TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/15335

N° Portalis 352J-W-B7F-CVWII

N° MINUTE : 6

contradictoire

Assignation du :

10 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 15 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. BOLLYWOOD

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Daniel NAHMIAS de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0100

DÉFENDERESSE

[Adresse 12] [Localité 7] – SOLOREC

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #NAN702

Décision du 15 Septembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/15335 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVWII

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2009, tel que modifié par avenants du 10 février et 11 octobre 2011, la SC SOLOREC a donné à bail commercial à la SARL FOUR ESS, aux droits de laquelle est venue la SAS BOLLYWOOD, le local n°311 à usage commercial et le local n°505 bis à usage de réserves situés dans le centre commercial régional de " [Localité 9]" [Localité 2]. Le bail a été conclu pour une durée de douze ans, à compter du 31 décembre 2009, moyennant un loyer variable de 6% hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes du preneur, avec un loyer minimum garanti annuel initial de 139.698,20 euros hors taxes/hors charges (HT/HC), outre 5.625 euros HT/HC pour le local de réserves, lesdits loyers étant indexés chaque année, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

La destination est la suivante : « restauration à spécialité indienne exclusivement, à l’exclusion de toute autre activité, le tout sous l’enseigne » Bollywood lounge ".

Par courrier du 18 mars 2020, la SC SOLOREC a consenti à la SAS BOLLYWOOD, à titre exceptionnel, la mensualisation de l’échéance du 2ème trimestre 2020 et au report de paiement du mois d’avril au 1er septembre 2020.

Par courrier du 23 juillet 2020, la SC SOLOREC a consenti à la SAS BOLLYWOOD, à titre exceptionnel, la mensualisation de l’échéance du 3ème trimestre 2020 et au report de paiement du mois de mai au 1er octobre 2020.

Par courrier du 3 septembre 2020, la SC SOLOREC a consenti à la SAS BOLLYWOOD, à titre exceptionnel, la mensualisation de l’échéance du 4ème trimestre 2020.

Par courrier du 26 juin 2021, la SC SOLOREC a consenti à la SAS BOLLYWOOD un abandon de loyer d’un montant de 13.698,74 euros relatif au mois de novembre 2020.

Par courrier du 6 octobre 2020, la SAS BOLLYWOOD a sollicité auprès de la SC SOLOREC la renégociation de son contrat de bail, au motif de la fermeture administrative du restaurant dans le contexte de la crise sanitaire relative à la Covid 19.

Par courrier du 13 octobre 2020, la SAS BOLLYWOOD a sollicité auprès de la SC SOLOREC une remise sur les montants mensuels des loyers.

Il n’a pas été donné de suite favorable à ces demandes.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2021, la SC SOLOREC a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 351.137, 83 euros au titre de la dette locative et 395,05 au titre du coût de l’acte.

Par exploit d’huissier du 10 décembre 2021, la SAS BOLLYWOOD a fait assigner la SC SOLOREC devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’opposition au commandement visant la clause résolutoire.

Par conclusions notifiées le 31 août 2023, la SAS BOLLYWOOD demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit,

A titre principal,

— juger que le commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 10 novembre 2021 comporte un visa erroné ; qu’il a été délivré en contravention avec les dispositions légales en vigueur à l’époque de sa délivrance, et de mauvaise foi;

En conséquence,

— prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 10 novembre 2021 ;

À titre subsidiaire,

— constater qu’elle est bien fondée à solliciter l’application de l’article 1722 du code civil pour être exonérée des loyers dus pendant toute la période de fermeture relative à la crise sanitaire ;

En conséquence,

— juger que la perte totale temporaire de la chose louée justifie une exonération totale de loyer pendant les périodes de fermeture ;

— juger qu’elle pourra se libérer de son obligation de payer la somme de 151.272,74 euros en 24 mensualités égales, la première intervenant dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir ;

— juger que durant les délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

— juger qu’une fois les délais respectés les effets de la clause résolutoire seront anéantis;

A titre infiniment subsidiaire,

— constater l’accord conclu entre les parties au titre de l’abandon de loyer pour le deuxième trimestre de l’année 2020 et la réduction de loyer de 30% pour le troisième trimestre 2020 ;

— rapporter sa dette à la somme de 229.203,16 euros ;

— échelonner sa dette de loyer et de charges sur deux ans ;

En tout état de cause,

— rejeter les demandes de la SC SOLOREC ;

— juger que la clause pénale est manifestement excessive et ne sera pas appliquée ;

— condamner la SC SOLOREC à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SC SOLOREC au paiement des frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de constat d’huissier ;

— ne pas ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SAS BOLLYWOOD énonce:

— qu’en vertu des dispositions de l’article 14 II de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, le bailleur ne pouvait mettre en jeu la clause résolutoire avant le 15 novembre 2021 ; que cependant le commandement a été délivré le 10 novembre 2021, ce qui emporte la nullité de l’acte;

— que le visa est erroné en ce que bail visé dans le commandement n’est pas le bail litigieux, ce qui emporte la nullité de l’acte;

— que le décompte comporte des sommes auxquelles le bailleur avait renoncé ; que le fait de revenir sur un accord est de nature à caractériser l’atteinte à l’obligation de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer ;

— qu’en vertu de l’article 1722 du code civil, la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative ; que dès lors, l’impossibilité de jouir temporairement du local loué en raison du contexte sanitaire et de la fermeture administrative des établissements accueillant du public constitue une perte totale temporaire de la chose louée justifiant une exonération totale des loyers pendant la période de fermeture ;

— que s’agissant des sommes réclamées, l’accord portant sur l’abandon de loyer pour le deuxième trimestre de l’année 2020 et la réduction de loyer de 30% pour le troisième trimestre 2020 a vocation à s’appliquer et ces sommes doivent être déduites de la dette locative, en ce qu’elle a pu légitimement croire que les échanges constituaient un véritable accord entre les parties, a fortiori dans le contexte particulièrement difficile de la crise sanitaire ;

— que s’agissant des délais de paiement, elle est de bonne foi, pour avoir régulièrement honoré ses dettes pendant 14 ans et réglé les loyers courants, les seules difficultés de paiement s’étant produites pendant la crise sanitaire ; que le bilan prévisionnel d’exploitation qu’elle produit atteste de sa capacité à rembourser de façon échelonnée ;

— que s’agissant de la demande subsidiaire de résiliation judiciaire, la gravité des faits qui lui sont reprochés n’est pas caractérisée, eu égard au contexte ;

— que s’agissant de la clause pénale qui majore les intérêts de 5 points, elle est manifestement excessive.

Par conclusions notifiées le 20 mars 2024, la SC SOLOREC demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger la SAS BOLLYWOOD mal fondée en l’ensemble de ses demandes ;

— l’en débouter ;

— juger qu’elle est recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

En conséquence,

— constater que la SAS BOLLYWOOD n’a pas réglé la totalité des causes du commandement notifié le 10 novembre 2021 d’avoir à payer la somme de 351.532,88 euros TTC correspondant aux loyers et accessoires dus à cette date et visant la clause résolutoire du bail dans le mois de sa délivrance ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, portant sur les locaux loués situés au centre commercial [Localité 7] Soleil – [Localité 8], à la date du 10 décembre 2021 ;

Subsidiairement,

— juger que l’inexécution fautive et délibérée par la SAS BOLLYWOOD de ses obligations contractuelles de paiement justifie la résiliation judiciaire du bail, aux torts exclusifs de cette dernière ;

— juger que la résiliation prendra effet à compter de la date du jugement à intervenir ou antérieurement si le tribunal en décide autrement.

En tout état de cause,

— juger que la SAS BOLLYWOOD est occupante sans droit ni titre des locaux à compter rétroactivement du 10 décembre 2021, ou de la date de résiliation judiciaire du bail;

— faire injonction à la SAS BOLLYWOOD de quitter les locaux, dans les dix jours de la signification du commandement de quitter les lieux à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— ordonner l’expulsion de la SAS BOLLYWOOD, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la SAS BOLLYWOOD au paiement de la somme principale de 190.889,54 euros TTC, correspondant à la dette locative actualisée et arrêtée au 7 mars 2024, terme du 1er trimestre 2024 inclus, sauf à parfaire ;

— condamner la SAS BOLLYWOOD au paiement des intérêts sur les sommes dues au taux d’intérêt légal majoré de 5 points (article 29 des conditions générales du bail), à compter de la date d’exigibilité de chaque somme impayée ;

— condamner la SAS BOLLYWOOD à lui payer, à compter rétroactivement du 11 décembre 2021, et subsidiairement de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation fixée à un pour cent (1 %) du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location, par jour de calendrier, et augmenté des charges exigibles au titre du bail, et ce jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur qui s’entend de la remise des clés et des locaux libres de tous occupants, marchandises et mobiliers et dans un état conforme aux stipulations du bail ;

— juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après soit la date de l’acquisition de la clause résolutoire soit le prononcé de la résiliation judiciaire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice INSEE des loyers commerciaux, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la résiliation ;

— juger que le dépôt de garantie lui restera acquis, conformément à l’article 30 des conditions générales du bail, sans préjudice de son droit au paiement des sommes qui lui sont dues en exécution du bail ;

En tout état de cause,

— condamner la SAS BOLLYWOOD aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 10 novembre 2021 et qui pourront être recouvrés directement par Maître Régis HALLARD, avocat au barreau des Hauts-de-Seine pour les montants dont il aurait fait l’avance sans recevoir de provision en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS BOLLYWOOD au paiement de la somme de 10.000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SC SOLOREC énonce :

— que s’agissant du visa erroné, il est constant que l’irrégularité contenue dans un commandement de payer quant à la date du bail ne constitue pas une nullité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile ; que s’agissant d’une nullité de forme, elle ne peut être prononcée, en vertu de l’article 114 du même code, qu’à charge pour la personne qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité ; qu’en l’espèce aucun grief n’est caractérisé ;

— que s’agissant de l’atteinte à l’obligation de bonne foi, la mauvaise foi ne se présume pas et il appartient au preneur de la caractériser, ce qu’il échoue à faire ; que par ailleurs, il n’existe aucun accord ferme et définitif des parties emportant renonciation du bailleur au paiement du loyer du 2ème trimestre 2020 et réduction de 30% du loyer du 3ème trimestre 2020 ; que pour autant qu’elles puissent trouver à s’appliquer ces conditions n’annulent pas la totalité de la dette du preneur ; qu’elle a de surcroît accordé au preneur des mesures d’accompagnement durant le plus fort de la crise sanitaire, ce qui démontre sa bonne foi ; que d’ailleurs, la dette locative ne concerne pas seulement les périodes de fermeture administratives, ce qui souligne l’absence de bonne foi du preneur ;

— qu’il est constant que l’effet des mesures administratives générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil ; que le centre commercial est resté ouvert pour les commerces dits essentiels, et les restaurants ont pu proposer à leurs clients de la vente à emporter ;

— que s’agissant des délais de paiement, la décision délibérée d’arrêter le paiement d’une partie du loyer sans motif sérieux caractérise la mauvaise foi du preneur qui ne saurait dès lors obtenir l’octroi de délais de paiement ; que les prévisions de celui-ci figurant dans le bilan prévisionnel qu’il produit sont surréalistes et il ne rapporte pas la preuve qu’il est en capacité d’apurer sa dette sur deux ans tout en réglant le loyer courant ; que le preneur a déjà, de fait, bénéficié de larges délais, soit plus de deux ans ce qui constitue le maximum légal, si l’on prend comme point départ la date de délivrance de l’assignation ;

— qu’il n’est pas contestable, ni contesté que les causes du commandement de payer notifié le 10 novembre 2021 n’ont pas toutes été réglées dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, à supposer même qu’elles fussent réduites à la somme reconnue à minima et à tort par le preneur ;

— que subsidiairement, les défauts de paiement du preneur, depuis 2019, constituent des manquements graves et répétés aux clauses du bail justifiant sa résiliation judiciaire ;

— que le paiement des diverses pénalités résulte de la simple application du bail, lesquelles ne sont nullement disproportionnées.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 7 septembre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 29 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

En l’espèce, le bail comprend en son article 30 la clause résolutoire suivante : " Il est expressément stipulé qu’en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer, de rappel de loyer dû après fixation amiable ou judiciaire, de supplément dû au titre de réajustement de la clause loyer variable, du dépôt de garantie ou de toutes sommes par l’effet du réajustement du dépôt de garantie, des charges et accessoires ou avances sur charges, […] et plus généralement toutes sommes qui seraient dues au bailleur par le preneur […] et après expiration d’un délai d’un mois suivant sommation notifiée par voie extra judiciaire d’exécuter l’obligation méconnue ou commandement de payer restés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, même en cas d’exécution par le preneur postérieurement à l’expiration du délai ci-dessus. "

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2021, la SC SOLOREC a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 351.137, 83 euros au titre de la dette locative et 395,05 au titre du coût de l’acte.

Sur le visa erroné du commandement de payer visant la clause résolutoire et l’inexactitude des décomptes

Il est constant que pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend. En revanche, un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n’est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

Le commandement vise de façon erronée un bail du 18 décembre 2019, en lieu et place du bail du 18 décembre 2009. Pour autant, l’avenant du 10 février 2011 également visé dans ledit commandement qui renvoie au bail du 18 décembre 2009 qu’il modifie ne laisse aucun doute sur le bail sur lequel porte ledit commandement. Par ailleurs, la SC SOLOREC apparaît clairement comme le requérant de l’acte. Or, la SAS BOLLYWOOD ne justifie pas avoir conclu d’autres baux avec celle-ci, de sorte qu’elle ne saurait caractériser un grief tenant au risque de confusion. Le moyen tiré du visa erroné ne saurait donc prospérer.

En raison du principe selon lequel un commandement de payer produit ses effets pour les sommes réellement dues sans encourir la nullité lorsqu’il vise ou en outre des sommes indues, ne saurait davantage prospérer le moyen tiré de l’inclusion au décompte des sommes auxquelles le bailleur aurait prétendument renoncé en la forme d’un abandon de loyer pour le deuxième trimestre de l’année 2020 et d’une réduction de loyer de 30% pour le troisième trimestre 2020.

Sur les effets de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 sur le commandement de payer visant la clause résolutoire

Il sera rappelé que l’état d’urgence sanitaire, qui a conduit à la fermeture des commerces non essentiels à compter du 12 mars 2020, a été prolongé par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 jusqu’au 10 juillet 2020 inclus, puis déclaré une nouvelle fois par décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 à compter du 17 octobre 2020 et prolongé par les lois n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 et n° 2121-160 du 15 février 2021 jusqu’au 1er juin 2021.

Il s’en est suivi un régime de sortie de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 30 septembre 2021 institué par la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021, prolongé une première fois jusqu’au 15 novembre 2021 par la loi n° 2021-1040 du 5 août 2021 – et non pas, contrairement à ce que soutient la SAS BOLLYWOOD, par la loi n°2021-689 du 31 mai 2021- puis jusqu’au 31 juillet 2022 par la loi n° 2021-1465 du 10 novembre 2021 portant diverses dispositions de vigilance sanitaire.

L’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose :

I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. – Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l’article 1347 du code civil.

IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa […].

VII. – Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020 […]".

En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Par arrêté du 14 mars 2020 pris en application des dispositions du décret n°2020-247 du 13 mars 2020, a été ordonnée l’interdiction, notamment pour les établissements de la catégorie N (restaurants et débits de boissons), d’accueillir du public jusqu’au 15 avril 2020.

Conformément au I de l’article 1er de la loi n°2020-546 du 11 mai 2020, l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 à compter du 24 mars 2020 a été prorogé jusqu’au 10 juillet 2020 inclus.

L’interdiction, notamment pour les établissements de la catégorie N (restaurants et débits de boissons), d’accueillir du public a été réitérée par le décret n°2020-293 du 23 mars 2020, prorogée par le décret n°2020-423 du 14 avril 2020 jusqu’au 11 mai 2020, puis par décret n°2020-545 du 11 mai 2020 jusqu’au 1er juin 2020.

La réouverture partielle des restaurants à [Localité 11] n’a finalement été autorisée qu’à compter du 2 juin 2020, pour les établissements disposant d’une terrasse et à compter du 15 juin 2020 pour les autres, sous réserve de mettre en place des mesures de distanciation physique.

L’état d’urgence sanitaire a été déclaré une nouvelle fois par décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020 à compter du 17 octobre 2020 à 0 heure et prolongé par la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 jusqu’au 16 février 2021 inclus.

Par décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020, prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, a été ordonnée une nouvelle fois la fermeture au public des lieux « non indispensables à la vie de la nation » à compter du 30 octobre 2020 pour une durée indéterminée.

La réouverture des établissements ne disposant pas de terrasse n’a été effective qu’à compter du 9 juin 2021 avec une jauge de 50 %.

Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d’éligibilité à ce dispositif en exigeant que l’activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d’affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d’affaires constatée.

En l’espèce, il est établi que la société Bollywood a pu ouvrir de nouveau et reprendre une activité de restaurant à compter du 9 juin 2021, mais avec un accueil du public restreint à 50% de sa capacité pendant l’été 2021

Or, le dispositif instauré par l’article 14 vise à protéger les locataires notamment des poursuites pendant la période pendant laquelle ils sont affectés par une mesure de police administrative visant à lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19 et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une telle mesure. Ainsi, si l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 précité a eu pour effet de suspendre l’exercice par le créancier d’un certain nombre de sanctions au non-paiement ou de voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 17 octobre 2020 et le 1er juin 2021, cette disposition n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat et a en tout état de cause a pris fin en l’espèce deux mois à compter du 9 juin 2021, soit le 9 août 2021.

Dès lors, la société Bollywood ne peut se prévaloir de la période de protection prévue par l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 pour voir juger privé d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 10 novembre 2021.

Sur le manquement à l’obligation de bonne foi

Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 1134 ancien du code civil, applicable au bail litigieux, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, il ressort des courriers du 18 mars, du 23 juillet et du 3 septembre 2020, ainsi que du courrier du 26 juin 2021 que la SC SOLOREC a consenti à la SAS BOLLYWOOD de nombreux aménagements de sa dette (mensualisation, report de paiement et abandon de loyer), pour tenir compte du contexte exceptionnel de la crise sanitaire relative à la Covid 19

La SAS BOLLYWOOD ne démontre pas l’atteinte à l’obligation de bonne foi de la SC SOLOREC, cette démonstration ne pouvant résider dans le simple fait qu’elle n’ait pas obtenu l’ensemble des aménagements sollicités.

Ce moyen fondé sur l’atteinte à l’obligation de bonne foi du bailleur ne saurait prospérer.

Sur la perte de la chose

Il ressort de l’article 1722 du code civil qu’un locataire peut demander la baisse du prix du bail ou sa résiliation s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances fortuites.

Il est constant que l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne peut être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil.

En effet, cette interdiction était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les locaux remis sont restés conformes à leur destination tout au long de la crise sanitaire, dès lors, le moyen tiré de la perte de la chose ne saurait prospérer.

Au regard de l’ensemble de ce qui précède, il y a lieu de débouter la SAS BOLLYWOOD de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer, et de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux loués situés centre au commercial [Localité 7] Soleil – [Localité 8], à la date du 10 décembre 2021 à minuit.

Sur les demandes en paiement

Aux termes du 2° de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Sur l’accord conclu entre les parties au titre de l’abandon de loyer pour le deuxième trimestre de l’année 2020 et la réduction de loyer de 30% pour le troisième trimestre 2020

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l’article 1113 du code civil que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

En l’espèce, par courrier électronique du 29 novembre 2021, le mandataire du bailleur a formulé la proposition financière suivante : " Suite à notre échange téléphonique, je vous prie de trouver notre proposition financière. Je précise que ce deal est soumis à validation du comité de direction de Klepierre. Accompagnement bailleur : abandon loyer Q2 2020 : 41.096,26 € HT ; […] Réduction de 30% du loyer Q3 : 12.328,88 € HT […] Avec votre accord, je présente ce dossier en comité le 14/06/2021 ".

Cette proposition financière émise par un salarié du mandataire du bailleur ne saurait être qualifiée d’offre au sens de l’article 1113 susmentionné, en ce qu’elle est formulée sous la réserve d’une validation d’un organe interne à sa société et donc extérieur à l’auteur de la proposition. Cette réserve rend équivoque la volonté de son auteur qui indique manifestement par les termes « ce deal est soumis à validation du comité de direction de Klepierre » qu’il n’est pas habilité à engager la personne morale pour le compte de laquelle il agit sur la proposition ainsi formulée.

La SAS BOLLYWOOD ne justifie ni de la validation dudit comité, ni de son acceptation de ladite proposition dûment validée, dès lors, elle sera déboutée de sa demande tendant au constat d’un accord avec la SC SOLOREC au titre de l’abandon de loyer pour le deuxième trimestre de l’année 2020 et la réduction de loyer de 30% pour le troisième trimestre 2020.

Il résulte du décompte du 2 décembre 2021 que la dette locative de la SAS BOLLYWOOD s’élevait à 217.900,27 euros. Le 14 décembre 2021 la SC SOLOREC a encaissé un chèque émis par ses soins d’un montant de 24.882,62 euros, ce dont il résultait un nouveau solde locatif en sa faveur de 193.017,65 euros. La SC SOLOREC réclame au titre de la dette des loyers et charges la somme de 190.889,54 euros TTC, le surplus de ses demandes étant compensatoires et indemnitaires (indemnité d’occupation et pénalités), lesquelles feront l’objet d’un examen distinct.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS BOLLYWOOD à payer à la SC SOLOREC la somme de 190.889,54 euros TTC au titre de la dette relative aux loyers et aux charges arrêtée à la date du 10 décembre 2021 à minuit.

Sur les délais de paiement

L’article L.145-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l’article 1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa : Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bilan prévisionnel fourni apparaît très optimiste sur les recettes hors taxes pour l’année 2023 (1.471.522 euros HT) et pour l’année 2024 (1.471.522 euros HT), en ce qu’elles sont très supérieures à celles de l’année 2019 antérieure à la crise sanitaire (1.269.503 euros HT), sans qu’il soit donné d’explications sur cette hausse significative prévue.

Il est relevé en outre que les salaires et charges (environ 420.000 euros), ainsi que les frais généraux (entre 189.076 et 197.889 euros) représentent un coût d’exploitation significatif au regard du chiffre d’affaires.

Par ailleurs, le bilan prévisionnel n’impute pas la fraction de dette locative à rembourser sur le résultat de l’année 2024. Pour l’année 2023, il est relevé que la part imputée de dette locative est inférieure à 50% de la dette locative, alors que l’étalement est sollicité sur deux années.

Ces éléments sont de nature à porter une atteinte à la sincérité de la prévision, et ne permettent pas de conclure que la SAS BOLLYWOOD est en mesure d’apurer la dette locative, tout en faisant face au loyer courant. En conséquence, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

La SAS BOLLYWOOD étant sans droit, ni titre, à compter de cette date, son expulsion doit être ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’article 31 du bail stipule que l’indemnité d’occupation " après la résiliation de plein droit […] est fixée à un pour cent (1%) du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location, par jour de calendrier jusqu’à la reprise du local par le bailleur et augmenté des charges exigibles au titre du bail, sans préjudice des dommages et intérêts qui pourraient être demandés en justice par le bailleur. "

Le loyer minimum garanti global annuel s’élevait en principal au 1er janvier 2021 à la somme de 164.684,60. Cette clause si elle était appliquée porterait l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 601.098 euros [1% (164.684,60) * 365 jours = 601.098 €]. Il doit en être déduit que cette clause pénale est manifestement excessive et qu’il convient de réduire l’indemnité d’occupation à de plus justes proportions.

Compte tenu de la superficie des locaux (369 m2 GLA), de leur emplacement (3ème étage du centre commercial [Localité 9] dans le département du Val de Marne), de la destination restrictive des lieux (restauration exclusivement indienne sous une enseigne spécifiée), du bénéfice d’un local de réserves, et du loyer minimum garanti global qui s’élevait en principal au 1er janvier 2021 à la somme de 41,171,15 euros par trimestre, il convient de fixer souverainement l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 13.800 euros, outre les charges. La SAS BOLLYWOOD sera donc redevable de cette indemnité à compter de la perte de son titre, et condamnée au paiement de ladite indemnité.

Compte tenu de la durée de l’occupation sans droit, ni titre, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur d’indexer cette indemnité sur l’indice INSEE des loyers commerciaux, l’indice de base devant être le dernier indice paru à la date du 10 décembre 2021.

S’agissant des pénalités de retard, l’article 29 du bail stipule que : « Toute somme non réglée par le preneur à sa date d’exigibilité portera intérêt si bon semble au bailleur depuis la date d’exigibilité jusqu’au jour du paiement effectif, sans qu’il soit besoin d’effectuer une mise en demeure. Cet intérêt sera égal au taux de l’intérêt applicable à l’année considérée majorée de cinq points ».

En l’espèce, cette clause s’analyse comme une clause pénale qui apparaît manifestement excessive, la majoration des intérêts sera réduite à de plus justes proportions soit à 3%.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS BOLLYWOOD ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Régis HALLARD, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SAS BOLLYWOOD sera condamnée à payer à la SC SOLOREC la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Déboute la SAS BOLLYWOOD de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer signifié le 10 novembre 2021 par la SC SOLOREC ;

— Constate à la date du 10 décembre 2021 à minuit, l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 18 décembre 2009, tel que modifié par avenants du 10 février et 11 octobre 2011, portant sur le local n°311 à usage commercial et le local n°505 bis à usage de réserves situés dans le centre commercial régional de " [Localité 7] Soleil" [Localité 1]) liant la SAS BOLLYWOOD à la SC SOLOREC ;

— Déboute la SAS BOLLYWOOD de sa demande tendant au constat d’un accord éventuel avec la SC SOLOREC au titre de l’abandon de loyer pour le deuxième trimestre de l’année 2020 et la réduction de loyer de 30% pour le troisième trimestre 2020 ;

— Condamne la SAS BOLLYWOOD à payer à la SC SOLOREC la somme de 190.889,54 euros TTC au titre de la dette relative aux loyers et aux charges locatives arrêtée à la date du 10 décembre 2021 à minuit ;

— Dit que cette somme portera intérêt de retard depuis la date d’exigibilité jusqu’au jour du paiement effectif, au taux de l’intérêt applicable à l’année considérée majorée de trois points ;

— Déboute la SAS BOLLYWOOD de sa demande de délai de paiement ;

— Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux n°311 et du local n°505 situés dans le centre commercial régional de " [Localité 10], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS BOLLYWOOD et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle dont est redevable la SAS BOLLYWOOD à l’égard de la SC SOLOREC à la somme de 13.800 euros, outre les charges, à compter du 11 décembre 2021 ;

— Condamne la SAS BOLLYWOOD au paiement de ladite indemnité d’occupation ;

— Dit que l’indemnité est indexée sur l’indice INSEE des loyers commerciaux, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du 10 décembre 2021 ;

— Condamne la SAS BOLLYWOOD aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Régis HALLARD, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne la SAS BOLLYWOOD à payer à la SC SOLOREC la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 15 Septembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME