TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00531 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNA5

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. CEETRUS FRANCE, anciennement dénommée IMMOCHAN FRANCE, représentée par la société NHOOD SERVICES FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Camille GHESQUIERE, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Sophie BERTHIER-ROHOU, avocat au barreau de LYON,

DÉFENDERESSE :

S.A.S. ALIVESHOP [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Véronique michèle METANGMO, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 30 Septembre 2025

ORDONNANCE du 04 Novembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 13 mai 2021, la société Ceetrus France a mis à bail au profit de la société Aliveshop [Localité 6] des locaux commerciaux correspondant au lot n°122 de la galerie marchande du centre commercial Auchan, [Adresse 5] à [Localité 6].

Le bail a fixé le loyer annuel de base, payable par quart et d’avance, de 80 000 euros hors taxes et hors charges augmenté d’un loyer variable additionnel de 8% du chiffre d’affaires hors taxes outre indexation du loyer. Le bailleur a consenti des conditions particulières : une franchise de deux mois de loyer de base suivant la prise d’effet du bail, puis une franchise du quart du loyer de base pendant les 24 mois, puis une franchise d’un seizième du loyer de base pendant douze mois. En outre, un dépôt de garantie de 20 000 euros était mis à la charge du preneur.

La date de livraison des locaux commerciaux était fixée au 30 avril 2022 pour une ouverture au public au 30 juin 2022 au plus tard selon avenant conclu le 31 mars 2022.

Suite à des impayés, la société Ceetrus France a fait signifier à la société Aliveshop [Localité 6] le 23 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant dans le bail pour un montant de 155 375,19 euros.

Par acte délivré à sa demande le 3 avril 2025, la société Ceetrus France a fait assigner la société Aliveshop Leers devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties et ordonner son expulsion des locaux en cause.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de registre général 25/531.

La partie défenderesse a constitué avocat.

Appelée une première fois lors de l’audience du 13 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties et retenue lors de l’audience du 30 septembre 2025.

Lors de cette audience, la société Ceetrus France, représentée par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, notamment de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 octobre 2024,

— ordonner l’expulsion de la société Aliveshop [Localité 6] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, sous astreinte de 350 euros par jour de retard,

— condamner la société Aliveshop [Localité 6] à lui verser une provision de 220 993,67 euros toutes taxes comprises à valoir sur l’arriéré de loyers et charges,

— condamner la défenderesse à lui verser une provision de 22 099,36 euros au titre de l’indemnité de frais contentieux prévue au bail,

— condamner la même à lui verser 396,21 euros au titre du coût du commandement de payer délivré le 23 septembre 2024 et au coût de l’assignation,

— condamner la société Aliveshop [Localité 6] à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des biens loués équivalente au montant des loyers, charges et indexation prévus au bail,

— condamner la société Aliveshop [Localité 6] aux dépens,

— condamner la société Aliveshop [Localité 6] à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

De son côté, la société Aliveshop [Localité 6], représentée par son conseil reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 29 août 2025, notamment de :

— débouter la société Ceetrus France de ses demandes en raison de sa « défaillance dans son obligation d’exécution de bonne foi du bail » et que l’absence de justification des charges appelées et de leur clé de répartition,

— condamner la société Ceetrus France à justifier du quantum des sommes réclamées depuis le 7 avril 2022 au titre des provisions sur charges pour les années 2022 à 2024 ainsi que de la totalité des pièces justificatives et de la clé de répartition utilisée poste par poste, sous astreinte de 250 euros par jour de retard.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 23 septembre 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Au vu des éléments débattus, il est manifeste que l’exception d’inexécution par laquelle la défenderesse tente de fonder une légitimité à ses manquements patents et prolongés à ses obligations contractuelles n’est pas étayée objectivement. Notamment, la société Aliveshop [Localité 6] procède par affirmation générale, sans fournir d’éléments précis de nature à rendre ses affirmations vraisemblables. En outre, aucun échange n’est fourrni de nature à étayer l’existence de difficultés rencontrées par la défenderesse concernant le comportement de la bailleresse avant que la présente instance ne soit engagée et alors même que la société Aliveshop affirme qu’elles existeraient depuis l’année 2022.

La société Aliveshop ne produit pas d’éléments de nature à démontrer le règlement des sommes dues en exécution du bail dont la société Ceetrus fait état alors qu’il appartient au preneur de prouver qu’il s’est libéré de son obligation de verser les sommes dues pour les loyers et charges.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 23 octobre 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Aliveshop [Localité 6] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Au vu des éléments débattus, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion ordonnée d’une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

La société Aliveshop étant occupante sans droit ni titre depuis l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, elle est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 24 octobre 2024 dont le montant sera fixé au niveau des sommes qui seraient dues chaque mois si le bail en cause s’était poursuivi.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Après déduction des sommes non justifiées, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 283 439,57 euros. En outre, il convient d’écarter les demandes portant sur des sommes relevant du régime des dépens ou des frais irrépétibles étudiés distinctement.

Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à la société Ceetrus France à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur les pénalités contractuelles

Vu l’article 835 du code de procédure civile déjà cité ;

L’importance de la pénalité réclamée caractérise l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le juge du fond est susceptible de mettre en œuvre son pouvoir modérateur les concernant, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

Cependant, il n’est pas sérieusement contestable que la société Aliveshop [Localité 6] est redevable de 14 171,98 euros au titre de la clause pénale fixée au contrat.

Sur la demande de communication de pièces

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

En l’espèce, vu les observations déjà faites sur la façon dont la défenderesse soutient dans le cadre de l’instance l’existence de difficultés rencontrées depuis plusieurs années avec le bailleur sans fournir le moindre élément objectif de nature à étayer la vraisemblance de ces difficultés concernant l’activité qu’elle exerce au sein de ladite galerie commerciale.

Faute de démonstration de l’existence d’un motif légitime, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société Aliveshop [Localité 6] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Aliveshop [Localité 6] à verser à la société Ceetrus France 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille pour exercer les fonctions de juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société Ceetrus France et la société Aliveshop [Localité 6] concernant les locaux situés locaux commerciaux correspondant au lot n°122 de la galerie marchande du centre commercial Auchan, [Adresse 5] à [Localité 6], depuis le 23 octobre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Aliveshop [Localité 6] et de tout occupant de son chef des lieux situés locaux commerciaux correspondant au lot n°122 de la galerie marchande du centre commercial Auchan, [Adresse 5] à [Localité 6] ;

Autorise au besoin la société Ceetrus France à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 24 octobre 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la société Ceetrus France à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Aliveshop [Localité 6] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Aliveshop [Localité 6] à payer à la société Ceetrus France chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Aliveshop [Localité 6] à payer à la société Ceetrus France 283 439,57 euros (deux cent quatre-vingt-trois mille quatre cent trente-neuf euros et cinquante-sept centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 3 juillet 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance à concurrence de 152 975,19 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamne la société Aliveshop [Localité 6] à payer à la société Ceetrus France 14 171,98 euros (quatorze mille cent soixante-et-onze euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) à titre de provision à valoir sur les pénalités contractuelles qui lui seront dues ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces présentées par la société Aliveshop [Localité 6] ;

Condamne la société Aliveshop [Localité 6] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer ;

Condamne la société Aliveshop [Localité 6] à payer à la société Ceetrus France 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par la société Aliveshop [Localité 6] au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE