TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00012 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJ3Z

JUGEMENT DU 27 JUIN 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey d’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [W] [I], domicilié [Adresse 4]

représenté par M^e Maurice DUQUESNE, avocat au barreau de LILLE

Mme [O] [X] épouse [I], domiciliée [Adresse 4]

comparante, assistée de M^e Maurice DUQUESNE, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [L] [P], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

[T] VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 09 Mai 2025, après avoir entendu :

Me d'[Localité 8]

M^e Duquesne

M. [P]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 juin 2025 puis prorogé pour être rendu le 27 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 27 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 3 mai 2023, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du [Adresse 11] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée [Cadastre 5] d’une contenance de 96 m² située [Adresse 1] à [Localité 12] est concernée par le projet et l’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 15 novembre 2024 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à M. [W] [I] et Mme [O] [X] épouse [I].

Le 25 octobre 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 62 000 euros, avec une marge de négociation de 10% et une indemnité de remploi de 7 400 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’un prix équivalent à l’évaluation des Domaines par lettres recommandées avec avis de réception du 7 janvier 2025 à M. [W] [I] et Mme [O] [X] épouse [I] (avis de réception signés le 14 janvier 2025).

Par mémoire parvenu au greffe le 27 février 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à M. [W] [I] et Mme [O] [X] épouse [I] à 62 000 euros d’indemnité principale outre une indemnité de remploi de 7 400 euros, soit une somme totale de 69 400 euros

L’Etablissement public foncier des Hauts de France retient un prix de 1200 €/m²P et une surface de 51,60 m². Il produit onze termes de comparaison.

Dans ses conclusions reçues le 22 avril 2025, M. le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité principale de dépossession à 52 000 euros, en retenant un prix de 1000€/m²P, outre une indemnité de remploi de 6 400 euros, soit une somme totale de 58 400 euros. Il argue de l’absence de certaines commodités telles que le tout-à-l’égout et l’absence de chauffage dans la buanderie.

Dans leur mémoire reçu au greffe le 28 avril 2025, M. [W] [I] et Mme [O] [X] épouse [I] demandent à la juridiction de fixer l’indemnisation d’expropriation à hauteur de 90 000 euros. Ils produisent une estimation d’une agence immobilière fixant le prix entre 80 000 et 95 000 euros. Ils soulignent que l’indemnité offerte ne leur permettra pas d’acquérir un immeuble similaire. Ils évoquent également la vente d’un immeuble [Adresse 2] intervenue en juillet 2024 au prix de 102 000 euros.

La visite des lieux s’est déroulée le 29 avril 2025, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, de M. [W] [I] et Mme [O] [X] épouse [I] et de leur conseil.

Dans son mémoire en réplique reçu au greffe le 8 mai 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts de France diminue son offre à la somme 51 600 euros sur la base de 1000 €/m²P comme celle du commissaire du gouvernement et d’une indemnité de remploi de 6 400 euros, soit une somme totale de 58 400 euros.

Il souligne que les consorts [I] ont indiqué avoir acquis l’immeuble en 2018 au prix de 39 000 euros. Il relève également que s’agissant de la vente de l’immeuble [Adresse 2] évoquée, le prix est de 805 €/m², alors que les consorts [I] se prévalent d’un prix de 1 750/m²P.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 9 mai 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025 prorogé au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 12], dans le quartier [Localité 6], concerné par un projet de réaménagement de grande ampleur.

Il s’agit d’une parcelle de 96 m², donnant sur la [Adresse 13] mais également sur la [Adresse 14], sur laquelle est érigée une maison.

La maison est érigée en R+1, en briques peintes et toiture tuiles. La façade est en mauvais état, avec de nombreux tags et la peinture est abimée. Le rez-de-chaussée est composé d’un petit salon et d’une grande cuisine, avec une « buanderie » dans une extension sans chauffage, accueillant les toilettes. La cuisine donne sur un petit jardin. À l’étage, il y a deux chambres. Dans l’une d’elle est installé un bloc de douche. Il n’existe pas de salle d’eau séparée. Les ouvrants sont en double vitrage. L’ensemble est complété par une cave et un jardin avec terrasse.

L’immeuble est occupé, loué. Deux volets ne s’ouvrent plus. La maison présente des traces d’humidité dans la chambre accueillant la douche.

L’immeuble n’est pas relié au tout-à-l’égout.

La surface utile d’habitation mentionnée au cadastre et non contestée est de 48 m², outre une cave de 12 m² pondérée à 0,3, soit une SUP de 51,60 m².

Le bien est classé en zone UOP 14 au PLUi 3 de la MEL approuvé le 28 juin 2024, soit un zonage dédié à la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain du [Adresse 11] et [Adresse 10] à [Localité 12].

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 7] [Localité 9], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 juin 2022.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

Termes de comparaison cités par M. [W] [I] et Mme [O] [X] épouse [I]

Les propriétaires produisent une évaluation de l’immeuble réalisée par l’agence « L’As de l’immobilier » du 18 avril 2025, mentionnant un prix de vente entre 80 000 euros et 95 000 euros.

Or, il est constant qu’une simple évaluation immobilière ne constitue pas un terme de comparaison de nature à établir un réel prix de marché.

Il ne sera donc pas tenu compte de cette évaluation immobilière.

Les consorts citent également la cession d’un immeuble sis [Adresse 2]. Cette cession correspond au terme 11 de l’autorité expropriante.

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

Les termes 1 à 8 et 11 seront écartés, s’agissant d’immeubles libres d’occupation.

Les termes 9, 10, 12 à 14 correspondent à des cessions récentes d’immeubles situés à proximité géographique et loués. Les parcelles et maisons sont de petite surface, similaires au bien à évaluer.

Il ressort de ces cinq termes un prix moyen de 1126,74 €/m².

Compte tenu de l’état du bien, qui ne dispose pas du tout-à-l’égout, ni d’une réelle salle d’eau, ni de chauffage dans la buanderie accueillant les WC et qui est dans un état général très moyen, il convient de retenir l’évaluation du commissaire du gouvernement à hauteur de 1000 €/m²P.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité de dépossession revenant à M. [W] [I] et Mme [O] [X] épouse [I] doit être fixée à 52 000 euros (1000 €/m²P x 51,60m²= 51600 euros arrondi à 52 000 euros).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  44 000 euros x 10 % = 4 400 euros

= 6 400 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 26 juin 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [W] [I] et Mme [O] [X] épouse [I], pour la parcelle cadastrée [Cadastre 5] d’une contenance de 96 m² située [Adresse 1] à [Localité 12] à 58 400 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 52 000 euros indemnité de remploi : 6 400 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation