TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01635 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2AXB

SL/MHT

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE LES ESSENTIELLES représenté par son syndic en exercice le cabinet VACHERAND IMMOIBILIER [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [S] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 2]

non comparant

PRÉSIDENT : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 16 Décembre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La Résidence [7] située au [Adresse 9] [Localité 6] [Adresse 1]), est soumise au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires de la Résidence Les Essentielles a pour syndic en exercice la société Vacherand Immobilier [Localité 8].

M. [S] [E] est propriétaire au sein de cette résidence des lots n° 28 et n° 33.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Le 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] a assigné M. [E] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à lui régler les sommes dues.

L’affaire a été retenue à l’audience le 18 novembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation, aux fins de :

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 4 406,09 euros au titre des sommes dues au 10 septembre 2025, et assortie des intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité,

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 797,05 euros au titre des provisions non échues de l’exercice en cours,

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 443,49 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance,

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 2 352 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [E] aux entiers dépens de l’instance.

M. [E] n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance déposée et développée oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assigné dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte déposé en l’étude de commissaire de justice, M. [E] n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond , après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que le syndic peut exiger le versement des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret, des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale, mais encore des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 36 de ce décret prévoit que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, M. [E] est copropriétaire au sein de la Résidence Les Essentielles.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait de compte au 10 septembre 2025 (pièce n° 7) qui mentionne un solde débiteur de 5 078,09 euros, duquel il y a lieu de déduire les frais de recouvrement, ce qui porte la dette de charges à 4 406,09 euros.

La mise en demeure du 25 juillet 2025 mentionne un solde débiteur de 5 078, 09 euros et vise l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour les provisions non encore échues de 797,05 euros.

Lors des réunions de l’assemblée générale des 29 mai 2024 et 27 mai 2025, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés pour les années 2024 et 2025.

Il s’ensuit que M. [E] est débiteur la somme de 4 406,09 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, incluant les sommes dues au titre du troisième trimestre 2025, au paiement de laquelle il sera condamné.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2025.

M. [E] se trouve également redevable des appels de fonds non encore échus mais devenus exigibles à défaut de versement dans le délai de 30 jours après mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit, selon les pièces justificatives produites, la somme de 797,05 euros, qui sera assortie des intérêts légaux.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat de copropriétaires réclame le paiement de la somme de 443,49 euros au titre des frais nécessaires.

Ces frais sont justifiés au regard du contrat de syndic et des factures produites pour ce qui concerne les mises en demeure envoyées à M. [E] et dont le coût s’elève à 72 euros.

Il y a lieu de condamner M. [E] au paiement de cette somme.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre les dépens à la charge de M. [E].

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au vu des factures produites aux débats, sans que cela soit contraire à l’équité, il y a lieu de condamner M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DÉCISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Condamne M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] la somme de 4 406,09 euros (quatre mille quatre cent six euros et neuf centimes) au titre des charges de copropriété échues et impayées, 3e trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 25 juillet 2025 ;

Condamne M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] la somme de 797,05 euros (sept cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinq centimes) au titre des appels de fonds non encore échus mais devenus exigibles ;

Condamne M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Essentielles la somme de 72 euros (soixante-douze euros) au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M. [S] [E] aux dépens ;

Condamne M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Essentielles la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN