 mai 2025, et leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1 500 euros. Les bailleurs s’opposent à l’octroi de délais de paiement, le loyer courant n’ayant pas été intégralement payé.

Monsieur [M] [K], représenté par son conseil, a repris oralement ses conclusions du 15 mai 2025 et demande de :

— rejeter la demande de résiliation judiciaire,

— surseoir à toute demande d’évacuation,

— accorder des délais de paiement sur trois ans,

— dire et juger qu’en cas d’un seul manquement au plan d’apurement l’intégralité de la somme sera exigible et la prononciation de la résiliation judiciaire effective,

— statuer ce que de droit quant aux frais.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 et prorogée au 26 septembre 2025. L’affaire est rendue le 25 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 9 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 janvier 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 mai 2025 la dette locative de Monsieur [M] [K] s’élève à la somme de 1 964,54 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 30 août 2024 pour la somme de 1 541,80 euros.

— Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de Monsieur [M] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [M] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit la somme actuelle de 294,45 euros.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’absence de paiement intégral du dernier loyer et de garanties financières de la part du locataire, il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [M] [K] de délais de paiement.

IV. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Compte tenu de l’absence de délais de paiement accordés, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

V. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [K] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Pour des raisons d’équité, il y a lieu de rejeter la demande de Madame [P] [G] et Monsieur [J] [X] au titre de l’article susvissé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 25 septembre 2025 du bail conclu le 1er mai 2019 entre Madame [B] [F], d’une part, et Monsieur [M] [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [G] et Monsieur [J] [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à verser à Madame [P] [G] et Monsieur [J] [X] la somme de 1 964,54 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 30 août 2024 pour la somme de 1541,80 euros ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à verser à Madame [P] [G] et Monsieur [J] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 25 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, soit la somme de 294,45 euros ;

REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [M] [K] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de Madame [P] [G] et Monsieur [J] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 25 septembre 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,